Физическое лицо приобрело в собственность в результате договора дарения 1/4 магазина

119

Вопрос

Физическое лицо приобрело в собственность в результате договора дарения 1/4 магазина. На момент совершения сделки магазин (полностью) находился в аренде и последующей субаренде. В настоящий момент у одного физ. лица - 1/4 доли в праве общей долевой собственности, а у другого физ. лица - 3/4 доли. Новый собственник 1/4 доли не согласен с условиями договора аренды в части размера арендной платы, т. к. размер арендной платы является фиктивным и не соответствует рыночной цене. К примеру, по договору аренды недвижимого имущества арендатор платит собственникам 10 000 рублей, а за субаренду этого же имущества получает 80 000 рублей. Собственник 1/4 доли желает расторгнуть заключенные договора аренды и субаренды в части своей доли, так как путем переговоров арендатор отказывается повышать арендную плату для уравнения с платой по договорам субаренды. Также у собственника 1/4 доли есть намерение выделить свою долю в натуре. Что необходимо сделать в данной ситуации, чтобы защитить права собственника 1/4 доли? Возможно ли принудительно заставить арендатора пойти на уступки собственнику 1/4 доли в части размера арендной платы? Возможен ли выдел имущества? Что для этого нужно сделать? В какие инстанции обращаться пошагово? Изложите пожалуйста алгоритм действий и все имеющиеся возможности как можно подробней. Какие полномочия есть в данной ситуации у собственника 1/4 доли?».

Ответ

: Переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Поскольку доля в праве собственности в силу не может явиться предметом аренды (см.Определение ВАС РФ от 10.10.2013 № ВАС-14080/13), собственник доли в праве лишен возможности увеличить арендную плату, поскольку согласие другого собственника не получено. Таким образом, возможным вариантом защиты прав собственника 1/4 доли является предъявление иска в суд о выделе доли из помещения.

 

В соответствии со ст.252 ГК РФ имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними.

При этом в силу п.3 указанной статьи при недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества или установлении порядка пользования жилым помещением.

Рекомендуется учитывать, что в соответствии с п.35 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» от 01 июля 1996 года № 6/8, суд вправе отказать в иске участнику долевой собственности о выделе его доли в натуре, если выдел невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности. Под таким ущербом следует понимать невозможность использования имущества по целевому назначению, существенное ухудшение его технического состояния либо снижение материальной ценности, неудобство в использовании и т.п.

По аналогии можно воспользоваться разъяснениями, содержащимися в п.12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.08.1993г. № 8 (действующего в редакции от 25.10.1996г.) «О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» выдел участнику общей собственности на жилое помещение, представляющее собой отдельную квартиру, принадлежащей ему доли допустим, если имеется техническая возможность передачи истцу изолированной части не только жилых, но и подсобных помещений (кухни, коридора, санузла и др.), оборудования отдельного входа.

Стоит также отметить, что закон не запрещает и не позволяет ограничить право на выдел договором аренды и ее регистрацией в ЕГРП в качестве обременения. При выделе доли из объекта единый объект не исчезает. То есть, гибели объекта в физическом смысле, с которой сопряжено прекращение договорного правоотношения (аренды) в силу невозможности исполнения, при выделе из него доли не происходит.

Таким образом, собственник ¼ доли вправе предъявить иск о выделе доли в натуре (см. Постановление ФАС ЦО от 07.12.2011 № А48-1720/2010).

В дальнейшем, собственник доли вправе в соответствиями с условиями договора аренды потребовать увеличение арендной платы.

Вне зависимости от порядка определения размера арендной платы необходимо учитывать следующее. По соглашению сторон договора размер арендной платы может меняться с любой периодичностью. Но в одностороннем порядке по требованию арендодателя размер арендной платы в любом случае может быть изменен не чаще одного раза в год. Такая правовая позиция содержится в пункте 21 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции постановления Пленума ВАС РФ от 25 января 2013 г. № 13).

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

 

Как арендатору недвижимого имущества предотвратить повышение арендной платы

«Если арендатор не желает изменения арендной платы в большую сторону, то условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления, в течение года должно оставаться неизменным.*

По этой причине правила об изменении арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя распространяются лишь на те договоры аренды, которые заключены на срок более одного года или без указания срока. Действительно, если условие договора об арендной плате в течение года должно оставаться неизменным, то условия об изменении размера арендной платы не могут касаться тех договоров, срок действия которых не превышает одного года. Судебная практика также придерживается правовой позиции о том, что размер арендной платы в период действия договора, заключенного на срок менее одного года, не подлежит изменению (постановление ФАС Поволжского округа от 2 июня 2009 г. по делу № А12-15393/2008).

Кроме того, в отдельных случаях арендная плата устанавливается в договоре комбинированным способом. Это означает, что одна часть арендной платы установлена в твердой сумме, а другая часть — посредством определения порядка ее исчисления. В этом случае нужно иметь в виду, что изменение каждой из частей арендной платы подчиняется общим правилам о повышении арендной платы, а само изменение одной или обеих частей арендной платы (твердой суммы и (или) порядка определения арендной платы) не может происходить чаще одного раза в год, кроме как по соглашению сторон договора. Иными словами, подобное условие договора об арендной плате также можно менять не чаще одного раза в год; при этом изменять можно как одну из составных частей арендной платы, так и обе. Однако арендодатель в одностороннем порядке не сможет сначала изменить твердый размер одной части арендной платы, а через полгода поменять и порядок определения другой части арендной платы.

Что необходимо учитывать арендатору, если размер арендной платы установлен в твердой сумме

Если арендная плата выражена в твердой сумме, то ее размер по общему правилу должен оставаться неизменным в течение всего срока аренды.*

Размер арендной платы может быть изменен:

по соглашению сторон;

в одностороннем порядке по требованию одной из сторон в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых исходили стороны при заключении договора;

в одностороннем порядке по заявлению одной из сторон, если такая возможность предусмотрена в договоре аренды.

1. Если иного не указано в законе или в договоре, размер арендной платы можно изменить только по соглашению сторон (п. 3 ст. 614 ГК РФ). При этом стороны должны договориться и заключить такое соглашение в той же форме, что и сам договораренды. Если договор аренды был зарегистрирован, то и соглашение об изменении арендной платы также нужно будетзарегистрировать.

Если в договоре будет указано лишь на то, что размер арендной платы может быть пересмотрен сторонами в будущем (например, «Размер арендной платы может быть пересмотрен исходя из официального уровня инфляции, но не чаще одного раза в год»), то это означает, что о таком пересмотре стороны должны заранее договориться и оформить его дополнительным соглашением. Дело в том, что само по себе включение в договор аренды условия, которым установлено, что арендная платаможет быть изменена по соглашению сторон не чаще одного раза в год в связи с теми или иными обстоятельствами (ростом инфляции и т. д.), не является принятием сторонами сделки на себя обязательств по заключению в будущем соглашения об изменении договора в этой части. Такая правовая позиция содержится в постановлении Президиума ВАС РФ от 13 апреля 2010 г. № 1074/10. Подробнее об этом см. Митина И.С. Как выиграть спор о повышении арендной платы.

2. Возможность изменения договора в одностороннем порядке предусмотрена в статье 451 Гражданского кодекса РФ для случаев существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.

3. Арендодатель вправе увеличить размер арендной платы в одностороннем порядке, если это четко прописано в договоре.

Арендодатель зачастую пытается прописать в договоре условие, предусматривающее его право ежегодно менять размер арендной платы в одностороннем порядке: «Арендодатель имеет право в одностороннем порядке без обращения в суд изменять размер арендной платы не чаще одного раза в год путем письменного уведомления Арендатора не позднее, чем за 30 (тридцать) календарных дней». Данное условие основывается на положении закона, предусматривающем возможность изменения договора по заявлению одной из сторон в предусмотренных договором случаях (ст. 450 ГК РФ).

Арендатору необходимо иметь в виду, что при согласовании условий договора подобного рода пункты в его интересах необходимо либо исключать, либо дополнять условиями о том, что размер арендной платы может быть изменен в соответствии с индексом инфляции или не более чем на определенную сумму в процентном отношении: «...но не более чем на 5 процентов».

Таким образом, арендатор может рассчитывать на то, что условие об арендной плате останется неизменным, в случаях, если:

не произошло существенного изменения обстоятельств, из которых исходили стороны при заключении договора;

в договоре не предусмотрено право арендодателя на одностороннее изменение условия договора об арендной плате;

стороны не пришли к соглашению о повышении арендной платы.

Что необходимо учитывать арендатору, если в договоре установлен механизм определения размера арендной платы

Если в договоре установлен механизм (порядок) определения арендной платы, то арендатору необходимо учитывать следующее.

1. Окончательный размер арендной платы будет исчисляться применительно к каждому оплачиваемому периоду. Поэтому итоговая сумма, подлежащая перечислению в счет арендной платы, не обязательно каждый раз должна совпадать. Например, если размер ежемесячной арендной платы составляет 1 тыс. долл. США, то ежемесячный размер арендной платы будет зависеть от текущего курса доллара США в тот или иной период времени. А поскольку курс доллара постоянно меняется, то и итоговая сумма арендной платы в рублях каждый раз будет различаться.

2. Различный размер суммы арендной платы, определенной в соответствии с установленным в договоре порядком ее исчисления, не будет свидетельствовать об изменении условия договора об арендной плате, если сам механизм определения арендной платы остается неизменным. Такая правовая позиция изложена в пункте 11 информационного письма № 66. К примеру, если при ежемесячной арендной плате в 1 тыс. долл. США в январе курс доллара США был ниже, чем в феврале, в связи с чем итоговая сумма арендной платы за февраль в рублях получилась больше, то это не будет свидетельствовать об увеличении установленного договором размера арендной платы и об изменении соответствующего условия договора, поскольку сам механизм исчисления арендной платы (1 тыс. долл. США по курсу ЦБ РФ на день оплаты) остается неизменным.

3. Если размер арендной платы в договоре установлен в соответствии с порядком расчета, определяемым каким-либо нормативным актом, то при изменении этого нормативного акта арендодатель производит перерасчет арендной платы путем направления арендатору соответствующего уведомления. В данном случае также не происходит изменения условия договора об арендной плате, поскольку механизм ее определения (например, посредством формул или коэффициентов, установленных в нормативном акте) останется неизменным. Следовательно, изменение размера арендной платы в данном случае представляет собой исполнение сторонами условия договора, в соответствии с которым арендная плата рассчитывается в соответствии с определенным нормативным актом".

Профессиональная справочная система для юристов, в которой вы найдете ответ на любой, даже самый сложный вопрос.
Попробуйте бесплатный доступ на 3 дня >>
Скоро в журнале «Юрист компании»
    Узнать больше


    Ваша персональная подборка

      Академия юриста компании

      Академия

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации  ПИ № ФС77-62254 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Простите, что прерываем ваше чтение

      Это профессиональный сайт для юристов-практиков. Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

      Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего полторы минуты.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      Вы продолжите читать статью через 1 минуту
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль