Вопрос
Застройщик многоквартирного дома имея право собственности на зем. участок под домом продает квартиры. Каким образом происходит передача земли под этим домом собственникам квартир? Ведь в договоре купли-продажи продается только квартира.
Ответ
Отдельной процедуры передачи застройщиком покупателям квартир земельного участка не предусмотрено. Это объясняется тем, что земельный участок занимаемым многоквартирным домом переходит в общедолевую собственность покупателям помещений в МКД, в силу закона одновременно с переходом права собственности на эти помещения к покупателям.
Так, согласно статье 36 ЖК РФ земельный участок, занимаемым многоквартирным домом относится к общему имуществу собственников МКД. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения (ч.1 ст.37 ЖК РФ).
Остались вопросы по земельным отношениям? Ответ найдется в Системе Юрист
В постановлении Президиума ВАС РФ от 09.04.2013 № 14363/12 указано, что возникновение права общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположен многоквартирный жилой дом, в силу закона означает, что каких-либо актов органов власти, подтверждающих данное право, не требуется, это право считается возникшим вне зависимости от его регистрации в ЕГРП.
С учетом правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума ВАС РФ от 09.04.2013 № 14363/12, следует, что при вводе многоквартирного дома в эксплуатацию и передаче объектов долевого строительства его участникам, последние приобретают право собственности на общее имущество в многоквартирном доме, в том числе и на земельный участок, на котором построен этот дом (см. также Постановление 14 ААС от 08.09.2014 № А66-2169/2014).
Дополнительно можете ознакомиться с рекомендацией: Как оформить покупку квартиры у застройщика по ДДУ
Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»
«В соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты являются общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
На основании пункта 1 статьи 1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон № 214-ФЗ) отношения, связанные с возникновением права общей долевой собственности участников долевого строительства на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимого имущества, регулируются Федеральным законом № 214-ФЗ.
Так, пунктом 5 статьи 16 Федерального закона № 214-ФЗ установлено, что у участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
Таким образом, земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства на объект долевого строительства. С момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц.
Данная правовая позиция находит отражение в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 № 11642/11.
Одновременно обращаем внимание, что право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства подлежит государственной регистрации только после передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства в порядке, предусмотренном статьей 8 Федерального закона № 214-ФЗ.
Дополнительно сообщаем, что согласно подпункту 6 пункта 2 статьи 389 Налогового кодекса земельные участки, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, не признаются объектом налогообложения по земельному налогу».