Заключение договора купли-продажи земельного участка с отсрочкой платежа

596

Вопрос

Земля находится на праве собственности у физического лица менее трех лет. Застройщик (юридическое лицо) намерен построить на этом земельном участке жилой многоквартирный дом. Сегодня выкупить этот земельный участок Застройщик не может, но в будущем готов рассчитаться за него квартирами в построенном доме. Как оформить взаимоотношения между Застройщиком и физ. лицом? Какие обязательства и в какой момент возникнут у сторон перед государственными и другими органами?

Ответ

В рассматриваемом случае возможен вариант заключения договора купли-продажи земельного участка с отсрочкой платежа до определенной даты, с возможностью исполнения покупателем (застройщиком) обязательств по оплате путем передачи продавцу участка в собственность жилых помещений в построенном доме.

В случаях отсрочки и рассрочки к отношениям сторон будут применяться соответственно положения статей 488 и 489Гражданского кодекса РФ — а именно, если иное не предусмотрено договором, земельный участок будет находиться в залоге у продавца в силу закона.

Следует отметить, что получить разрешение на строительство и статус застройщика, застройщик сможет только в случае оформления прав на земельный участок (собственность, аренда).

В случае получения земельного участка в собственность и получения разрешения на строительство, застройщик сможет самостоятельно осуществлять строительство на собственные средства или привлекать денежные средства от юр. лиц и физ. лиц по договорам долевого участия, при соблюдении требований ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ, в т. ч. регистрация договоров долевого участия (ч. 3 ст. 4, ст. 17 закона № 214-ФЗ), опубликование проектной декларации и т. д.

Тем не менее следует учитывать, что если до заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства имущество, указанное в частях 1 — 3 ст. 13 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ (земельный участок, объект незавершенного строительства), было передано в залог в качестве обеспечения иных обязательств застройщика, привлечение застройщиком денежных средств участников долевого строительства допускается в случае обеспечения застройщиком исполнения своих обязательств по договору поручительством или при одновременном соблюдении следующих условий:

1) залогодержателем имущества, указанного в частях 1 — 3 настоящей статьи, является банк;

2) от указанного в пункте 1 настоящей части залогодержателя получено согласие на удовлетворение своих требований за счет заложенного имущества в соответствии с частью 2 статьи 15 настоящего Федерального закона, а также согласие на прекращение права залога на объекты долевого строительства в случае, предусмотренном частью 8 ст. 13 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ.

Следует отметить, что первичное право собственности на весь объект в полном объеме регистрируется за лицом, обладающим право на земельный участок и получившим разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Это следует из положений статей 8, 131, 219, 223 ГК РФ, ст. 25 ФЗ от 21.07.97 № 122-ФЗ в соответствии с которыми, право собственности на возведенный объект возникает с момента его госрегистрации у стороны, имеющей права на земельные участки, на которых возводится объект. После регистрации права, сторона вправе передать в собственность часть объектов недвижимости в соответствии с условиями договора. Однако привлечение застройщиком к строительству дольщиков меняет схему регистрации права на возведенный объект. В силу норм законодательства о долевом строительстве, право собственности на помещения сразу регистрируется за дольщиками без оформления «первичного» права застройщика (ст. 16 закона № 214-ФЗ). Таким образом, после подписания передаточного акта дольщик вправе обратиться в Росреестр для регистрации права собственности (ч. 4 ст. 16 закона № 214-ФЗ), при этом застройщик право на данные помещения не регистрирует.

Дополнительно Вы можете ознакомиться:

Долевое строительство по новым правилам. Какой способ обеспечения выгоднее для застройщика;

Долевое участие в строительстве. За что можно привлечь застройщика к ответственности;

Совместное строительство коммерческого объекта. Какой договор лучше защитит интересы инвестора;

Объект строится на чужом земельном участке. Варианты договорного оформления;

Как собрать пакет документов для регистрации сделки с недвижимым имуществом;

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

Способы оплаты объекта недвижимости: как продавцу избежать рисков

<…>

«Порядок оплаты — один из самых острых и опасных моментов сделки по купле-продаже недвижимого имущества.

Прежде чем начать оформлять документы, продавцу имеет смысл убедиться в том, что покупатель действительно готов оплатить покупаемый объект. Поэтому в таких сделках обычно используют те способы расчетов, которые позволяют гарантировать оплату со стороны покупателя.

