Вопрос
Есть застройщик, который строит многоквартирный дом и которому необходимо подключить этот дом к централизованным сетям водоснабжения, для чего застройщик получает соответствующие тех. условия. Застройщик обращается в нашу организацию с просьбой за оплату выполнить эту работу. Мы выполняем эту работу и получаем соответствующую оплату предусмотренную договором. Те сети, которые застройщик с нашей помощью проложит, будут являться его собственностью. Однако земельный участок, на котором будут, расположены эти сети находится в собственности у органа местного самоуправления. При этом у застройщика есть соответствующее разрешение на прокладку водопроводных труб, поэтому земельному участку. Право собственности на водопроводные сети застройщик оформлять не хочет. Поскольку наша организация, является ресурсоснабжающей, застройщик предлагает эти сети продать нам. Мы заинтересованы в приобретении этих сетей, поскольку они новые и цена не велика. Допустим, мы подписываем договор купли-продажи этих сетей, подписываем передаточный акт, в котором указана протяжённость (метраж) и место расположения водопроводных сетей. Но каким образом мы сможем оформить в собственность в регистрирующем органе право собственности на эти сети за нашей организацией, если у застройщика нет подтверждающих его права на эти сети документов. Можно ли такой договор зарегистрировать в регистрирующем органе, и какие документы нам необходимо предъявить на регистрацию этого имущества. Не является ли препятствием тот факт что земля, на которой будут проложены водопроводные сети находится в собственности органа местного самоуправления? Если регистрация невозможна, прошу подсказать иной вариант выхода из этой ситуации, поскольку повторюсь, мы заинтересованы в приобретении этих сетей.
Ответ
В отсутствии у продавца водопроводных сетей (застройщика) зарегистрированного права собственности, покупатель сетей не сможет зарегистрировать переход права собственности на данные сети.
Сети водоснабжения (в т. ч. наружные) отвечают критериям недвижимого имущества. Они представляют собой часть инфраструктуры, необходимой для нормальной эксплуатации зданий и сооружений. Если коммуникации расположены под землей, конструктивно связаны с конкретными строениями, перенести их на другую территорию с повторным подключением к другим объектам невозможно. Таким образом водопроводы – это недвижимые объекты.
В свою очередь, водопроводы являются линейным объектом недвижимости, для строительства которых по общему правилу требуется разрешение, выдаваемое в порядке ст.51 ГрК РФ. При этом, первичное право собственности на линейные объекты в силу положений ст.8, 131, 219, 223 ГК РФ, ст.25 ФЗ от 21.07.97 № 122-ФЗ возникает с момента ее госрегистрации в органах Росреестра у стороны, которая имеет права на земельные участки.
Так, по правилам ст.25 ФЗ от 21.07.97 № 122-ФЗ, первичное право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен этот объект недвижимого имущества, а также разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, если в соответствии с законодательством Российской Федерации требуется получение такого разрешения. Разрешение на ввод в эксплуатацию выдается в порядке ст.55 ГрК РФ.
При этом, применительно к положениям ст. 8, 209, 131, 454, 549, 551 ГК РФ правом распоряжения имуществом, в том числе путем его продажи, обладает лишь собственник, право собственности которого зарегистрировано в установленном законом порядке. В отсутствии зарегистрированного права у продавца, договор купли-продажи может быть признан недействительным. Однако и в отсутствии дальнейшего спора между сторонами, зарегистрировать право собственности на водопроводные сети покупателю будет проблематично, в т.ч. в судебном порядке, по причине отсутствия первичных документов оснований для регистрации права (прав на земельные участки и разрешения на ввод сетей в эксплуатацию).
Данные риски следует учитывать покупателю при рассмотрении возможности заключения договора купли-продажи с продавцом, у которого отсутствуют правоустанавливающие документы на отчуждаемое имущество – см. «На что покупателю обратить внимание при заключении договора купли-продажи недвижимости».
Как инвестору зарегистрировать построенный объект
«Обязанность регистрации объекта
Объекты недвижимости подлежат обязательной государственной регистрации (ст. 131 ГК РФ). Полномочия по их регистрации (кадастровому учету) возложены на Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) (п. 5 постановления Правительства РФ от 1 июня 2009 г. № 457).
Обязательным условием для регистрации завершенного строительством объекта недвижимости является наличие разрешения на ввод его в эксплуатацию (ч. 10 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ).*
Объект недвижимости регистрируйте по месту его нахождения (п. 4 ст. 2 Закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ).
Пакет документов для регистрации
Для регистрации завершенного строительством объекта в территориальное подразделение Росреестра представьте следующие документы:*
- заявление о государственной регистрации, форма которого утверждена приказом Минэкономразвития России от 29 ноября 2013 г. № 722. Этим же приказом утверждены и требования к заполнению данной формы;
- документ об уплате госпошлины (для организаций – 15 000 руб.);
- копию документа, удостоверяющего личность заявителя, представителя организации-заявителя (выписка из ЕГРЮЛ в отношении организации-заявителя);
- документ, подтверждающий полномочия представителя организации-заявителя;
- копию устава организации-заявителя;
- копию свидетельства о госрегистрации организации-заявителя;
- копию документа, подтверждающего право собственности на земельный участок либо право пользования участком (аренды);
- копию разрешения на ввод объекта в эксплуатацию;
- копию разрешения на строительство, за исключением случаев, когда разрешение не требуется (ч. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ);
- кадастровый (технический) паспорт объекта незавершенного строительства, содержащий его описание.
Такой порядок следует из подпункта 22 пункта 1 статьи 333.33 Налогового кодекса РФ, статей 16 и 25 Закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ.
Вместе с копиями для сверки представьте подлинники (ст. 18 Закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ).
В регистрационном управлении могут потребовать также справку об источниках финансирования строительства. Такая справка подтверждает отсутствие прав третьих лиц на объект строительства (ст. 218 ГК РФ). Унифицированного бланка данной справки нет. Поэтому ее можно оформить в произвольной форме. Также может потребоваться документ о присвоении объекту постоянного адреса. Его оформите в порядке, предусмотренном местным законодательством (см., например, решение Михайловской районной Думы Волгоградской области от 22 апреля 2008 г. № 38).
Привлеченный инвестор (дольщик) представляет в регистрирующий орган правоустанавливающие документы, на основании которых может быть признано его право собственности. Это прежде всего договор, заключенный с застройщиком (инвестиционный или договор долевого участия). Если инвестирование происходит по договору участия в долевом строительстве, то такой договор должен быть зарегистрирован и считается заключенным только с момента такой регистрации (ч. 3 ст. 4 Закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ).
Кроме того, для регистрации необходим документ, подтверждающий передачу построенного объекта инвестору. Обычно это акт приемки-передачи построенного объекта. Типовой формы такого бланка нет. Поэтому застройщик должен разработать форму такого документа самостоятельно. При строительстве по договору долевого участия это передаточный акт или другой документ о передаче (ч. 4 ст. 16 Закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ)».
21.01.2016