Дольщик потребовал выплатить сумму неустойки за просрочку передачи квартиры. Как отказать в выплате?

Застройщик может сослаться на наличие подписанного акта приема-передачи, в котором отражено отсутствие финансовых и иных претензий у сторон договора долевого участия, однако на практике, данные доводы суды, как правило, во внимание не принимают.

Это объясняется тем, что подписание акта приема-передачи объекта долевого строительства с указанием на отсутствие претензий к застройщику по срокам, не является безусловным основанием в отказе в требованиях о взыскании неустойки, если застройщик допустил просрочку в соответствии с условиями договора.

Так, формулировки сторон об отсутствии претензий у сторон, не исключает возможности предъявления производных требований, связанных с нарушением договорных обязательств. Это объясняется тем, что в соответствии со ст.9 ГК РФ, отказ граждан и юридических лиц от осуществления принадлежащих им прав не влечет прекращения этих прав, в связи с чем, подобные формулировки не лишают права сторон предъявить законные требования, связанные с нарушением своих прав (см. например Постановление ФАС ПО от 09.10.2008 № А06-2317/2008, Постановление 13 ААС от 18.06.2010 № А56-17005/2009, Постановление 13 ААС от 17.06.2010 № А56-49800/2009).

Следует отметить, что в п.6 ст.450.1 ГК РФ в результате реформы обязательственного права установлен аналог английского института waiver. Речь идет о праве стороны на отказ от осуществления своего права. Однако данные правила распространяются только на стороны, которые осуществляют предпринимательскую деятельность, и не распространяются на потребителей (см. «Что изменилось с 1 июня в положениях об изменении, расторжении и недействительности договора»).

Таким образом, отказ дольщика-потребителя от права взыскать с застройщика неустойку или любые формулировки в акте приема-передачи указывающие на это не должны применяться, т.к. законом императивно установлено, что в случае нарушения срока передачи предусмотренного договором, дольщик-потребитель вправе требовать неустойку в размере 1/150 ставки рефинансирования за каждый день просрочки (ч. 2 ст. 6 закона № 214-ФЗ).

Дополнительно Вы можете ознакомиться:

Договор участия в долевом строительстве: как избежать споров с застройщиком и что делать, если они возникнут. 8 самых проблемных вопросов;

Долевое участие в строительстве. За что можно привлечь застройщика к ответственности;

Долевое участие в строительстве жилья.

1.Долевое участие в строительстве. Что можно требовать от застройщика, если он не выполняет обязательства

<…>

«Долевое строительство – по-прежнему самый доступный способ приобретения собственного жилья, несмотря на многочисленные нарушения со стороны застройщиков. Этот ликбез поможет отстоять свои права в спорных ситуациях.

1. Хочу купить квартиру в строящемся доме. Но понравившийся мне вариант застройщик продает только по предварительному договору купли-продажи (основной договор купли-продажи будет заключен после сдачи дома в эксплуатацию). Но я слышал, что продавать квартиры в строящихся домах можно только по договору участия в долевом строительстве. Значит, предварительный договор в этом случае незаконен? Что мне грозит, если я все-таки его заключу?

Вопрос о возможности использования в данном случае предварительного договора купли-продажи является дискуссионным. Действительно, часть 2.1 статьи 1 Федерального закона от 30.12.04 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» (далее – закон № 214-ФЗ) запрещает привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 данной статьи (то есть не на основании договора участия в долевом строительстве или жилищных сертификатов). Сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершенная в нарушение этих требований, может быть признана судом недействительной по иску гражданина. Однако многие застройщики полагают, что этот запрет не распространяется на предварительные договоры купли-продажи квартир. Дело в том, что предмет такого договора – не привлечение денежных средств граждан для строительства с последующим получением квартиры, а заключение в будущем (обычно после того как застройщик оформит свое право собственности на сданный в эксплуатацию дом) договора купли-продажи готовой квартиры. Если застройщик привлекает денежные средства по предварительному договору, то они выполняют обеспечительную, а не платежную функцию. Суды нередко поддерживают эту позицию и не считают предварительные договоры купли-продажи противозаконными и ничтожными (см. определение Санкт-Петербургского городского суда от 24.10.11 № 33-15839/11) либо притворными сделками, прикрывающими договор участия в долевом строительстве (см. определение Санкт-Петербургского городского суда от 11.07.11 № 10517). Для вас как для приобретателя квартиры вариант предварительного договора купли-продажи гораздо менее надежен, чем договор о долевом участии, потому что, соглашаясь на предварительный договор, вы лишаетесь возможности использовать гарантии, предоставленные дольщикам законом № 214-ФЗ . Например, договор о долевом участии в строительстве подлежит обязательной государственной регистрации (ч. 3 ст. 4 закона № 214-ФЗ). Это означает, что застройщик не может заключить такой договор в отношении одной квартиры сразу с несколькими лицами: после регистрации первого договора последующие сделки с тем же самым объектом просто не зарегистрируют. А предварительный договор регистрации не требует, поэтому покупатель не застрахован от того, что его квартира будет продана таким же способом еще кому-то.

2. У меня заключен договор участия в долевом строительстве. Застройщик должен был передать квартиру по акту еще полгода назад, но этого не произошло. Он ссылается на то, что сроки сдачи дома в эксплуатацию нарушает субподрядчик. Я могу получить компенсацию, если договор не предусматривает неустойку за просрочку?

