Существует запись об обременении ипотекой

Да, продать можно. При этом, в соответствии со ст. 37 Закона об ипотеке, необходимо получить согласие Залогодержателя, т.к. в ЕГРП существует запись об обременении ипотекой.

Наиболее целесообразно подать заявление в Росреестр о прекращении ограничения (обременения) права.

В Постановлении ФАС СЗО от 02.10.2012 № А13−2933/2011 указано, что на основании заявления Пруса С. М. о прекращении ограничения (обременения) права, а также представленных им в Управление Росреестра по Вологодской области документов: постановления об отмене ареста от 12.08.2010, постановления о снятии ареста с имущества должника от 11.02.2010, письма начальника ОСП по г. Череповцу от 12.08.2010, постановления о передаче арестованного имущества на торги от 02.11.2009, постановления о снижении цены от 18.12.2009, протоколов о признании торгов несостоявшимися от 18.12.2009 и от 18.01.2010, регистрационным органом 17.08.2010 была погашена запись о залоге в отношении принадлежащей Прусу С. М. квартиры.

Поскольку ипотека прекратилась на основании п. 5 ст. 58 Закона об ипотеке, то никаких прав у Залогодержателя на имущество нет.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист».

Постановление ФАС СЗО от 02.10.2012 № А13−2933/2011

«Открытое акционерное общество «Сбербанк России», место нахождения: 117 997, Москва, ул. Вавилова, д. 19, ОГРН 1 027 700 132 195 (далее — ОАО «Сбербанк России», Банк), обратилось в Арбитражный суд Вологодской области с иском к Управлению Федерального казначейства по Вологодской области, место нахождения: 160 000, Вологодская обл., г. Вологда, Предтеченская ул., д. 10, ОГРН 1 033 500 037 757 (далее — УФК по Вологодской области), о взыскании 5 738 620 руб. 88 коп. убытков, причиненных неправомерными действиями Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области, место нахождения: 160 000, Вологодская обл., Вологда, ул. Челюскинцев, д. 3, ОГРН 1 043 500 093 889 (далее — Управление Росреестра по Вологодской области).

Определением от 14.06.2011 суд в порядке статьи 47 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заменил ответчика на Российскую Федерацию в лице Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, место нахождения: 109 830, Москва, ул. Воронцово Поле, д. 4А, ОГРН 1 047 796 940 465 (далее — Росреестр).
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Росреестра по Вологодской области и отдел судебных приставов по городу Череповцу N 1 Управления Федеральной службы судебных приставов по Вологодской области, место нахождения: 160 000, Вологодская обл., г. Вологда, ул. Мальцева, д. 52, ОГРН 1 043 500 095 704 (далее — ОСП по г. Череповцу N 1 УФССП по Вологодской области).

Решением Арбитражного суда Вологодской области от 30.03.2012, оставленным без изменения постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.06.2012, в удовлетворении иска отказано.

В кассационной жалобе ОАО «Сбербанк России», ссылаясь на нарушение судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, просит принятые по делу судебные акты отменить.

Как указывает податель жалобы, суды вышли за пределы рассмотрения настоящего спора, признав ипотеку квартиры прекращенной. По мнению Банка, подобный вывод мог сделать лишь суд общей юрисдикции по иску Пруса С. М. о признании обременения отсутствующим.
Банк также оспаривает вывод судов о том, что залог на принадлежащее должнику недвижимое имущество прекратился в силу закона, и о том, что допущенное регистрационным органом нарушение порядка погашения записи об ипотеке не находится в прямой причинно-следственной связи с его убытками.

В отзыве на кассационную жалобу Управление Росреестра по Вологодской области просит в ее удовлетворении отказать.

В судебном заседании представитель ОАО «Сбербанк России» поддержал кассационную жалобу, а представитель Управления Росреестра по Вологодской области просил в ее удовлетворении отказать.

Остальные участвующие в деле лица в судебное заседание не явились.
Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа, проверив законность решения Арбитражного суда Вологодской области от 30.03.2012 и постановления Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.06.2012, обоснованность доводов, приведенных в кассационной жалобе, отзыве на нее и объяснениях присутствовавших в судебном заседании представителей, не находит оснований для отмены судебных актов.

Как следует из материалов дела, решением Череповецкого городского суда от 29.06.2009 по делу N 2−2325/2009 с Пруса Сергея Михайловича и Прус Светланы Владимировны в солидарном порядке взыскана задолженность по кредитному договору в сумме 5 718 620 руб. 88 коп. Этим же решением обращено взыскание на предмет ипотеки — четырехкомнатную квартиру общей площадью 115,6 кв. м, кадастровый N 35:21:20 312:0005:2 752:0134, находящуюся по адресу: Вологодская обл., г. Череповец, пр. Победы, д. 104, кв. 134, принадлежащую на праве собственности Прусу С. М., посредством продажи с публичных торгов; установлена начальная продажная цена предмета ипотеки для его реализации с публичных торгов в сумме 6 434 000 руб.

На основании вышеназванного решения суда выдан исполнительный лист, по которому судебным приставом-исполнителем ОСП по г. Череповцу УФССП по Вологодской области 28.07.2009 возбуждено исполнительное производство N 19/29/62 655/26/2009, а также вынесено постановление о запрете должнику совершать действия по распоряжению принадлежащим ему на праве собственности недвижимым имуществом.

28 июля 2009 года судебным приставом-исполнителем произведен арест находящегося в собственности должника объекта недвижимости — квартиры площадью 115,6 кв. м, расположенной по адресу: Вологодская обл., г. Череповец, пр. Победы, д. 104, кв. 134.

Судебным приставом-исполнителем принято постановление от 02.11.2009 о передаче арестованного имущества на торги по цене, установленной решением Череповецкого городского суда от 29.06.2009 по делу N 2−2325/2009.

По акту от 27.11.2009 арестованное недвижимое имущество было передано на реализацию специализированной организации — обществу с ограниченной ответственностью «СПб Электросервис» (далее — ООО «СПб Электросервис»), осуществляющему по поручению Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Вологодской области реализацию заложенного имущества с публичных торгов.

Уведомлением от 18.12.2009 ООО «СПб Электросервис» проинформировало службу судебных приставов о том, что торги по продаже арестованного имущества должника признаны несостоявшимися в связи с отсутствием заявок, указало на необходимость принятия постановления о снижении стоимости арестованного имущества на 15% в соответствии с частью 10 статьи 87 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» (далее — Закон об исполнительном производстве).

Постановлением судебного пристава-исполнителя от 18.12.2009 стоимость переданного на реализацию недвижимого имущества снижена на 15%, установлена цена продаваемой с публичных торгов квартиры должника в сумме 5 468 900 руб.

Согласно протоколу заседания комиссии от 18.01.2010 повторные торги по продаже имущества должника признаны несостоявшимися ввиду отсутствия заявок. Арестованное недвижимое имущество было возвращено организатором торгов судебному приставу-исполнителю по акту от 18.01.2010.

5 февраля 2010 года судебным приставом-исполнителем вручено взыскателю предложение об оставлении объекта недвижимости за собой.

В этот же день от Банка в ОСП по г. Череповцу УФССП по Вологодской области поступило заявление о возврате без дальнейшего исполнения исполнительного листа по делу N 2−2325/2009. Постановлением судебного пристава-исполнителя от 05.02.2010 исполнительное производство окончено.

Постановлением судебного пристава-исполнителя от 11.02.2010 снят арест с имущества должника — квартиры площадью 115,6 кв. м, расположенной по адресу: г. Череповец, пр. Победы, 104−134.

Впоследствии Банк, считая себя залогодержателем недвижимого имущества, обратился в Череповецкий городской суд с заявлением об изменении способа и порядка исполнения судебного решения путем снижения первоначальной продажной цены квартиры до 3 240 000 руб.

Определением Череповецкого городского суда от 13.08.2010, оставленным без изменения определением Вологодского областного суда от 22.09.2010, в удовлетворении данного заявления Банку отказано.

Постановлением судебного пристава-исполнителя от 12.08.2010 снят запрет на совершение должником действий по распоряжению принадлежащим ему недвижимым имуществом.

