Вопрос
Мы ( организация собственник 2/3 и физ лицо собственник 1/3 в долях) являемся владельцами нежилого помещения. Организация собирается заключить договор на долгосрочное (3 года )пользование части равной 2/3 этого помещения продовольственным магазином. В другой части помещения предполагается использование помещения под внутренние нужды другого собственника физ лица. Какую форму договора избрать для реализации сделки? С учетом, что ее предстоит регистрировать в г. Новосибирске и может ли организация-собственник выступить в договоре на 2/3 доли в качестве единственного арендодателя с учетом того, что предполагается передать магазину 2/3 доли помещения, соответствующие проценту собственности организации по свидетельству? С учетом того что второй собственник согласен на сделку, однако не планирует участвовать в ней с точки зрения более высокой налоговой ставки при его участии. Требуется ли какое либо соглашение от него для регистрации такой сделки? В какой форме?
Ответ
: 1. Объектом аренды может быть не вся вещь (объект недвижимого имущества), а только ее отдельная часть.
В Постановлении Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъясняется, что положения ГК РФ (в том числе с учетом статьи 606 Кодекса о возможности передачи объекта аренды только в пользование арендатора) не ограничивает право сторон заключить договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть.
При заключении соответствующих договоров аренды необходимо учитывать следующее:
Согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.
Стороны могут составить соответствующее описание в текстовом виде либо подготовить графическое изображение (схему, план на основе кадастрового или технического паспорта), из которого должно быть видно, какая часть здания и земельного участка передана арендатору в пользование. Наличие такого описания является достаточным подтверждением индивидуализации объекта аренды (абз. 4, 5 п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 № 73).
Эти данные должны быть приведены в письменной форме в тексте договора. Точное местоположение в здании или сооружении и границы помещения, передаваемого в аренду, а также части земельного участка должны быть отображены в графическом виде в документах технического учета на здание или сооружение, кадастровом паспорте земельного участка. Документы с отмеченными на нем границами арендуемой части здания рекомендуется сделать неотъемлемой частью договора.
2. Согласно п. 1 ст. 244 ГК РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. В силу п. 2 ст. 244 ГК РФ имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевой собственности) или без определения таких долей (совместной собственности).
В силу ст. 209, п. 2 ст. 246, ст. 250 ГК РФ участник долевой собственности может распорядиться принадлежащей ему долей в праве. На основании п. 1 ст. 246 ГК РФ распоряжение всеми нежилыми помещениями в здании, находящемся в долевой собственности, осуществляется исключительно по соглашению всех собственников. Передача части нежилого здания, находящегося в долевой собственности, в аренду без согласия второго участника долевой собственности (дочери) противоречит указанной норме. Договоры аренды, заключенные без согласия участника долевой собственности (в данном случае — физического лица), в силу ст. 168 ГК РФ будут являться ничтожными сделками. Такая правовая позиция содержится, в частности, в Постановлениях ФАС МО от 13.05.2010 № КГ-А41/4240-10, ФАС УО от 06.05.2010 № Ф09-2476/10-С6.
Таким образом, для передачи в аренду части нежилых помещений в здании, находящемся в общей долевой собственности, необходимо согласие всех участников долевой собственности. В рассматриваемой ситуации можно рекомендовать Вам заключить (и представить на регистрацию договора аренды) между участниками долевой собственности соглашение, из которого следует право юридического лица, участника долевой собственности, распорядиться конкретной частью общего имущества путем передачи его в аренду на определенных условиях.
При этом в силу ст. 248 ГК РФ доход от сдачи имущества в аренду будет распределяться между участниками долевой собственности пропорционально их долям в праве на общее имущество либо в ином порядке, который также может быть определен соглашением между ними (Определение ВАС РФ от 15.07.2010 № ВАС-9170/10).
09.07.2013г.
С уважением,
ведущий эксперт Горячей линии «Системы Юрист» Наталья Ковтуненко
Ответ утвержден:
руководитель Горячей линии «Системы Юрист» Виктория Рыбалкина