166.1608 (11,17)

Совет

Продавцу в процессе переговоров необходимо точно формулировать форму расчетов, которая будет указана в договоре. Если точной формулировки не будет, покупатель может осуществить платеж любым способом, не запрещенным действующим законодательством.

По закону покупатель может осуществить оплату путем обычного перечисления денег на расчетный счет продавца, выдачи векселя, открытия аккредитива, внесения оплаты на депозит нотариуса. Возможны также «нетрадиционные» способы оплаты по сделке: зачет взаимных требований (ст. 410 ГК РФ), уступка права требования (ст. 382 ГК РФ), финансирование под уступку денежного требования (гл. 43 ГК РФ). Наконец, нередко (особенно если одна из сторон сделки — физическое лицо, не имеющее статуса индивидуального предпринимателя) используют и такой способ оплаты, как закладка денежных средств в банковскую индивидуальную ячейку. В этом случае продавец сможет забрать денежные средства только после того, как предъявит банку заранее согласованный перечень документов, подтверждающих, что государственная регистрация перехода права собственности осуществлена.

Рассмотрим те способы, которые имеют определенную специфику именно при оплате недвижимости.

Наличные расчеты

На практике для оплаты объектов недвижимости не самой высокой стоимости индивидуальные предприниматели и даже организации часто используют такой способ, как закладка денежных средств в банковскую ячейку. А в случае когда контрагентом по такой сделке выступает физическое лицо, не являющееся индивидуальным предпринимателем, такой способ расчетов становится чуть ли не единственно возможным.

В данном случае речь идет именно о договоре аренды банковской ячейки (п. 4 ст. 922 ГК РФ, п. 5 ст. 5 Федерального закона от 2 декабря 1990 г. № 395−1 «О банках и банковской деятельности»). Такой договор стоит отличать от договора хранения ценностей между клиентом и банком (п. 1 ст. 922 ГК РФ). Разница в том, что в первом случае (договор аренды) банк не вправе контролировать операции, совершаемые клиентом (продавцом), с ценностями, хранящимися в банковской ячейке. Следовательно, банк не несет ответственность за содержимое банковской ячейки. Во втором случае (договор хранения) ситуация обратная — банк имеет право контроля за движением ценностей в ячейке, в связи с чем несет ответственность за их утрату (как хранитель).

Поскольку для юридического лица оформление аренды индивидуальной банковской ячейки осложнено необходимостью представить многочисленные документы (заверенные копии учредительных документов, свидетельство о государственной регистрации и т. д.), аренда ячейки оформляется, как правило, на физических лиц (ответственного руководителя подразделения, юриста проекта).

Покупатель и продавец совместно закладывают денежные средства в банковскую ячейку. Условия доступа к банковской ячейке прописываются в договоре между банком, продавцом и покупателем и обеспечивают достаточные гарантии для обеих сторон сделки.

Например, стороны могут установить, что продавец в течение определенного срока может получить доступ к ячейке при предъявлении заранее оговоренных документов (договора купли-продажи недвижимого имущества с отметкой Росреестра о государственной регистрации; выписки из ЕГРП, в которой в качестве собственника объекта указан уже покупатель). Если сделка не состоялась и продавец в течение, например, двух месяцев не забрал деньги из ячейки, открывается доступ для покупателя.

Этот метод широко используется, поскольку он относительно дешево обходится сторонам (аренда ячейки стоит от 1500 руб. в месяц), а кроме того, позволяет сторонам не афишировать реальную стоимость недвижимого имущества.

167.2259 (11,17)

Внимание! Если договор аренды банковской ячейки будет оформлен на физическое лицо, то могут возникнуть вопросы, связанные с определением того, кто является продавцом по договору купли-продажи.

Кроме того, надо учитывать, что абсолютно законным этот способ будет, только если другая сторона договора купли-продажи — физическое лицо, не являющееся индивидуальным предпринимателем. В остальных случаев возникают риски, связанные с тем, что Банк России установил размер лимита по расчетам наличными деньгами между:

  • организациями;

  • организацией и индивидуальным предпринимателем;

  • индивидуальными предпринимателями.

