между Администрацией города и ООО ",,," в апреле 2008 года был заключен договор аренды объекта муниципального нежилого фонда, сроком действия

99

Вопрос

между Администрацией города и ООО ",,," в апреле 2008 года был заключен договор аренды объекта муниципального нежилого фонда, сроком действия до 31.12.2008 г. Согласно п.4.2 указанного договора "Арендная плата на 2008 год за 1 кв.м в год устанавливалась в размере 1405 руб.46 коп, без НДС". С 1 июля 2008 года был заключен новый договор аренды на указанное помещение, сроком действия до 31.12.2018 года. Согласно п.4.2 указанного договора "Арендная плата устанавливается на каждый календарный год в соответствии с Расчетом арендной платы за один месяц без НДС. Арендная плата на 2008 год за 1 кв.м в год устанавливалась в размере 2609 руб.74 коп, без НДС. Расчет арендной платы за один месяц на 2008 год является Приложением № 2 к настоящему договору". Согласно п.4.3 договора "Размер арендной платы на каждый календарный год изменяется Арендодателем при изменении базовой стоимости нового строительства 1 кв.м. объекта нежилого фонда города для определения арендной платы за пользование объектом. Изменение базовой стоимости нового строительства 1 кв.м. объекта нежилого фонда города для определения арендной платы за пользование объектом вводится в действие постановлением главы города. Изменение размера арендной платы оформляется дополнительным соглашением". В сентябре 2010 года сторонами было подписано и соответсвенно зарегистрировано в Управлении федеральной службы гос.регистрации дополнительное соглашение, согласно которому стороны пришли к соглашению изменить абзац п.4.2, изложив его в следующей редакции: "Арендная плата за 2010 год за 1 час устанавливается в размере 52 руб. 97 коп. без НДС". К договору были оформлены Приложения (график работы с 19.00. до 24.00 и расчет на 156 часов аренды в месяц согласно графику). 31.12.2013 г. Администрация направила арендатору уведомление об изменении арендной платы, в связи с тем, что 19.11.2013 г. вышло Постановление Администрации об утверждении новой базовой стоимости строительства 1 кв.м., указав, что на основании п.4.3 договора, с 01.01.2014 г. арендная плата устанавливается в размере 3 268 руб. 12 коп. за 1 кв.м. в год, без НДС и 48 286 руб. 57 коп. без НДС за месяц, приложив расчет. Арендатор не согласен на такое изменение существенных условий договора, но желает в дальнейшем арендовать помещение и уже направил заявление о предоставлении ему преимущественного права выкупа помещения. Получается, что Администрация заведомо создает неприемлимые условия для Арендатора, который в случае неоплаты по новой цене теряет преимущественное право выкупа. Дополнительное соглашение об изменении цены Администрация не оформляла. ВОПРОС: Правомерны ли действия Администрации? Если нет, то какие нормы действующего законодательства нарушены? Какие законы можно применить Арендатору в защиту свои прав? Может быть написать жалобу в УФАС со ссылкой на нарушение ФЗ № 135?».

Ответ

: В действиях арендодателя, существенно увеличившего арендную плату, усматриваются признаки злоупотребления правом. В связи с этим следует отметить, что даже если арендодатель в одностороннем порядке повысил арендную плату, но при этом арендная плата увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период и существенно их превысила, то суд на основании пункта 2 статьи 10 Гражданского кодекса РФ откажет во взыскании арендной платы в части, которая превысила средние рыночные ставки (п. 22 постановления № 73).

 

Также арендатор вправе обратиться в суд с иском о признании недействующим нормативно-правового акта в целом (или в части), которым вносятся изменения в формулу (порядок) расчета.

Так в Постановлении ФАС СКО от 14.04.2010 г. № А32-17438/2009 (определением ВАС РФ от 13.08.2010 г. № ВАС-10666/10 отказано в передаче дела в Президиум ВАС РФ) суд пришел к выводу, что администрация не представила доказательства, которые бы подтверждали, что при определении базовых ставок арендной платы проведен анализ и оценка экономических, природных и иных факторов, влияющих на уровень доходности земельного участка. В связи с этим суд правильно признал недействующим постановление муниципалитета в части установления такого коэффициента.

Следует отметить, что если арендатор является субъектом малого предпринимательства, споры с арендодателем относительно размера и задолженности арендной платы затруднит реализовать право выкупа арендованной недвижимости. Так арендатор может реализовать право преимущественного выкупа, только если соответствует условиям ст. 3 Закона № 159-ФЗ в т.ч. у арендатора отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, а также по неустойкам (штрафам, пеням). Учитывая возникшие разногласия в части изменения арендной платы, наиболее эффективным способом защиты является обжалование увеличения ставок арендной платы в судебном порядке. Дополнительным способом воздействия на арендодателя может также служить обращение в антимонопольные органы, с жалобой на необоснованно высокие ставки арендной платы.

