Самовольные постройки сносят. Если владелец заинтересован сохранить объект, нужно оформить право собственности на самовольную постройку. Но это удается не всегда. В статье разбираемся, что такое самовольная постройка, как ее оформить и что этому помешает, какие последствия влечет ее возведение.
Самовольная постройка: статьи 222 ГК РФ и 55.32 ГрК РФ
Что такое самовольная постройка, говорится в ГК РФ и в ГрК РФ. По ст. 222 ГК РФ, самовольная постройка – это объект на участке земли, которая:
- не предоставлялась в специально предусмотренном порядке для строительства;
- не предусматривает строительство, согласно правилам использования (ч. 1 ст. 222 ГК РФ).
Таким образом, к самовольным постройкам относят сооружения на земле с нарушением правил ее использования или без законных оснований для строительства. При этом самостроем не признается объект, который возвели с нарушением использования участка, но владелец не знал и не мог знать об ограничениях (абз. 2 ч. 1 ст. 222 ГК РФ).
Градостроительный кодекс при определении самовольной постройки ссылается на ст. 222 ГК РФ. По ГрК РФ, самовольная постройка – это объект капитального строительства. ГрК РФ указывает, когда самовольная постройка подлежит сносу (ст. 55.32) и что потребуется для таких действий (судебное решение, акт местного самоуправления).
Что делать в случае спора о самовольной постройкеКоллеги из журнала «Юрист компании» разобрались, как применять позиции Пленума ВС в спорах по самострою. Теперь самовольную постройку сохранить проще. Например, объект не снесут, если единственное нарушение — отсутствие разрешения на строительство. Скачивайте памятку и читайте пояснения о применении позиций из постановления № 44.
Забрать памятку из журнала
Признаки самовольной постройки: разъяснения ВС РФ
Суды разъясняют квалифицирующие признаки самовольной постройки. К ним относится возведение объекта:
- без необходимых в силу закона согласований, разрешений;
- с нарушением градостроительных и строительных норм и правил (29 постановления Пленума ВС РФ от 12.12.2023№ 44, далее – постановление № 44);
- на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта (постановление 15 ААС от 26.09.2023 № 15АП-14356/2023 № А32-27416/2021).
Постановление Пленума Верховного суда о самовольной постройке 2023 года конкретизировало признаки. ВС указал, что самовольной признается постройка с нарушением норм и без согласований, которые были необходимы на дату возведения (п. 2 постановления № 44). Перечень признаков самовольной постройки является исчерпывающим. Органы местного самоуправления не вправе устанавливать дополнительные основания. Не признается признаком самовольной постройки отмена разрешения на его возведение (п. 26 постановления № 44). Также снос самовольной постройки – это крайняя мера государственного вмешательства (п. 25 постановления № 44).
Отобрали ключевые позиции из обзора по самовольному строительству, который ВС делал в 2022 году. Постановление Пленума ВС № 44 вышло 12 декабря 2023 года, однако позиции из обзора также могут помочь в защите объекта.
Постройка считается созданной на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, если объект полностью или частично находится на не принадлежащем лицу участке (п. 16 постановления № 44).
Суд указал, что постройка может признаваться самовольной на любом этапе строительства, начиная с возведения фундамента.
Прежние разъяснения Пленума ВС и ВАС о самовольной постройке продолжают действовать в части, которая не утратила силу. Не применятся пункты 22 – 31 (п. 48 постановления № 44). Это пункты о подаче иска о сносе самовольной постройки, праве собственности на самовольную постройку и др. (абз. 8 п. 15 Постановления Пленума ВС РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010).
Постановления Пленума Верховного суда по самовольным постройкам – 2023: основные тезисы
В рекомендации рассказали, как легализовать самовольную постройку двумя способами: в органах местного самоуправления и суде. Для каждого способа дали пошаговый алгоритм.
Самовольное строительство: что грозит владельцу объекта
Последствия возведения самовольной постройки зависят от ряда факторов. Пленум определил два варианта: снос или приведение в соответствие с установленными требованиями (п. 10 постановления № 44).
У владельца два пути:
- снести по решению суда или иному установленному законом акту,
- добиться легализации самовольной постройки.
Признание постройки самовольной возможно и в случае регистрации прав на нее. Если недобросовестное лицо возвело здание с нарушениями, то объект по решению суда можно снести (п. 1 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утв. Президиумом ВС РФ 16.11.2022).
Самовольное строительство приводит к тому, что владельцу придется отвечать за неправомерные действия.