В этих случаях в рамках одного договора расчеты наличными средствами могут производиться в размере, не превышающем 100 тыс. руб., а если расчет производится в иностранной валюте, то в размере, эквивалентном 100 тыс. руб. по официальному курсу Банка России на дату проведения наличных расчетов. Такое правило установлено в пунктах 5 и 6указания Банка России от 7 октября 2013 г. № 3073-У «Об осуществлении наличных расчетов». Данное указание вступило в силу с 1 июня 2014 года. Однако до этой даты предельный размер наличных расчетов в рамках одного договора также составлял 100 тыс. руб. и был установлен в пункте 1 указания Банка России от 20 июня 2007 г. № 1843-У «О предельном размере расчетов наличными деньгами и расходовании наличных денег, поступивших в кассу юридического лица или кассу индивидуального предпринимателя».

131.73040 (11,17)

Может ли ФНС России привлечь продавца к административной ответственности, если стороны (организации или предприниматели) нарушат запрет на расчеты наличными свыше 100 тыс. руб.

Аккредитив

Общие положения по аккредитиву установлены в статье 867 Гражданского кодекса Р. Ф. Кроме того, расчеты по аккредитиву регулируются Положением о правилах осуществления перевода денежных средств, утвержденным Банком России 19 июня 2012 г. № 383-П (далее — Положение о правилах осуществления перевода денежных средств).

Аккредитив представляется наиболее безопасной (но при этом довольно затратной) формой расчетов покупателя недвижимости с продавцом.

Оплата через аккредитив происходит следующим образом.

1. Покупатель открывает счет, на который вносит сумму, необходимую для оплаты по договору.

2. Банк на основании заявления покупателя оформляет аккредитив в пользу продавца недвижимости.

3. Реквизиты и форма аккредитива устанавливаются банком. При этом в него должны быть включены обязательные сведения.

4. Банк должен известить продавца о том, что в его пользу открыт аккредитив.

5. После того как продавец предоставляет документы, указанные в аккредитиве, банк зачисляет депонированную по аккредитиву сумму на счет продавца. Счет продавца может быть открыт как в том же самом банке, так и в другом банке.

Аккредитив позволяет исключить риск неисполнения покупателем обязательства по договору. Денежные средства блокируются на счете покупателя до момента предоставления продавцом заранее оговоренных документов (например, свидетельства о государственной регистрации права собственности).

Еще одна особенность аккредитива (которая может быть как плюсом, так и минусом для сторон в зависимости от их намерений) — то, что сделка будет полностью прозрачной (если, конечно, у сторон есть такое намерение). Дело в том, что в случае каких-либо нарушений при оплате через аккредитив банки несут ответственность в соответствии с законодательством. Кроме того, банк сравнивает стоимость недвижимости, указанную в договоре, с размером заявленной суммы аккредитива. И если сумма в договоре будет занижена по сравнению с аккредитивом, банк просто откажет в его открытии.

Еще один минус этого вида оплаты — дополнительные затраты в виде процентов банку. Размер вознаграждения обычно составляет от 0,1 до 2 процентов от суммы аккредитива. Иногда банки берут дополнительный процент за обналичивание денежных средств (если оно требуется), а также за перевод средств между разными банками, когда счет продавца, на который перечисляется оплата, находится в другом банке. Формально эти проценты платит банку покупатель (т. е. плательщик по аккредитиву). Но обычно стороны делят все затраты по оформлению сделки пополам, либо большую часть оплачивает сторона, более заинтересованная в сделке. В результате при такой форме оплаты, как аккредитив, у сторон возникают дополнительные сложности по согласованию условий договора. Если на такой форме расчетов настаивает именно продавец, то покупатель в ответ может потребовать уменьшить цену объекта недвижимости, чтобы компенсировать свои затраты.

Кроме того, банки обязаны сообщать о сделках с недвижимым имуществом в Федеральную службу по финансовому мониторингу, что также иногда отпугивает стороны по договору. Сделка с недвижимым имуществом, результатом совершения которой является переход права собственности на это недвижимое имущество, подлежит обязательному контролю, если сумма, на которую она совершается, равна или превышает 3 млн руб. (п. 1.1 ст. 6 Федерального закона от 7 августа 2001 г. № 115-ФЗ «О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма»).

