Предприятие построило служебное жилье с целью передачи права собственности на него работникам

112

Вопрос

Предприятие построило служебное жилье с целью передачи права собственности на него работникам. Договор купли-продажи предусматривает выплату работником стоимости жилья в течение 10 лет по графику платежей. Досрочные выплаты не допускаются. Право собственности переходит к работнику в момент подписания договора. У продавца – залог. При этом предприятие имеет цель продать жилье только при условии, что работник будет работать на предприятии по трудовому договору в течение всего срока выплаты стоимости жилья. Расторжение же трудового договора по инициативе работника влечет расторжение договора купли-продажи и возврат работнику выплаченной им части денежных средств. Также жилье перейдет обратно в собственность предприятия (понятно, что, скорее всего, по решению суда). Одно из положений договора предусматривает следующее: «Настоящий договор подлежит расторжению в одностороннем внесудебном порядке по инициативе Продавца в следующих случаях: …. - при расторжении трудового договора между Покупателем (Работником) и Продавцом (Работодателем) до истечения срока действия настоящего договора по любым предусмотренным трудовым законодательством основаниям, кроме случаев ликвидации организации, повреждения здоровья работника вследствие несчастного случая на производстве либо профессионального заболевания». Вопросы: 1)Насколько законно и возможно заключение договора с условием о взаимосвязи договора купли-продажи жилья и трудового договора (необходимости «отработать» определенное количество времени)? 2) Имеются ли в данном случае несоответствие ст. 37 Конституции РФ? Либо все-таки будет применяться принцип свободы договора? Как соотносятся здесь нормы трудового и гражданского права? 3) Каковы шансы работодателя отстоять свою позицию в суде, если работник не согласится передать право собственности предприятию после увольнения?».

Ответ

: У работника в случае увольнения имеются шансы признать договор купли-продажи действующим, а в исковых требованиях о расторжении договора купли-продажи и возврата жилого помещения может быть отказано.

 

Следует отметить правовую позицию, изложенную в Кассационном определении Московского городского суда от 14.06.2013 № 4г/2-4969/13. Суть рассматриваемого дела было аналогичным изложенному в настоящем вопросе, за исключением того, что условие об обязательном периоде работы у продавца (работодателя) на период рассрочки платежа был зафиксирован в дополнительном соглашении к трудовому договору. Несмотря на это, в самом договоре купли-продажи содержалось условие о том, что продавец производит удержания из зарплаты работника. Между тем, кассационная инстанция Московского городского суда пришла к выводу, что принудительный труд в Российской Федерации запрещен, а возможность заключения соглашения о расторжении договора на будущее время на случай возможного наступления каких — либо обстоятельств законом не предусмотрена. В связи с этим отказ в удовлетворении требования работодателя, о расторжении договора купли-продажи квартиры в связи с увольнением работника был признан правомерным. В свою очередь договор купли-продажи был признан действующим и работодателя обязали принять исполнение от покупателя по договору (остаток стоимости квартиры). Данным кассационным определением апелляционное определение Московского городского суда от 12.12.2012 г. № 11-27913 оставлено в силе.

В связи с данной позицией суда возникают правовые риски. Несмотря на принцип свободы заключаемого договора и определения его условий, суды все же могут признать данные условия не соответствующими законодательству. Тем не менее, следует отметить, что единообразная правоприменительная практика по данной категории дел не выработана, в связи с чем позиция судов может быть разнообразной. Тем не менее, учитывая волю сторон при подписании договора купли-продажи и тот факт, что причиной продажи квартиры является именно заинтересованность продавца в длительных трудовых отношениях с работником, данные условия договора купли-продажи не являются по существу недействительными. Работнику предоставляют право — приобрести квартиру на льготных, выгодных условиях, но при условии дальнейшей трудовой деятельности у работодателя, что является правом сторон. В данной ситуации также некорректно говорить о том, что условия договора ограничивают право работника на свободный труд и каким-то образом принуждают его к труду. Право на свободный труд он не лишается, т.к. может уволиться в любой момент, вернув квартиру продавцу и получив оплаченные денежные средства. В данной ситуации баланс интересов сторон будет соблюден — покупатель получает оплаченные денежные средства, а продавец квартиру.

Следует отметить, что возможным вариантом является заключение предварительного договора купли-продажи, когда покупатель приобретет квартиру в собственность только после выплаты всей суммы по договору. Данная позиция изложена в Апелляционном определении Вологодского областного суда от 24.05.2013 № 33-2316/2013, где суд пришел к выводу о возможности заключения предварительного договора купли-продажи квартиры между работником и работодателем и правомерным его расторжения вследствие увольнения работника.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

 

Гражданский кодекс РФ. Часть первая

«Статья 421. Свобода договора

1. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.*

2. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

3. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

4. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

5. Если условие договора не определено сторонами или диспозитивной нормой, соответствующие условия определяются обычаями делового оборота, применимыми к отношениям сторон».



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Только для зарегистрированных пользователей

Всего минута на регистрацию и документы у вас в руках!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.