Например, суд вынес решение о сносе самовольной постройки. Нежилое здание отвечало признакам самовольной постройки, так как ИП построил объект на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном Земельным кодексом РФ порядке. Строительство велось в отсутствие разрешения (определение ВС РФ от 30.06.2022 № 308-ЭС22-5265 № А32-54271/2020).
Узаконить самовольную постройку можно через заключение мирового соглашения. Суд допустит это на условиях, если ответчик разработает проект объекта в установленном порядке и получит все необходимые разрешения и согласования. Таким образом разрешил конфликт Арбитражный суд Московской области, когда рассмотрел дело № А41-18867/2021. Этот спор я ранее разобрал в статье «Снос vs признание права на самовольную постройку. Как работать с конфликтом решений», которая вышла в мартовском выпуске журнала «Корпоративный юрист» за 2022 год. Главный вывод — если есть иск о сносе постройки, то очень важно подать встречный иск о признании на нее права. Это позволит избежать последующего «конфликта решений» между решением о сносе и требованиями об узаконивании.
Исковая давность о сносе самовольной постройки
Общий срок давности по сносу самовольных построек составляет три года. Срок течет с даты, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком (п. 15 постановления № 44).
Однако есть исключения. Ждать, пока пройдут сроки защиты права, не получится, если требование предъявляет владелец земли. Пленум также уточнил, что правило распространяется на иного владельца объекта недвижимости, например, на владельца земельного участка:
- владения которым истец не лишен, либо
- смежного с земельным участком, на котором возведена самовольная постройка (абз. 5 п. 15 постановления № 44).
Исковая давность не распространяется на требование о сносе самовольной постройки, если объект находится на участке собственника, который не разрешал возведение (п. 16 обзора, утв. Президиумом ВС РФ 16.11.2022, п. 6 информационного письма Президиума ВАС РФ от 09.12.2010 № 143).
Заявить о применении срока исковой давности возможно, если снос самовольной постройки не требуется из-за угрозы жизни и здоровью. Но нужно учитывать нюансы.
Так, дело вернули на пересмотр. ВС РФ посчитал необоснованным вывод об истечении срока давности. Такой срок по требованию собственника – арендодателя земельного участка начинает течь не ранее момента, когда арендатор отказался возвратить переданный участок, на котором возведен самострой. Суд учел тот факт, что договор аренды земельного участка действует. Доказательств отказа арендатора в возврате земельного участка нет. Выводы об истечении срока исковой давности по сносу самовольной постройки нельзя признать законными и обоснованными (определение СКЭС ВС РФ от 14.09.2023 № 305-ЭС23-8010 № А41-90367/2021).
Признать постройку самовольной могут, если здание построили на земельном участке, для которого не оформлено право на землю. Это частноправовое нарушение, то есть лицо нарушает права и законные интересы других физических или юридических лиц. Нарушение может быть и публично-правовым: формальным, если нет необходимых разрешений, либо содержательным, если есть нарушение градостроительных и строительных норм и правил. Поиском самостроя в таком случае занимаются сотрудники Госинспекции по недвижимости.
Признание права собственности на самовольную постройку
Для легализации самовольной постройки нужно признать за владельцем право собственности на нее. Порядок, как узаконить самовольную постройку, зависит от ситуации. Если администрация или иной орган требуют сноса объекта и владелец получил уведомление о выявлении самовольной постройки, то придется отстаивать объект в суде. Если требований о сносе нет, можно собрать документы и подготовить данные, чтобы узаконить объект, привести его в соответствие. В последнем случае есть риск отказа, который не всегда удается оспорить в суде.
Также необходимо заранее определить полномочный орган. В противном случае можно потерять время на разбирательства.
Например, компания подала в администрацию заявление о принятии распоряжения о приведении нежилого здания в соответствии с установленными требованиями. Администрация направила письмо, отказала в выдаче распоряжения на приведение в соответствие самовольно реконструированного нежилого здания (магазин, склад). Компания посчитала, что ее права нарушены, и обратилась в суд. Дело прошло несколько инстанций. Суд пришел к выводу, что характеристики участка указывает на то, что органы местного самоуправления в рассматриваемом случае не наделяются правом принимать решения о сносе самовольной постройки или о приведении ее в соответствие требованиям (постановление АС Уральского округа от 06.12.2022 № Ф09-8136/22 № А76-690/2022).
В статье — анализ положений нового постановления Пленума ВС о самовольных постройках. Узнаете, как подготовить позицию для суда, чтобы не допустить сноса строения.
В любом случае узаконивание самовольной постройки потребует аргументов. Суд может предложить ответчику представить дополнительные доказательства, разъяснить право на заявление ходатайства о назначении строительно-технической экспертизы (абз 2 п. 30 постановления № 44).
