Вопрос
Земля находится на праве собственности у физического лица менее трех лет. Застройщик (юридическое лицо) намерен построить на этом земельном участке жилой многоквартирный дом. Сегодня выкупить этот земельный участок Застройщик не может, но в будущем готов рассчитаться за него квартирами в построенном доме. Как оформить взаимоотношения между Застройщиком и физ. лицом? Какие обязательства и в какой момент возникнут у сторон перед государственными и другими органами?
Ответ
Отношения по инвестированию в строительство регулирует Закон «О ДДУ». Например, если заключите договор о продаже участка и договор ДДУ и потом прекратите обязательства по оплате зачетом, то нарушите Закон. Расчеты с застройщиком осуществляются с использованием счета эскроу (деньги перечисляются застройщику, только после исполнения последним обязательств). Если проведете зачет, то тем самым нарушите Закон, который устанавливает порядок расчетов и тем самым гарантирует права дольщиков.
За нарушение порядка привлечения денег дольщиков Закон предусматривает административную и уголовную ответственность. Оплату имуществом Закон не предусматривает. Поэтому все сделки направленные на получение в будущем квартиры в обход Закона повлекут ответственность Застройщика а также есть риск признания договора недействительным.
Менее рискованный вариант. Заключить договор купли-продажи участка с отсрочкой платежа. Когда застройщик оформит на себя право собственности на квартиры, прекратить обязательство отступным: застройщик вместо денег передаст физлицу квартиры. В этом случае сделка может быть признана совершенной в обход Закона о ДДУ или притворной сделкой. Но риск привлечения к ответственности за нарушение Закона О ДДУ ниже.
Также отношения можно оформить договором простого товарищества. Но создать и принимать участие в простом товариществе могут только ИП и юридические лица.
Когда из условий договора усматривается, что каждая из сторон вносит вклады (передает земельный участок, вносит денежные средства, выполняет работы, поставляет строительные материалы и т.д.) с целью создания объекта недвижимости - соответствующий договор должен быть квалифицирован как договор простого товарищества (п.7 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.11 № 54).
Этот вариант оформления имеет следующие особенности. Право собственности на построенный объект сначала возникнет и регистрируется только на застройщика (лица – правообладателя участка, получившего разрешение на строительство) в силу статьи 40 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ. И только после госрегистрации первичного права за застройщиком, право собственности на долю в праве или конкретные помещения могут перейти к инвестору/товарищу на основании заключенного между ними договора. Такие разъяснения содержатся в абзаце 4 пункта 1 постановления Пленума ВАС РФ № 54.
Если Вы не привлекаете средства дольщиков, то Закон О ДДУ на такие отношения не распространяется. В этом случае возможные любые варианты оформления отношений, не противоречащие законодательству.