Депозит нотариуса

Нотариус в случаях, предусмотренных законом, принимает от должника в депозит денежные суммы для передачи их кредитору (ст. 87 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате от 11 февраля 1993 г. № 4462−1; далее — Основы законодательства о нотариате). Принятие в депозит денежных сумм и ценных бумаг производится нотариусом по месту исполнения обязательства.

Внесение оплаты в депозит нотариуса может быть заранее оговоренной сторонами формой оплаты по договору. Как и описанные выше способы (аккредитив и расчеты через банковскую ячейку), этот способ позволяет проконтролировать исполнение сделки.

Вместе с тем, продавцу необходимо помнить: в некоторых случаях покупатель имеет право использовать для расчетов депозит нотариуса, даже если стороны предусмотрели в договоре иной способ расчетов. Такое право у покупателя возникает, если обязательство не может быть исполнено вследствие уклонения кредитора от принятия исполнения или иной просрочки с его стороны (п. 1 ст. 327 ГК РФ).

Иными словами, если после заключения договора продавец передумает продавать объект, то недостаточно будет всего лишь уклониться от получения оплаты от покупателя. В самом договоре необходимо заранее предусмотреть механизмы, позволяющие его расторгнуть.

Если же продавец просто откажется принимать оплату, то внесение денежной суммы в депозит нотариуса будет считаться исполнением обязательства (п. 2 ст. 327 ГК РФ). А значит, продавец в ответ будет обязан исполнить и свое обязательство, то есть передать объект недвижимости покупателю.

Обязанности по уведомлению продавца у покупателя нет. Нотариус, в депозит которого внесены денежные средства по договору, обязан сам известить об этом продавца (п. 2 ст. 327 ГК РФ).

Обоснование

131.73041 (11,17)

Есть ли риск для продавца, что покупатель внесет в депозит нотариуса оплату по договору без его согласия

Вексель как способ оплаты

Возможен такой способ оплаты, когда покупатель передает вексель в счет исполнения обязанностей по договору купли-продажи недвижимого имущества.

Обязательство покупателя по оплате договора купли-продажи считается исполненным в момент получения продавцом векселей по акту приема-передачи. Если стороны договорились об оплате векселем, но продавец уклоняется от принятия векселя, покупатель может внести вексель в депозит нотариуса (подп. 4 п. 1 ст. 327 ГК РФ) и тогда обязательство по оплате для покупателя будет исполненным.

Если продавец принял вексель (подписал акт приема-передачи), то обязательство покупателя по оплате будет считаться исполненным.

Пример из практики: договор исполнен сторонами в полном объеме: продавец передал имущество, а покупатель исполнил свою обязанность по оплате имущества путем передачи векселей. Суд отказал в удовлетворении требования продавца о признании договора недействительным, а также о взыскании стоимости проданных строений

167.2260 (11,17)

Внимание! В случае оплаты недвижимости векселем проценты за пользование чужими денежными средствами на цену товара начисляться не будут.

Для продавца большое значение имеет личность векселедателя (должника), поскольку впоследствии выданный покупателем вексель может оказаться неликвидным. Поэтому стоит принять ряд мер по проверке векселедателя.

Дополнительной гарантией для продавца будет то, что все держатели векселя, которым вексель впоследствии передан по индоссаменту, несут солидарную ответственность в случае неоплаты (необналичивания) векселя (п. 47 постановления ЦИК СССР и СНК СССР от 7 августа 1937 г. № 104/1341 «О введении в действие Положения о переводном и простом векселе»,п. 38 постановления от 4 декабря 2000 г. Пленума Верховного суда РФ № 33, Пленума ВАС РФ № 14 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров, связанных с обращением векселей»).

Аванс, задаток, кредит и рассрочка

Стороны могут договориться о том, что момент оплаты недвижимости не будет совпадать с моментом фактической передачи или регистрации перехода права собственности.

16.03.2015

Недвижимость: что изменилось после 1 января 2017 года

Не пропустите 14 апреля большую онлайн-конференцию для юристов. Неподражаемый Роман Бевзенко обсудит с практикующими юристами и представителями Росреестра и МФЦ «Мои документы» проблемы нового закона о регистрации недвижимости.

Это бесплатно



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.