Да, можете. Во-первых, вы вправе требовать неустойку в размере 1/150 ставки рефинансирования за каждый день просрочки (ч. 2 ст. 6 закона № 214-ФЗ). Во-вторых, если вы приобретаете квартиру для личных нужд, то на ваши отношения с застройщиком распространяется также Закон РФ от 07.02.92 № 2300-1 «О защите прав потребителей» (ч. 9 ст. 4 закона № 214ФЗ). А это значит, что помимо неустойки вы можете потребовать компенсацию за моральный вред и штраф в размере 50 процентов от всей суммы, присужденной судом в вашу пользу (п. 6 ст. 13, ст. 15 закона № 2300-1). Причем ссылки застройщика на срыв сроков из-за субподрядчика не освобождают его от ответственности (п. 3 ст. 401 ГК РФ, п. 6 обзора ВС РФ по отдельным вопросам судебной практики о применении законодательства о защите прав потребителей при рассмотрении гражданских дел, утв. Президиумом ВС РФ 01.02.12). Однако суды, как правило, значительно снижают неустойку на основании ст. 333 ГК РФ. Так, в одном из дел сумма неустойки за нарушение срока передачи квартиры с 800 тыс. рублей была снижена до 70 тыс. рублей (определение Липецкого областного суда от 05.12.11 по делу № 33-3374/2011).*

3. Застройщик не укладывается в установленные сроки сдачи дома в эксплуатацию и предлагает подписать допсоглашение с новым сроком передачи квартиры, ссылаясь на то, что он продлил срок разрешения на строительство дома. Обязан ли я подписывать такое допсоглашение? Могу ли я вообще отказаться от участия в таком долгострое?

Подписание допсоглашения о продлении срока передачи квартиры является вашим правом, а не обязанностью. Если вы откажетесь от подписания, то срок исполнения обязательства застройщика по передаче квартиры останется прежним. Тот факт, что застройщик продлил срок разрешения на строительство, не имеет значения для его обязательств перед участниками долевого строительства (см., например, кассационное определение Санкт-Петербургского городского суда от 21.12.11 № 33-19056). Следовательно, при нарушении срока передачи квартиры у вас будет право взыскать неустойку (п. 2 ст. 6 закона № 214-ФЗ). Но если вы подпишете допсоглашение, то договор будет действовать на условиях нового срока (п. 1 ст. 453 ГК РФ) и пропуск застройщиком прежнего срока уже не будет основанием для начисления неустойки.

Вы можете без каких-либо штрафных санкций во внесудебном порядке отказаться от договора, когда просрочка застройщика по передаче квартиры составит два месяца и более (п. 2 ч. 1 ст. 9 закона № 214-ФЗ). Для этого нужно просто уведомить застройщика об одностороннем отказе от договора способом, подтверждающим факт его получения застройщиком (например, заказным письмом с описью вложения с уведомлением о вручении). Договор будет считаться расторгнутым с момента получения застройщиком уведомления (п. 3 ст. 450 ГК РФ, определение Санкт-Петербургского городского суда от 28.09.11 № 33-14688/2011). Если же установленный в договоре срок передачи вам квартиры еще не наступил, но строительство приостановлено и очевидно, что застройщик не сможет передать вам квартиру в срок, то вы вправе требовать расторжения договора в судебном порядке (п. 1 ч. 1.1 ст. 9 закона № 214ФЗ).

4. В какой срок застройщик обязан вернуть мне деньги в случае расторжения мною договора?

Если вы во внесудебном порядке отказываетесь от договора в случаях, предусмотренных в части 1статьи 9 закона № 214-ФЗ, то в течение 20 рабочих дней после расторжения договора (то есть получения от вас уведомления о расторжении) застройщик обязан вернуть вам деньги, а также проценты из расчета 1/150 ставки рефинансирования Банка России, действующей на день возврата денежных средств (ч. 2 ст. 9 закона № 214-ФЗ). Проценты начисляются за период с того дня, когда вы заплатили деньги застройщику, до дня их возврата вам. Если вы расторгаете договор в судебном порядке, то застройщик обязан вернуть вам деньги с процентами, начисленными по таким же правилам, в течение 10 рабочих дней с момента вступления в законную силу решения суда о расторжении договора.

5. Как обязать дольщика передать мне квартиру, если дом уже построен, получено разрешение на ввод в эксплуатацию, срок передачи квартиры наступил, но застройщик тянет время?

В этом случае можно обратиться в суд с иском о признании права собственности на квартиру (определение Московского городского суда от 06.09.11 № 33-28390)».

2.Постановление 13 ААС от 17.06.2010 № А56-49800/2009

<…>

«Таким образом, при наличии нарушения срока производства работ, за что в договоре по п. 9 договора предусмотрена ответственность в виде неустойки в размере 0,1% от цены договора, требования о ее взыскании обоснованны и правомерны.

Довод ответчика о том, что подписав акты приемки выполненных работ по договору 35/09 без указания претензий, истец тем самым лишен права предъявить требования о взыскании неустойки за нарушение сроков производства работ по договору (п. 6), неправомерны.

Согласно ст.9 п.2 ГК РФ отказ граждан и юридических лиц от осуществления принадлежащих им прав не влечет прекращения этих прав, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В данном случае подписание актов без замечаний не свидетельствует и об отказе истца от прав на взыскание неустойки*».

12.01.2016