На основании заявления Пруса С. М. о прекращении ограничения (обременения) права, а также представленных им в Управление Росреестра по Вологодской области документов: постановления об отмене ареста от 12.08.2010, постановления о снятии ареста с имущества должника от 11.02.2010, письма начальника ОСП по г. Череповцу от 12.08.2010, постановления о передаче арестованного имущества на торги от 02.11.2009, постановления о снижении цены от 18.12.2009, протоколов о признании торгов несостоявшимися от 18.12.2009 и от 18.01.2010, регистрационным органом 17.08.2010 была погашена запись о залоге в отношении принадлежащей Прусу С. М. квартиры.*

9 сентября 2010 года Управлением Росреестра по Вологодской области произведена государственная регистрация перехода права собственности на рассматриваемую квартиру к Бажину Андрею Анатольевичу на основании договора купли-продажи от 13.08.2010.

В дальнейшем по договору купли-продажи от 14.09.2010 спорная квартира была продана Картучевой Анастасии Сергеевне. Государственная регистрация права собственности Картучевой А. С. на переданное по договору купли-продажи недвижимое имущество произведена 08.10.2010.

Полагая, что действия государственного регистратора — Управления Росреестра по Вологодской области по государственной регистрации по прекращению обременения являются незаконными, Банк обратился в арбитражный суд с иском о взыскании убытков, а также в отдельном процессе оспорил данные действия (дело N А13−5996/2011).

Оценив представленные сторонами в материалы дела доказательства, установив фактические обстоятельства дела и применив положения пункта 3 статьи 31 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», статей 16 и 1069 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 3 статьи 78 Закона об исполнительном производстве, пункта 1 статьи 56 и пункта 5 статьи 58 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости) (далее — Закон об ипотеке), суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о том, что истцом не доказана совокупность условий, необходимых для возмещения вреда.

Кассационная инстанция считает судебные акты об отказе во взыскании убытков законными и обоснованными.

Суды правильно исходили из отсутствия прямой причинно-следственной связи между действиями Управления Росреестра по Вологодской области по погашению записи об ипотеке с нарушением установленного Законом об ипотеке порядка, что установлено вступившим в законную силу постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.01.2012 по делу N А13−5996/2011, и убытками Банка.*

В данном случае ответственными перед Банком остаются должники Прус С. М. и Прус С. В. Убытки Банку причинены в результате неисполнения должниками обязательства по погашению кредита и соответствующего решения суда. Кроме того, сам Банк не проявил должной инициативы в вопросе возмещения своих убытков.

После объявления повторных торгов несостоявшимися Банк как залогодержатель не воспользовался правом, предусмотренным пунктом 6 статьи 350 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктом 4 статьи 58 Закона об ипотеке, оставить за собой предмет ипотеки (квартиру) и зачесть в счет ее стоимости свои требования, обеспеченные ипотекой.
В соответствии с пунктом 5 статьи 58 Закона об ипотеке если залогодержатель не воспользуется правом оставить предмет ипотеки за собой в течение месяца после объявления повторных публичных торгов несостоявшимися, ипотека прекращается. Залогодержатель считается воспользовавшимся указанным правом, если в течение месяца со дня объявления повторных публичных торгов несостоявшимися направит организатору торгов или, если обращение взыскания осуществлялось в судебном порядке, организатору торгов и судебному приставу-исполнителю заявление (в письменной форме) об оставлении предмета ипотеки за собой.*

Протокол о признании повторных публичных торгов несостоявшимися, заявление залогодержателя об оставлении предмета ипотеки за собой и документ, подтверждающий направление заявления организатору торгов, являются достаточными основаниями для регистрации права собственности залогодержателя на предмет ипотеки.
При таком положении судами сделан правильный вывод о прекращении ипотеки в силу закона.
Доводы Банка о том, что ипотека не прекратилась, поскольку квартира не предлагалась другим взыскателям, а исполнительное производство окончено до момента получения Банком предложения судебного пристава-исполнителя об оставлении предмета залога за собой, несостоятельны. Данных о том, что требования иных взыскателей должника были обеспечены ипотекой, не имеется. Банк не воспользовался правом оставить предмет ипотеки за собой, а обратился с заявлением об отзыве исполнительного листа."

08.12.2014