Если дело дошло до суда и администрация либо иной орган требует сноса, то время ограничено. Но судебная практика по спорам о самовольной постройке свидетельствует, что отстоять здание возможно.
Например, ответчик представил заключение экспертизы. Документ подтверждал, что самовольная постройка соответствуют техническим и строительным нормам и правилам, в том числе требованиям о пожарной безопасности, санитарным и эпидемиологическим нормам. Также владелец строений доказал, что объекты не представляют угрозу жизни и здоровью граждан (постановление АС Северо-Кавказского округа от 28.11.2023 № Ф08-11960/2023 № А32-13541/2022).
В статье — процессуальные механизмы, которые помогут отложить рассмотрение дела о сносе самовольной постройки на период, пока собственник приводит ее в соответствие с законом.
Приобретение права собственности на самовольную постройку в исковом порядке
Пленум ВС указал, что можно признать право собственности на самовольную постройку, если она не нарушает закон. Владелец постройки вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности. Узаконить самострой и признать право собственности получится, если:
- лицо владеет землей на праве собственности, либо действует право пожизненного наследуемого владения, постоянное (бессрочное) пользование;
- строительство на данном участке допускается, и на день обращения в суд постройка соответствует требованиям;
- сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (п. 39 постановления № 44).
Исковое заявление о признании права собственности на самовольную постройку подают в суд общей юрисдикции или арбитражный суд по местe нахождения объекта – по правилам исключительной подсудности (п. 11 постановления № 44, ст. 30 ГПК РФ, ст. 38 АПК РФ).
Ответчиком по иску будет орган местного самоуправления или иной уполномоченный орган по месту нахождения постройки (п. 42 постановления № 44). Если суд встанет на сторону владельца объекта, то вступивший в силу судебный акт станет основанием для кадастрового учета и регистрации прав на объект (п. 45 постановления № 44).
Пленум указал, что иск о признании права собственности на самовольную постройку – исключительный способ защиты и не может подменять законной процедуры. Наличие судебного акта не освобождает от представления документов, которые необходимы для внесения записи в ЕГРН.
Иск о признании права собственности на самовольную постройку
Иск о признании права собственности на самовольную постройку, образец
Скачать образец
Снос самовольной постройки
Снос самовольной постройки производится, если объект нарушает закон, угрожает жизни и здоровью граждан и т. д. Возможен снос самовольной постройки органом местного самоуправления или по решению суда (п. 1 ст. 55.32 ГрК РФ). Местная администрация не вправе принимать решение о сносе, если закон субъекта РФ не относит полномочия в области градостроительной деятельности к перечню вопросов местного значения (п. 9 постановления № 44). В этом случае применяется только судебный порядок сноса самовольной постройки. Если самострой не зарегистрирован в ЕГРН, требование о сносе также рассматривает суд (абз 2 п. 9 постановления № 44).
Решение о сносе самовольной пристройки – части многоквартирного дома также не вправе принимать орган местного самоуправления (п. 23 обзора, утв. Президиумом ВС РФ 16.11.2022).
Решение о сносе самовольной постройки может вынести орган местного самоуправления по месту ее нахождения или если она расположена на межселенной территории. О сносе орган обязан сообщить владельцу и установить сроки.
В обзоре Системы Юрист – все выводы ВС, которые мы адаптировали для работы юриста. Рекомендуем руководствоваться позициями из обзора – именно на них будут ориентироваться суды при решении дел о самовольных постройках.
Сроки сноса или приведения в соответствие закону самовольной постройки органом местного самоуправления
|
Срок |
Точка отсчета |
|
В течение 2 месяцев |
С даты размещения на официальном сайте органа местного самоуправления в сети сообщения о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с требованиями, если не выявлен обладатель, создатель постройки |
|
В течение 6 месяцев |
С даты решения суда или органа, если владелец, иное лицо не осуществил необходимые мероприятия |
|
В срок, который определил суд или орган местного самоуправления
|
Если постройка на неделимом земельном участке, на котором также располагаются объекты капитального строительства, которые не являются самовольными постройками |
Если лицо, которое возвело самовольную постройку или обладает ею, не производит снос, объект снесут органы власти. Расходы на это компенсирует владелец.
Иск о сносе самовольной постройки
Если администрация или иной орган местного самоуправления не вправе выносить решения о сносе самовольной постройки, спор разрешает суд. Исковое заявление о сносе самовольной постройки рассматривает СОЮ или АС по месту нахождения спорного объекта (п. 11 постановления № 44). Спор о сносе может перейти в суд без участия администрации.
Например, орган местного самоуправления выдал разрешение на строительство, но суд пришел к выводу, что строительство неправомерно. Суд указал, что ожидание правомерности действий органа местного самоуправления не освобождает от хозяйствования в соответствии с ограничениями и запретами. Законодательство не предусматривало строительство гостиницы на лестном участке (постановление АС Уральского округа от 01.07.2022 № Ф09-3965/22 № А07-21468/2021).
Исковое заявление о сносе самовольной постройки вправе подать владелец земли или обладатель иного вещного права на участок (п. 12 постановления № 44). Если речь идет о защите публичных интересов, то обращается прокурор. Ответчиком становится тот, кто произвел строительство или иное лицо.
Иск о сносе самовольной постройки
Исковое заявление о сносе самовольной постройки
Скачать образец
Ответчики по иску о сносе самовольной постройки
|
Обстоятельства |
Ответчик |
|
Спорный объект появился по договору/заданию |
Заказчик |
|
Лицо не возводило объект, но стало бы собственником, если бы постройка не являлась самовольной |
Приобретатель; наследник, принявший наследство в виде земельного участка, на котором расположена такая постройка |
|
Нет сведений о лице, которое возвело самовольную постройку |
Лицо, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок с постройкой |
Сроки, в течение которых владелец должен снести самострой, суд указывает в решении. Вступивший в силу судебный акт становится основанием внесения записи в ЕГРН о прекращении права собственности на самовольную постройку (п. 34 постановления № 44). Если постройку возводил не ответчик, то последний праве обратиться в суд с иском к лицу, которое нарушило его права, и потребовать убытки (п. 35 постановления № 44).
Если ответчик не снесет самовольную постройку в отведенные сроки, решением вопроса займется пристав. Расходы на применение мер принудительного исполнения пристав отнесет на владельца постройки (п. 36 постановления № 44). Ответственность за самовольную постройку и неисполнение судебного акта не ограничится такими действиями. Владелец может лишиться права аренды участка (п. 37 постановления № 44).
В рекомендации составили пошаговый алгоритм, чтобы добиться сноса самовольной постройки в судебном порядке, разобрали сложности, с которыми может столкнуться истец, и предложили способы их решить.
Как сохранить самовольную постройку
Если орган местного самоуправления требует сноса самовольной постройки, направьте в суд ходатайство о применении обеспечительных мер (п. 14 постановления № 44). Если суд удовлетворит ходатайство, то администрация (иной орган) не смогут привести решение о сносе в исполнение. Соответствующий акт суд направляет не позднее следующего дня после дня вынесения участникам спора, другим лицам.
Пленум ВС РФ указал на возможность сохранить самовольную постройку. Такой шанс у владельца самостроя есть, если он может оформить права на земельный участок под объектом (п. 17 постановления № 44).
Примите меры для признания права собственности на самовольную постройку и ее узаконивания. В постановлении о самовольных постройках Пленум ВС обобщил разъяснения судов по вопросам самостроя. Проверьте не попадает ли ваша ситуация под указанные в постановлении случаи.
Например, Пленум указал на одно из оснований удовлетворить иск о сносе самовольной постройки. Не допускается возведение постройки с нарушением ВРИ, например, многоквартирного жилого дома на земельном участке с ВРИ «для ИЖС». В этом случае суд удовлетворит иск о сносе самовольной постройки. Исключение составляет случай, когда заинтересованное лицо докажет возможность приведения постройки е в соответствие с установленными требованиями.
Укажите на обстоятельства. Например, суд в спорах о признании самовольной постройкой должен установить, знало ли лицо, которое возводило объект, об ограничениях. Если не знало и не могло знать о препятствиях, если получило от уполномоченного органа разрешение на возведение объекта, то постройка не признается самовольной (п. 22 постановления № 44).
Нельзя снести объект, который после реконструкции перестал соответствовать регламентам, если можно устранить такие несостыковки (п. 24 постановления № 44).
Владелец постройки вправе получить компенсацию, если суд отказал в иске о сносе, но из-за изменения зоны с особыми условиями использования территории невозможно использовать объект (п. 23 постановления № 44).
Владелец самостроя может потребовать компенсацию, если снос самовольной постройки причинил ему убытки. Но потребуется отстоять позицию в суде. Необходимо доказать незаконные действия ответчика, ущерб и причинно-следственную связь между действиями и убытками. В противном случае суд откажет в иске (постановления АС Северо-Кавказского округа от 15.03.2022 № Ф08-400/2022 № А61-4447/2020, 18 ААС от 18.03.2022 № 18АП-1911/2022 № А07-21468/2021).