Дополнительно Вы можете ознакомиться:

Как реализовать право малого и среднего бизнеса на выкуп имущества, арендуемого у муниципалитетов и субъектов РФ;

Как арендатору недвижимого имущества предотвратить повышение арендной платы;

Особый порядок установления и повышения размера арендной платы при аренде государственного и муниципального имущества;

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

 

Особенности споров, возникающих при исполнении договоров аренды государственного и муниципального имущества

«Споры об изменении размера арендной платы

Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год, если другие условия не согласованы в договоре. Законом могут быть установлены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества (п. 3 ст. 614 ГК РФ). Данная норма является диспозитивной и допускает возможность изменять размер арендной платы по соглашению сторон с любой периодичностью.*

Таким образом, в договоре можно сразу установить, как будет меняться арендная плата. Например, в течение определенного срока размер арендной платы может увеличиваться (или уменьшаться) до другой величины, потом снова меняться и т. д. Другой вариант: если стороны в течение одного года несколько раз заключили дополнительные соглашения об изменении размера арендной платы, то все эти соглашения будут действительными, и арендная плата будет меняться в соответствии с ними. При этом не имеет значения, есть ли в самом договоре условие о возможности такого изменения.

А вот в одностороннем порядке размер арендной платы может быть изменен не чаще одного раза в год. Даже если в договоре есть условие, разрешающее арендодателю или арендатору в одностороннем порядке изменять размер арендной платы чаще, чем раз в год, это условие будет недействительным.

Такая правовая позиция содержится в пункте 21 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее — постановление № 73) в редакции постановления Пленума ВАС РФ от 25 января 2013 г. № 13.

Обоснование

Это означает, что если арендатор не желает изменения арендной платы в большую сторону, то ему не нужно соглашаться на внесение в договор изменений. Условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления, в течение года должно оставаться неизменным.

Правила об изменении арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя распространяются лишь на те договоры аренды, которые заключены на срок более одного года или без указания срока. Размер арендной платы в период действия договора, заключенного на срок менее одного года, не подлежит изменению (постановление ФАС Поволжского округа от 2 июня 2009 г. по делу № А12-15393/2008). Подробнее об этом см.:

  • Как арендатору недвижимого имущества предотвратить повышение арендной платы;
  • Видеосеминар начальника Управления частного права ВАС РФ Р.С. Бевзенко Новое в судебной практике по договорам аренды: постановление Пленума ВАС РФ от 25 января 2013 г. № 13.

Пример из практики: суд пришел к выводу, что повторное изменение арендодателем в одностороннем порядке размера арендной платы до истечения года является нарушением условий договора

Если в договоре установлен механизм определения арендной платы, то арендатору необходимо учитывать, что корректировка размера арендной платы на коэффициент инфляции или зависимость арендной платы от валютного курса не означает изменения размера арендной платы, а представляет собой исполнение договора. Подробнее об этом см.:Как арендатору недвижимого имущества предотвратить повышение арендной платы.*

Пример из практики: суд разъяснил, что изменение арендной платы в результате корректировки на процент индексации не является изменением условия договора, а представляет собой исполнение этого условия

Арендатор обратился в суд с иском к арендодателю о признании недействительным условия договора аренды, которое предусматривает ежеквартальное повышение размера арендной платы путем ее индексации с учетом инфляции. По мнению арендатора, это условие противоречит императивной норме пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса РФ, устанавливающей возможность изменения размера арендной платы не чаще одного раза в год. Суд первой инстанции удовлетворил иск, указав, что пункт 3 статьи 614 Гражданского кодекса РФ содержит императивную норму в отношении периодичности изменения размера арендной платы. В связи с этим стороны не могут изменить или установить в договоре условие, отличное от предусмотренного этой нормой. Поэтому условие договора, предусматривающее возможность ежеквартального изменения размера арендной платы, является ничтожным в силу статьи 168 Гражданского кодекса РФ как не соответствующее закону (п. 3 ст. 614 ГК РФ). Суд кассационной инстанции отменил решение, в иске отказал по следующим основаниям.

Спорным условием договора арендная плата установлена не в твердой сумме, а является определяемой, то есть подлежащей исчислению по каждому сроку платежа. Таким образом, стороны согласовали условие о размере арендной платы, устанавливающее способ ее расчета. Фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки на процент индексации не является изменением в соответствии с пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса РФ условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия. При таких обстоятельствах иск удовлетворению не подлежит (п. 11 информационного письма № 66).

В случае судебного разбирательства арендатор может предъявлять доказательства необоснованности повышения арендной платы арендодателем.*

Во-первых, арендатор вправе обратиться в суд с иском о признании недействующим нормативно-правового акта в целом (или в части), которым вносятся изменения в формулу (порядок) расчета.

Пример из практики: суд признал недействующим нормативный акт, в котором установлен коэффициент для определения арендной платы без анализа экономических, природных и иных факторов

ООО «А.» владело на праве аренды земельным участком, который использовало для нескольких видов деятельности. По каждому из них был установлен поправочный коэффициент к базовой ставке арендной платы. Постановлением главы муниципального образования г. Краснодара отменена дифференциация коэффициентов по видам целевого использования и установлен максимальный поправочный коэффициент при определении размера арендной платы по этому земельному участку.

