в собственности ООО имеется объект недвижимости (нежило здание) и земельный участок под ним

242

Вопрос

в собственности ООО имеется объект недвижимости (нежило здание) и земельный участок под ним. Без проектной документации произведен пристрой к основному зданию (реконструкция), в связи с чем, соответственно увеличилась площадь объекта. Часть нового пристроя вышла за пределы земельного участка, находящегося в собственности. Как узаконить: иск о сохранении помещения в реконструированном виде или иск о признании права собственности на незаконную постройку? Но, ведь объект является единым, а не отдельно возведена самовольная постройка.».

Ответ

: В связи с тем, что в результате строительства пристройки, основное здание фактически реконструировалось (увеличилась площадь) организацией могут быть заявлены требования о сохранении здания в реконструируемом виде и признания права собственности на реконструируемое здание (см. Постановление ФАС ЦО ОТ 07.10.2013 № А64-6876/2010). Однако отсутствие права собственности на земельный участок, на котором располагается часть пристройки, послужит самостоятельным основанием в отказе удовлетворении иска.

 

Лицо, заявляющее требование о признании права собственности на самовольную постройку должно обладать правом собственности либо правом постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок, на котором возведена постройка. Факт отсутствия одного из этих прав также является основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований о признании права собственности на самовольную постройку. Если лицо обладает участком на праве аренды, то суды также отказывают в удовлетворении иска (постановление 12ААС от 24.04.2012 № А23-3625/2011).

Аналогичная практика имеет место быть в судах различных уровней и субъектов (постановления ФАС УО от 16.11.2010 № Ф09-9519/10-С6, 8ААС от 29.09.2011 № А46-2211/2011).

Таким образом, первоначально организации рекомендуется оформить право аренды на земельный участок. Учитывая, что право аренды земельного участка не является основанием для удовлетворения иска о признании права собственности на самовольно реконструируемый объект, возможным вариантом (помимо получения разрешения на реконструкцию объекта в установленном порядке), является регистрация права собственности на пристройку, как на самостоятельный объект недвижимости в упрощенном порядке на основании ст. 25.3 Закона о регистрации на основании декларации об объекте недвижимости.

В соответствии с пунктом 3 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования.

Декларация об объекте недвижимого имущества является правоустанавливающим документом для регистрации права собственности объект недвижимого имущества, расположенный на земельном участке, если для строительства, реконструкции такого объекта недвижимости не требуется в соответствии с законодательством Российской Федерации выдача разрешения на строительство, в т.ч. строения и сооружения вспомогательного использования п.17 ст.51 Градостроительного кодекса РФ).

Порядок государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество на основании декларации об объекте недвижимого имущества, форма которой утверждена Приказом Минэкономразвития России от 03.11.2009 № 447 «Об утверждении формы декларации об объекте недвижимого имущества», установлен п. 3 ст. 25.3 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и применяется для регистрации права собственности на объекты недвижимого имущества, для строительства которых по законодательству РФ не требуется выдача соответствующего разрешения.

Согласно п. 1 и п. 3 ст. 25.3 Закона о регистрации основаниями регистрации права собственности на объекты недвижимого имущества, для строительства которых по законодательству РФ не требуется выдача разрешения на строительство, служат:

— документы, подтверждающие факт создания объекта недвижимого имущества и содержащие его описание (декларация об объекте недвижимого имущества);

— правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимого имущества.

Основной момент при регистрации права собственности на объект недвижимости в упрощенном порядке состоит в том, что регистрирующий орган может усомниться в том, что возведенное строение относится к вспомогательному назначению, что может привести к спорным ситуациям. Между тем, положительная судебная практика регистрации права собственности на объекты недвижимости вспомогательного назначения на основании декларации, в частности выражена в Постановление 16 ААС от 19.12.2012 № А63-6197/2011 (оставлено без изменения Постановлением ФАС СКО от 11.04.2013 № А63-6197/2011).

Дополнительно Вы можете ознакомиться со статьей:

Журнал «Арбитражная практика» декабрь 12 2010 Споры о самовольных постройках: практика Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа;

Журнал «Юрист компании» июнь 6 2011 Легализация самовольной постройки. Какие обстоятельства необходимо доказывать в суде;

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

 

Журнал «Арбитражная практика» июль 7 2012 Условия признания права собственности на самовольную постройку;

17.02.2014 г.

С уважением,

Кобзарев Александр, эксперт «Системы Юрист»

Ответ утвержден Валентиной Яковлевой,

ведущим экспертом Горячей линии «Системы Юрист»

 

Профессиональная справочная система для юристов, в которой вы найдете ответ на любой, даже самый сложный вопрос.
Попробуйте бесплатный доступ на 3 дня >>
Скоро в журнале «Юрист компании»
    Узнать больше


    Ваша персональная подборка

      Академия юриста компании

      Академия

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации  ПИ № ФС77-62254 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Простите, что прерываем ваше чтение

      Это профессиональный сайт для юристов-практиков. Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

      Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего полторы минуты.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      Вы продолжите читать статью через 1 минуту
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль