Учредитель ООО является собственником здания, здание расположенного на земельном участке общей площадью 300кв

317

Вопрос

Учредитель ООО является собственником здания, здание расположенного на земельном участке общей площадью 300кв.м. находящееся в аренде у КУМИ. Учредитель хочет выкупить земельный участок находящийся в аренде Прошу рекомендаций по выкупу земельного участка и подборки судебной практики».

Ответ

: Оформить приобретение земельного участка можно путем приватизации, когда собственник владеет зданием, расположенным на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности. Исключительное право на приватизацию земельных участков имеют граждане и юридические лица — собственники зданий, строений, сооружений (абз. 2 п. 1 ст. 36 ЗК РФ).

 

Для приобретения прав на такой земельный участок нужно обратиться в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления с заявлением о приобретении прав на земельный участок (абз. 1 п. 5 ст. 36 ЗК РФ).

Исчерпывающий перечень документов, необходимых для приобретения прав на земельный участок, утвержден приказом Минэкономразвития России от 13 сентября 2011 г. № 475. Органы государственной власти и органы местного самоуправления не вправе требовать от заявителя представления дополнительных документов за исключением документов, предусмотренных этим перечнем (абз. 3 п. 5 ст. 36 ЗК РФ).

Пункт 6 статьи 36 Земельного кодекса РФ установил следующие порядок и сроки, тем самым детально регламентировав действия органов государственной власти:

органы государственной власти должны в месячный срок со дня поступления заявления принять решение о предоставлении земельного участка на праве собственности, в аренду или (в случаях, указанных в п. 1 ст. 20 ЗК РФ) на праве постоянного (бессрочного) пользования (п. 6 ст. 36 ЗК РФ);

затем в течение месяца с даты принятия решения о предоставлении земельного участка орган государственной власти осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи или аренды земельного участка и направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора (п. 6 ст. 36 ЗК РФ).

Важно отметить, что после подачи частным лицом заявки на приватизацию земельного участка в соответствии со статьей 36Земельного кодекса РФ этот участок не может быть расформирован в административном порядке по заявке публичного собственника земли. Такой вывод сделал Президиум ВАС РФ в постановлении от 20 октября 2010 г. № 6200/10.

Площадь части земельного участка, занятой зданием и необходимой для его использования, определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 33 Земельного кодекса РФ (п. 2 ст. 35 ЗК РФ). Таким образом, земельный участок можно оформить в границах исходя из утвержденных норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации (п. 3 ст. 33 ЗК РФ).

Собственнику недвижимости нужно представить доказательства, подтверждающие «необходимость использования земельного участка указанной площади для эксплуатации приобретенных объектов недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях» (постановление Президиума ВАС РФ от 1 марта 2011 г. № 13535/10). Содержащееся в этом постановлении толкование правовых норм является общеобязательным и подлежит применению арбитражными судами при рассмотрении аналогичных дел.

Таким образом, Президиум ВАС РФ выразил позицию, согласно которой доказывать обоснованность использования той или иной площади земельного участка должен собственник здания.

Хотя ранее в определении от 31 января 2011 г. № ВАС-501/11 ВАС РФ возложил обязанность по доказыванию обоснованности площади земельного участка для использования здания на администрацию муниципального района: «Администрацией не представлено доказательств, свидетельствующих о том, что площадь испрашиваемого обществом земельного участка, в том числе с учетом его назначения и фактического использования, не соответствует требованиям, предусмотренным положениями статей 33, 36 Земельного кодекса Российской Федерации».

Закон не устанавливает четких критериев определения площади испрашиваемого земельного участка. В одном случае, когда площадь испрашиваемого земельного участка превышала площадь строения в 13,9 раза, было отказано в предоставлении в собственность земельного участка под нежилым зданием (постановление ФАС МО от 23 марта 2009 г. № А41-15328/08). В другом случае, когда площадь участка превышала площадь строений в 55,1 раза, заявленные требования об обязании заключить договор купли-продажи земельного участка были удовлетворены (постановление ФАС МО от 9 августа 2010 г. № А41-10854/09).

В связи с тем, что на настоящий момент времени земельный участок находится у собственника здания на праве аренды, он вправе обратиться с заявлением о заключении договора купли-продажи данного земельного участка.

Судебная практика исходит из возможности предъявления исков к уполномоченному органу об обязании заключить договор купли-продажи земельного участка, занятного объектом недвижимости, в случае отказа в его заключении. Однако следует отметить, что практика в части разрешения вопроса о площади земельного участка подлежащего приватизации неоднозначна (см. Определение ВАС РФ от 04.02.2013 № А40-127016/2011,Постановление ФАС МО от 29.05.2012 № А40-87571/2011, Постановление ФАС МО от 27.05.2013 №А40-132256/2012,Определение ВАС РФ от 17.10.2011 № А56-51600/2010).

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

Собственнику здания придется обосновать площадь земельного участка, который он намерен выкупить

«Президиум ВАС РФ: заявитель должен обосновать площадь земельного участка, который он намерен приватизировать. Дело в том, что на необходимость обоснования площади земельного участка, предоставляемого для выкупа, указал Президиум ВАС РФ (постановление от 01.03.2011 № 13535/10). А арбитражные суды восприняли эту позицию.

Так, в рассмотренном Президиумом деле компания приобрела несколько объектов недвижимости. После заключения договора купли-продажи этих объектов покупатель не оформил право на земельный участок, необходимый для их эксплуатации. Лишь спустя три года компания обратилась в территориальное управление Росимущества с заявлением о приобретении в собственность земельного участка, пояснив, что участок именно такой площади требуется для эксплуатации приобретенного имущественного комплекса. Однако суд посчитал, что в материалах дела отсутствуют доказательства приобретения покупателем именно имущественного комплекса.

Тем не менее требование покупателя о предоставлении ему в собственность земельного участка суды удовлетворили. Президиум ВАС РФ разъяснил, что выводы судов противоречат требованиям Земельного кодекса РФ (ст. 33) о нормах предоставления земли. Ведь в материалах дела отсутствовали доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка указанной площади для эксплуатации приобретенных объектов недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях.

Правовая аргументация данной позиции следующая. При продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования частью земельного участка, которая занята данной недвижимостью и необходима для ее эксплуатации (п. 1 ст. 35 ЗК РФ, п. 3 ст. 552 ГК РФ). Следовательно, покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на часть такого земельного участка. При этом предельные размеры площади части земельного участка определяются исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации (п. 3 ст. 33, п. 2 ст. 35 ЗКФ РФ).

Позиция Президиума ВАС РФ не решает проблему злоупотреблений полномочиями органов власти при предоставлении земельных участков

Конечно, в данной правовой позиции Президиума ВАС РФ есть смысл. На практике достаточно часто встречаются случаи злоупотребления правом, когда под одним или несколькими небольшими объектами недвижимости формируются гектары земли.

Однако с данными злоупотреблениями надо бороться, прежде всего, на законодательном уровне. Ведь правовая позиция, пусть и высшей судебной инстанции, необязательна для органов власти. В то время как злоупотребления чаще всего происходят с согласия органов власти, уполномоченных распоряжаться земельными участками. Отказы в выкупе земельных участков, как правило, получают добросовестные собственники объектов недвижимости, и именно они сталкиваются с проблемой доказывания обоснованности площади земельного участка.

Вот она — очередная ниша для коррупции. Если заявителю удастся «договориться» с уполномоченным органом «по-хорошему», то для выкупа земли потребуют только документы, которые положено требовать по закону. А если «договориться» не получилось, заявителю придется долго и упорно обосновывать в суде каждый незастроенный метр выкупаемого земельного участка.

Бремя доказывания необоснованности площади земельного участка должно лежать на уполномоченном органе

Правовая позиция Президиума ВАС РФ, высказанная в рассмотренном постановлении № 13535/10, вызывает еще одну неясность. Так, позиция о необходимости доказать обоснованность площади выкупаемого земельного участка сложилась в судебной практике и относится к порядку разрешения судебных споров. Но нормативно-правового акта, который бы регулировал требования к процедуре такого доказывания, устанавливал бы перечень документов, которыми подтверждается обоснованность заявленной площади, в настоящее время нет.

Возникает вопрос: если административный порядок не требует от заявителя доказывать обоснованность площади земельного участка, но в судебном разбирательстве, как посчитал ВАС РФ, это сделать необходимо, то почему обязанность доказывания обоснованности площади возложена вопреки АПК РФ не на административный орган, а на заявителя? Ведь если у органа власти имеются возражения относительно площади выкупаемого земельного участка, то он и обязан доказывать свои возражения.

В практике ВАС РФ сложилась позиция, в соответствии с которой необоснованность площади земельного участка, который компания или гражданин намерены выкупить, должен доказать уполномоченный государственный (муниципальный) орган, если земельный участок был сформирован таким органом власти (определение ВАС РФ от 31.01.2011 № ВАС-501/11).*

Но данная позиция не получила своего закрепления в постановлении Президиума ВАС РФ, который бы указал на ее общеобязательность. В итоге, несмотря на выгодное для заявителей (покупателей недвижимости) мнение судей Высшего арбитражного суда, которое они озвучивали в «отказных» определениях, обосновывать площадь спорных земельных участков приходится все-таки их покупателям, поскольку именно такое мнение было выражено в постановлении Президиума ВАС РФ от 01.03.2011 № 13535/10, рассмотренном выше".

Профессиональная справочная система для юристов, в которой вы найдете ответ на любой, даже самый сложный вопрос.
Попробуйте бесплатный доступ на 3 дня >>
Скоро в журнале «Юрист компании»
    Узнать больше


    Ваша персональная подборка

      Академия юриста компании

      Академия

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации  ПИ № ФС77-62254 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Простите, что прерываем ваше чтение

      Это профессиональный сайт для юристов-практиков. Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

      Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего полторы минуты.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      Вы продолжите читать статью через 1 минуту
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль