Нам необходима правовая база и, если есть, то примерная форма договора поручительства, который заключается на основании

322

Вопрос

Нам необходима правовая база и, если есть, то примерная форма договора поручительства, который заключается на основании статей 12.1, 15.1 ФЗ №214-ФЗ от 30.12.2004 г. в обеспечение обязанности Застройщика по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве. В деятельности нашего Банка мы с этим вопросом ещё не сталкивались. А ввиду вступивших в силу положений ФЗ 294-ФЗ от 30.12.2012 года возникла необходимость в оформлении подобных договоров. В нашем случае клиент банка - Застройщик, выполняет строительные работы по заказу администрации муниципального района Нижегородской области».

Ответ

: Договор поручительства регулируется ст. З61 ГК РФ. По договору поручительства третье лицо (поручитель-банк) обязуется отвечать за должника-застройщика, в соответствии с особенностями, предусмотренные Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ.

 

В силу новой редакции закона № 214-ФЗ, поручительством можно обеспечить только натуральное обязательство застройщика – по передаче участнику долевого строительства объекта недвижимости (ч. 2 ст. 12.1 закона № 214-ФЗ). Новая редакция закона № 214-ФЗ выдвигает особые требования к банку-поручителю, который может выступить поручителем (ч. 1 ст. 15.1 закона № 214-ФЗ). В частности, поручителя застройщикам придется искать только среди банков с лицензиями на выдачу банковских гарантий, уставным капиталом не меньше 200 млн. рублей, существующих на рынке банковских услуг не менее пяти лет и соблюдающих обязательные нормативы в течение последних шести месяцев (ч. 1 ст. 15.1 закона № 214-ФЗ).

Также увеличен срок действия договора поручительства: он должен превышать срок передачи помещения дольщику не меньше чем на два года (п. 3 ч. 2 ст. 15.1 закона № 214-ФЗ).

Поручитель несет субсидиарную ответственность перед дольщиками и отвечает перед ними в том же объеме, что и застройщик, включая предусмотренные законом и договором неустойки и штрафы (п. 1 ч. 2 ст. 15.1 закона № 214-ФЗ).

Порядок предъявления требования дольщика к банку-поручителю проще, чем предъявление требования к страховщику. В частности, дольщик может предъявить требование к поручителю сразу после отказа застройщика передать объект долевого участия в строительстве в установленный договором срок или в случае неполучения в разумный срок ответа от застройщика на требование передать объект (п. 1 ст. 399 ГК РФ). В отличие от выплаты страхового возмещения дольщику в этом случае не нужно сначала получить судебное решение об обращении взыскания на предмет залога или о признании застройщика банкротом.

Для застройщика поручительство менее выгодно, чем страхование ответственности. И дело не только в цене услуг банка. Субсидиарная ответственность банка как поручителя не влечет за собой освобождение от ответственности самого застройщика. Это значит, что после выплаты дольщику поручитель может предъявить застройщику требование на эту сумму, а также потребовать уплаты процентов на указанную сумму и возмещения иных убытков (п. 1 ст. 365 ГК РФ).

Дополнительно Вы можете ознакомиться:

Договор поручительства;

Договор поручительства на предоставление государственных гарантий для реализации инвестиционных проектов;

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

 

Долевое строительство по новым правилам. Какой способ обеспечения выгоднее для застройщика

<…>

«В целом изменения сводятся к установлению нового порядка и дополнительных способов обеспечения исполнения обязательств застройщика перед дольщиками. Эти способы являются обязательными, а условие о них отнесено к существенным условиям договора участия в долевом строительстве (п. 5 ч. 4 ст. 4,ч. 5 ст. 4 закона № 214-ФЗ). То есть без этих условий договор будет считаться незаключенным. Кроме того, без обеспечительного договора страхования или договора поручительства невозможно будет ни зарегистрировать договор участия в долевом строительстве (подп. 4 п. 2 ст. 25.1 закона № 122-ФЗ), ни продлить срок действия разрешения на строительство (ч. 20 ст. 51 Градостроительного кодекса).*

До принятия закона № 294-ФЗ исполнение всех обязательств застройщика в долевом строительстве обеспечивалось лишь одним из способов: залогом или поручительством. С 01.01.14 исполнение денежных обязательств застройщика перед дольщиком (по возврату денежных средств, по выплате неустойки и т. д.) должно в обязательном порядке обеспечиваться залогом (ч. 1 ст. 12.1 закона № 214-ФЗ в редакции закона № 294-ФЗ). А натуральное обязательство по передаче объекта недвижимости дольщику застройщик должен обеспечить поручительством банка либо страхованием риска своей гражданской ответственности (ч. 2 ст. 12.1 закона № 214-ФЗ в редакции закона № 294-ФЗ). При этом формально у застройщика есть выбор между двумя способами страхования: путем заключения договора со страховой компанией или путем вступления в общество взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков (ст. 15.2 закона № 214-ФЗ в редакции закона № 294-ФЗ). В действительности на данный момент возможно только поручительство банка, так как общество взаимного страхования создано совсем недавно и застройщики относятся к перспективе вступления в него с большой осторожностью. В свою очередь страховые компании тоже с осторожностью относятся к перспективе страховать риски ответственности застройщиков, поэтому договориться с ними очень непросто. Но, возможно, в будущем ситуация изменится.

<…>

Обеспечение обязательств застройщика поручительством банка существовало и раньше, но закон № 294-ФЗвнес существенные изменения в порядок предоставления этого вида обеспечения.

Во-первых, согласно новой, еще не вступившей в силу редакции закона № 214ФЗ , поручительством можно обеспечить только натуральное обязательство застройщика – по передаче участнику долевого строительства объекта недвижимости (ч. 2 ст. 12.1 закона № 214-ФЗ). Во-вторых, новая редакция закона № 214-ФЗ в отличие от действующей выдвигает особые требования к банку-поручителю, который может выступить поручителем (ч. 1 ст. 15.1 закона № 214-ФЗ). В частности, поручителя застройщикам придется искать только среди банков с лицензиями на выдачу банковских гарантий, уставным капиталом не меньше 200 млн рублей, существующих на рынке банковских услуг не менее пяти лет и соблюдающих обязательные нормативы в течение последних шести месяцев (ч. 1 ст. 15.1 закона № 214-ФЗ). Также увеличен срок действия договора поручительства: он должен превышать срок передачи помещения дольщику не меньше чем на два года (п. 3 ч. 2 ст. 15.1 закона № 214-ФЗ).

По смыслу части 3 статьи 15.1 закона № 214-ФЗ договор поручительства с банком заключает сам застройщик. Это не вполне отвечает статье 361 ГК РФ, согласно которой договор поручительства заключается между поручителем и кредитором. Учитывая, что застройщик в обеспечиваемых отношениях является должником, видимо, в долевом строительстве придется в обязательном порядке заключать трехсторонние договоры поручительства: с участием банка, застройщика и дольщика.

Плюсы для дольщиков. Поручитель несет субсидиарную ответственность перед дольщиками и отвечает перед ними в том же объеме, что и застройщик, включая предусмотренные законом и договором неустойки и штрафы (п. 1 ч. 2 ст. 15.1 закона № 214-ФЗ).

Порядок предъявления требования дольщика к банку-поручителю проще, чем предъявление требования к страховщику. В частности, дольщик может предъявить требование к поручителю сразу после отказа застройщика передать объект долевого участия в строительстве в установленный договором срок или в случае неполучения в разумный срок ответа от застройщика на требование передать объект (п. 1 ст. 399 ГК РФ). В отличие от выплаты страхового возмещения дольщику в этом случае не нужно сначала получить судебное решение об обращении взыскания на предмет залога или о признании застройщика банкротом.

Минусы для застройщика. Для застройщика поручительство менее выгодно, чем страхование ответственности. И дело не только в цене услуг банка. Субсидиарная ответственность банка как поручителя не влечет за собой освобождение от ответственности самого застройщика. Это значит, что после выплаты дольщику поручитель может предъявить застройщику требование на эту сумму, а также потребовать уплаты процентов на указанную сумму и возмещения иных убытков (п. 1 ст. 365 ГК РФ)*».

<…>

 



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Только для зарегистрированных пользователей

Всего минута на регистрацию и документы у вас в руках!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.