ООО «А.» обратилось в суд с иском к администрации муниципального образования г. Краснодара о признании недействующим этого постановления в части установления максимального поправочного коэффициента. Суд пришел к выводу, что администрация не представила доказательства, которые бы подтверждали, что при определении базовых ставок арендной платы проведен анализ и оценка экономических, природных и иных факторов, влияющих на уровень доходности земельного участка. В связи с этим суд правильно признал недействующим постановление муниципалитета в части установления такого коэффициента (постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 14 апреля 2010 г. по делу № А32-17438/2009-34/281-59/725-51/1022, определением ВАС РФ от 13 августа 2010 г. № ВАС-10666/10 отказано в передаче дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора).

Во-вторых, в качестве возражений на иск о взыскании арендной платы в новом размере арендатор может указывать, что без заключения соглашения повышение размера арендной платы не имело правовых оснований (в частности, если арендодатель увеличивает арендную плату в одностороннем порядке, однако условие об этом в договоре отсутствует).

Вместе с тем, следует иметь в виду, что по мнению ВАС РФ в случае, если в договоре прописан механизм автоматического расчета арендной платы применительно к определенному правовому акту (например, распоряжению мэра города), то арендодатель вправе производить увеличение арендной платы без подписания каких-либо дополнительных соглашений к договору.

Более того, в этом случае вопреки положениям пункта 9 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона „О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“», даже если речь идет о договоре, прошедшем государственную регистрацию, не требуется не только подписания дополнительного соглашения, но и регистрации такого соглашения (постановление Президиума ВАС РФ от 11 мая 2010 г. № 2015/10).

В-третьих, арендатор вправе предъявить иск об изменении условия договора об арендной плате в связи с существенным изменением обстоятельств, поскольку при заключении договора аренды он не мог предвидеть наступления соответствующих изменений. Как показывает судебная практика, эта возможность малореализуема, так как доказать все условия, закрепленные в статье 451 Гражданского кодекса РФ, весьма сложно. И арбитражные суды сегодня эту норму практически не применяют. Вместе с тем, примеры такой практики имеются (постановление ФАС Центрального округа от 3 октября 2011 г. по делу № А36-3428/2010, определением ВАС РФ от 26 декабря 2011 г. № ВАС-16155/11 отказано в передаче дела в Президиум для пересмотра в порядке надзора). Суд, в частности, пришел к выводу о наличии всех условий, предусмотренных пунктом 2 статьи 451 Гражданского кодекса РФ, поскольку при заключении договора «стороны объективно не могли предвидеть подобные изменения, касающиеся размера и порядка определения арендной платы, являющейся существенным условием договора аренды». В частности, при заключении договора аренды арендодателем по договору являлся орган местного самоуправления, однако впоследствии произошел переход прав и обязанностей арендодателя к России. Соответственно, изменился и нормативно-правовой акт, устанавливающий размер арендной платы по договору.

В-четвертых, арендатор в обоснование своей позиции может ссылаться на то, что изменение методики (формулы) расчета арендной платы не является экономически обоснованным.

Пример из практики: суд пришел к выводу, что установление коэффициентов, многократно повышающих размер арендной платы, нарушает права арендатора

ЗАО «М.» обратилось в суд с заявлением о признании недействующим постановления Михайловской районной думы Волгоградской области, которым утверждена методика расчета арендной платы за земельные участки. Этой методикой определены значения коэффициента вида использования земельных участков и коэффициента месторасположения земельных участков, которые многократно повышают размер арендной платы в зависимости от вида использования земельных участков и их месторасположения. Определение Конституционного суда РФ от 11 мая 2004 г. № 209-О указывает, что дифференциация ставки земельного налога должна быть экономически обоснована, то есть необходим анализ и оценка экономических факторов, влияющих на уровень доходности земельного участка. Недопустимо такое положение вещей, когда дифференцированные ставки устанавливаются органами местного самоуправления и государственной власти фактически произвольно (постановление Конституционного суда РФ от 8 октября 1997 г. № 13-П).

Суд пришел к выводу, что установление коэффициентов, многократно повышающих размер арендной платы за земельные участки, нарушает права и законные интересы заявителя и незаконно возлагает обязанность по уплате повышенной арендной платы без анализа оценочных характеристик и учета экономических факторов (постановление ФАС Поволжского округа от 21 июня 2011 г. по делу № А12-23599/2010)".

Профессиональная справочная система для юристов, в которой вы найдете ответ на любой, даже самый сложный вопрос.
Попробуйте бесплатный доступ на 3 дня >>
Скоро в журнале «Юрист компании»
    Узнать больше


    Ваша персональная подборка

      Академия юриста компании

      Академия

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации  ПИ № ФС77-62254 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Простите, что прерываем ваше чтение

      Это профессиональный сайт для юристов-практиков. Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

      Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего полторы минуты.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      Вы продолжите читать статью через 1 минуту
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль