• Главная страница
  • » Ответы на вопросы
  • » На земельном участке (право собственности зарегистрировано за наши предприятием) в 2007 построен основной объект одноэтажное Здание завода по производству кормов для домашних животных (кошек и собак) с пристройкой-котельной (право собственности зарегистри

На земельном участке (право собственности зарегистрировано за наши предприятием) в 2007 построен основной объект одноэтажное Здание завода по производству кормов для домашних животных (кошек и собак) с пристройкой-котельной (право собственности зарегистри

93

Вопрос

На земельном участке (право собственности зарегистрировано за наши предприятием) в 2007 построен основной объект одноэтажное «Здание завода по производству кормов для домашних животных (кошек и собак) с пристройкой-котельной» (право собственности зарегистрировано, в Свидетельстве именно такое наименование). Кадастровый паспорт не получен. В здании расположены производственные цеха, офисные помещения и столовая для сотрудников. В дальнейшем в 2010-11 к нему были осуществлены пристройки путем простого примыкания к несущим конструкциям основного здания, без их демонтажа или изменения: Склад сухих компонентов и Производственный цех, имеющие по 3 стены (4-я стена - стена примыкания Основного здания, крыша также пристроена к крыше основного здания, на нее не опирается). Пристроена к зданию галерея-переход из офисов в столовую. Все пристройки имеют фундамент. Мы в своих документах назвали эти дополнительно возведенные пристройки «Строениями вспомогательного назначения», созданными в рамках реконструкции Основного здания. Документация: Проекта реконструкции как такового нет (да и в законодательстве такого термина я не нашел); есть отдельные, только необходимые для строительных работ разделы Проектной документации (Архитектурная часть, вентиляция, электроснабжение). Экспертиза проектной документации и инженерные изыскания - не проводилось, соответственно разрешение на строительство и на ввод не получалось. Планируем гос регистрацию в упрощенном порядке по Декларации о создании объекта недвижимости (строений-пристроек, тк самостоятельными объектами их не назовешь – 3 стены и одна общая). Площадь пристроек довольно значительна-не менее 1/3 площади Здания. ВОПРОСЫ: 1) Правомерно ли рассматривать данные пристройки в составе здания и при гос. регистрации (замене старого свидетельства в связи с изменениями) и одновременном получении Кадастрового паспорта все пристройки включить в счет увеличения площади Здания (нам важно увеличение его стоимости при залоге под кредиты)? То есть будет указано «Здание Завода с пристройками»?. 2) Правомерно ли считать всю эту стройку одновременно строительством строений вспомогательного использования и реконструкцией основного Здания, не требующих разрешения на строительство? 3) Правомерно ли само понятие: Реконструкция основного здания «Здание завода по производству кормов для домашних животных (кошек и собак)» путем пристройки к нему объектов (строений) вспомогательного использования, когда такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности? То есть суть: Как нам все это зарегистрировать в составе здания, увеличив его площадь за счет пристроек? В случае Вашего затруднения, поскольку вопросы весьма специфичные и носят экспертный характер куда лучше обратиться?».

Ответ

: Статья 25.3 Закона о регистрации может быть применена однократно только при обращении заявителя за государственной регистрацией права на объект недвижимого имущества, право на который ранее не было зарегистрировано в установленном порядке. В случае обращения заявителя за государственной регистрацией права на реконструированный объект недвижимого имущества, право на который ранее было зарегистрировано в установленном законом порядке, положения статьи 25.3 Закона о регистрации не применяются.

 

Таким образом, при наличии в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрированных прав на объекты недвижимого имущества, в том числе, в порядке статьи 25.3 Закона о регистрации на основании декларации об объекте недвижимого имущества, применение положений статьи 25.3 Закона о регистрации в отношении реконструированных объектов невозможно.

Таким образом, организация вправе рассматривать произведенные пристройки как реконструкцию основного здания, приведшею к увеличению площади на 1/3, однако в данном случае, регистрация права собственности в упрощенном порядке на реконструируемый объект неприменима.

Отсутствие разрешения на реконструкцию (учитывая значительный объем новых площадей) повлечет затруднения в регистрации права собственности на реконструируемый объект.

Согласно п. 2 ст. 51 ГрК РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных данной статьей.

Выдача разрешения на реконструкцию не требуется в случае изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом (пп. 4 п. 17 ст. 51 ГрК РФ).

В целях Градостроительного кодекса РФ под реконструкцией понимается изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения (ч. 14 ст. 1 ГрК РФ).

Следует отметить, что несущие конструкции здания — строительные конструкции, образующие заданную проектом схему здания, обеспечивающие его пространственную устойчивость при расчетных внешних воздействиях.

Приказом Минрегиона России от 30.12.2009 № 624 утвержден Перечень видов работ по инженерным изысканиям, по подготовке проектной документации, по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства.

В случае, если реконструкция не затрагивает несущие конструкции здания, не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности объекта, получать разрешение на строительство не нужно.

Данный вывод подтверждается арбитражной практикой (см. Постановления ФАС Поволжского округа от 22.04.2010 № А57-23644/2008, ФАС Центрального округа от 14.12.2009 № А14-14855/2008, от 14.10.2009 № А14-11243/2008).

Также следует отметить, что изменение площади нежилого помещения (в сторону незначительного уменьшения) произошло в результате перепланировки, при которой не были затронуты конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности этого помещения, выдача разрешение на реконструкцию согласно п.4 ч.17 ст.51 Градостроительного кодекса выдача не требуется (см. Решение Арбитражного суда г. Москвы от 31.05.2013 г. А40-159190/2012).

Однако в рассматриваемом случае, площадь здания увеличилась значительно. В связи с этим регистрирующий орган может отказать в регистрации права собственности без получения разрешения на реконструкцию. Так, в Постановлении ФАС СКО от 26.09.2012 № А63-10287/2011, суд отказывая в удовлетворении заявления, отклонил требования истца о признании недействительным отказа истцу регистрирующей службой в государственной регистрации внесения изменений в свидетельство о государственной регистрации на нежилые помещения. суд отклонил довод истца о том, что разрешения на реконструкцию в рассматриваемом случае не требовалось, т.к. в результате строительных работ, произведенных истцом, изменилась площадь помещений.

В Постановлении ФАС ЗСО от 28.06.2013 № А46-29907/2012 суд пришел к выводу, что устройство конструкций из кирпича, в том числе с облицовкой, являются работами, которые влияют на безопасность объектов капитального строительства. Следовательно, реконструкция здания путем возведения пристройки должна была осуществляться на основании разрешения на строительство.

Аналогичные выводы содержаться в Постановлении 9ААС от 28.03.2013 № А40-122027/2012, Определении ВАС РФ от 29.01.2013 №№ А32-22898/2003.

Тем не менее, в связи с тем, что в результате строительства пристройки, основное здание фактически реконструировалось (увеличилась площадь) организацией могут быть заявлены требования о сохранении здания в реконструируемом виде и признания права собственности на реконструируемое здание (см. Постановление ФАС ЦО ОТ 07.10.2013 № А64-6876/2010).

Чтобы суд удовлетворил иск о признании права собственности на самовольной реконструкции, строение должно обладать рядом признаков. В предмет доказывания по данной категории дел входит:

  • наличие у истца права собственности либо права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок, на котором возведена самовольная постройка или согласие собственников дома на осуществление строительства;
  • соответствие самовольно возведенного объекта требованиям градостроительных, строительных, экологических, противопожарных и иных норм и правил;
  • отсутствие нарушений прав и охраняемых законом интересов других лиц;
  • отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан.

Обязательного требования о предоставлении в качестве доказательств документов согласно ГрК РФ не предусмотрено.

Также следует учитывать, что с учетом разъяснений п. 26 постановления № 10/22,п. 9 информационного письма № 143 суд может также выяснить, принимало ли лицо попытки для получения необходимого разрешения на строительство и ввода объекта в эксплуатацию.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

 

Журнал «Юрист компании» июнь 6 2011 Легализация самовольной постройки. Какие обстоятельства необходимо доказывать в суде

«Предъявление иска о признании права на самовольную постройку

В свежей судебной практике есть примеры, когда компаниям удается получить признание права собственности на самовольную постройку через суд, не оформляя разрешения на строительство и на ввод объекта в эксплуатацию. Рассмотрим ситуацию, типичную для иска о признании права собственности на самовольную постройку: компания, являясь собственником земельного участка, возводит на нем объект недвижимости или реконструирует имеющийся объект, по каким-либо причинам не оформляя разрешительную документацию на строительство либо получив отказ в оформлении необходимой документации. Другой вариант: у компании есть разрешение на строительство, но не оформлено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (например, при осуществлении работ были допущены существенные отступления от условий, указанных в разрешении на строительство).

Условия признания права собственности. Как следует из пункта 26 постановления № 10/22, отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. При определенных условиях компания все же может стать собственником самовольной постройки. Таких условий три: отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан, отсутствие нарушения прав и законных интересов других лиц (п. 3 ст. 222 ГК РФ, п. 13 информационного письма Президиума Высшего арбитражного суда от 09.12.10 № 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса РФ», далее — информационное письмо № 143), а также попытки компании получить необходимые разрешения на строительство или ввод объекта в эксплуатацию.*

Безопасность объекта.* Доказывание отсутствия угрозы жизни и здоровью граждан возлагается на истца (постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 20.09.10 № 07АП-7331/10). Поэтому компании необходимо представить в суд заключения компетентных органов о соответствии постройки строительным, градостроительным, санитарным, противопожарным, экологическим нормам и правилам или просить суд назначить соответствующие экспертизы (постановления федеральных арбитражных судов Восточно-Сибирского округа от 28.06.10 по делу № А19-23650/09, Поволжского округа от 31.03.11 по делу № А49-9734/2009).

Чтобы суд принял заключения в качестве надлежащих доказательств, они, во-первых, должны отвечать обязательным требованиям к обследованию объектов строительства, во-вторых, проводившая их организация должна иметь право на осуществление соответствующего вида работ. Другими словами, это должны быть заключения органов архитектуры и градостроительства, государственных органов, уполномоченных на осуществление контроля и надзора за соблюдением соответствующих норм и правил. Суд может принять в качестве доказательств соответствия строительным нормам и правилам заключение независимой организации, но при условии, что у такой организации есть допуск к работам по подготовке проектной документации, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства (допуск обязателен в соответствии с положениямигл. 6.1 Градостроительного кодекса). Так, в одном из дел, рассмотренном Федеральным арбитражным судом Центрального округа (постановление от 20.01.11 по делу № А62-2291/2010), суд не принял в качестве доказательства заключение о техническом состоянии конструкций спорного объекта в связи с его несоответствием требованиям Свода правил по проектированию и строительству СП 13-102-2003 от 21.08.03 (в отчете не было сведений о проведении детального инструментального обследования объекта, эксперты ограничились лишь визуальным осмотром). Кроме того, у организации, составлявшей заключение, не было допуска к работам по подготовке проектной документации.

Отсутствие нарушения прав других лиц.* Ни в постановлении № 10/22, ни в информационном письме № 143 не разъясняется, каким образом доказывается отсутствие нарушения прав и законных интересов других лиц. В то же время, согласно пункту 4 информационного письма № 143, «возведением самовольной постройки могут быть нарушены права и законные интересы собственника или иного законного владельца земельного участка, на котором возведена самовольная постройка, или граждан, если сохранением такой постройки создана угроза их жизни и здоровью». Следовательно, застройщику фактически нужно доказать только отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан в случае сохранения данной постройки. Анализ арбитражной практики подтверждает, что суды автоматически констатируют отсутствие нарушения прав и законных интересов, если компании удается доказать соответствие постройки всем строительным, противопожарным и иным обязательным нормам (см., например,определение Высшего арбитражного суда от 30.04.10 № ВАС-5316/10). Так, в одном из дел суд прямо указал, что «при отсутствии разрешения на строительство, обстоятельства того, что самовольная постройка не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, устанавливаются на основании доказательств, подтверждающих соответствие самовольной постройки разрешенному использованию земельного участка, экологическим, санитарно-гигиеническим, противопожарным, строительным и другим нормам и правилам» (постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 13.11.09 по делу № А68-636/09-70/17).

Попытки получения разрешения.* Компания должна доказать, что предпринимала все необходимые меры для получения разрешения на строительство, а также акта ввода объекта в эксплуатацию (п. 26 постановления № 10/22,п. 9 информационного письма № 143). Если компания даже не попыталась получить необходимые разрешения, то в иске будет отказано. Отказ будет и в том случае, когда компания обращалась за получением необходимой разрешительной документации, но получила правомерный отказ, например, из-за того, что не приложила к соответствующему заявлению все необходимые документы (п. 9 информационного письма № 143). Судебные решения с таким подходом встречались и раньше, однако после принятия постановления № 10/22 отказы в признании прав на самовольную постройку на этом основании стали массовыми (определение Высшего арбитражного суда от 23.03.11 № ВАС-2673/11, постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 08.02.11 № Ф09-226/11-С6).

При этом у истца есть шанс добиться в суде признания прав на самовольную постройку, если за получением разрешения на строительство он обратился уже после окончания работ с целью легализовать готовую постройку (постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 23.03.11 по делу № А41-10322/10). Но попытку оформить разрешение обязательно нужно предпринять до обращения суд. Если компания сделает это уже после подачи иска, то в признании прав на самовольную постройку будет отказано (постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 03.05.11 по делу № А03-8721/2010)"

.



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Только для зарегистрированных пользователей

Всего минута на регистрацию и документы у вас в руках!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.