• Главная страница
  • » Ответы на вопросы
  • » Недвижимость
  • » 12.05.2012г. между Покупателем и Продавцом был заключён договор купли-продажи недвижимости, в рамках которого Продавец выплатил Покупателю денежные средства в полном объёме, а Продавец передал Покупателю недвижимость

12.05.2012г. между Покупателем и Продавцом был заключён договор купли-продажи недвижимости, в рамках которого Продавец выплатил Покупателю денежные средства в полном объёме, а Продавец передал Покупателю недвижимость

97

Вопрос

12.05.2012г. между Покупателем и Продавцом был заключён договор купли-продажи недвижимости, в рамках которого Продавец выплатил Покупателю денежные средства в полном объёме, а Продавец передал Покупателю недвижимость. Так как Продавец уклонялся от государственной регистрации договора купли-продажи, 17.05.2013г. Покупатель обратился в суд с исковыми требованиями о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость в случае уклонения Продавца от государственной регистрации. 05.09.2013г. судом первой инстанции вынесено решение о признании за Покупателем права собственности на недвижимость. 08.10.2013г. Покупателем поданы в ФРС документы (решение, договор купли-продажи) для государственной регистрации. 24.10.2013г. Покупатель получил от ФРС уведомление о приостановке, из которого стало известно о том, что 15.10.2013г. произведена государственная регистрация права на недвижимость за Третьим лицом. Разобравшись в ситуации, Покупатель выяснил, что в рамках исполнительного производства, возбужденного в январе 2013г., где Третье лицо является взыскателем, а Продавец является должником, была внесена в опись и арестована в марте 2013г. спорная недвижимость. После повторно несостоявшихся торгов, приставом вынесено 17.09.2013г. постановление о передаче нереализованного имущества Продавца Третьему лицу. 19.09.2013г. приставом вынесено постановление о проведении государственной регистрации за Третьим лицом. Вопрос: Может ли Покупатель оспорить что-либо в рамках исполнительного производства? Есть ли у Покупателя законные основания оспорить регистрационную запись? Пропущены ли процессуальные сроки? Да и ваще как быть, посоветуйте, пожалуйста!)) (при подготовке ответа на данные вопросы прошу Вас учесть, что вариант с возвратом уплаченных по договору денежных средств не рассматривать)».

Ответ

: До государственной регистрации перехода права собственности к покупателю собственником имущества остается продавец, кредиторы которого могут обратить взыскание по его обязательствам на это имущество. Фактическое исполнение сторонами договора купли-продажи недвижимого имущества не дает покупателю права заявить иск об освобождении спорного имущества от ареста и признать действия судебного пристава неправомерными.

 

В пункте 1 статьи 551 Кодекса предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом (пункт 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).

Сроки предъявления требования о признании недействительной регистрационной записи не пропущены, т.к. в соответствии с пунктом 64 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», поскольку законом не предусмотрено иное, общий срок исковой давности, предусмотренный статьей 196 Гражданского кодекса Российской Федерации, распространяется на требование о государственной регистрации сделки или перехода права собственности. По смыслу пункта 1 статьи 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Между тем, в силу пункта 1 статьи 66 Закона об исполнительном производстве судебный пристав-исполнитель вправе обратиться в регистрирующий орган для проведения в установленном порядке государственной регистрации права собственности должника на имущество в целях последующего обращения взыскания на это имущество.

Таким образом, с учетом того, что до государственной регистрации перехода права собственности к покупателю собственником имущества остается продавец, кредиторы которого могут обратить взыскание по его обязательствам на это имущество, оснований для признания действий судебного пристава незаконными и оспаривания регистрационной записи отсутствуют (см. Постановление ФАС ПО от 03.07.2013 № А55-25451/2012).

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВАС РФ ОТ 01.08.2013 №№ А55-25451/2012, ВАС-9846/13

«Судами установлено, что 01.02.2011 между обществом с ограниченной ответственностью «Строй-Инвест» (далее — ООО «Строй-Инвест», продавец) и ООО «Стройлекс» (покупатель) заключены два договора купли-продажи земельных участков, расположенных по адресу: Самарская область, г. Самара, Кировский район, ул. Ливенская, д. 10.

Обязательство по оплате покупной цены ООО «Стройлекс» исполнено, о чем составлены акты приема-передачи векселей от 01.02.2011.

27.04.2011 в Единый государственный реестр юридических лиц внесена запись о прекращении деятельности ООО «Строй-Инвест» в результате реорганизации. В соответствии со статьей 58 Гражданского кодекса Российской Федерации универсальным правопреемником ООО «Строй-Инвест» в настоящее время является общество с ограниченной ответственностью «Грин».

05.04.2011 на исполнение к судебному приставу-исполнителю ОСП Кировского района г. Самары Султановой В.А. поступил исполнительный документ: постановление от 28.03.2011 № 1703 ИФНС Кировского района г. Самары о взыскании пени по налогам и сборам в размере 3 724 582 руб. 42 коп. в отношении должника ООО «Строй-Инвест» в пользу взыскателя: ИФНС по Кировскому району г. Самары, адрес взыскателя: Россия, г. Самара, Кирова пр-т, 225.

07.04.2011 в соответствии со статьей 30 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» (далее — Федеральный закон № 229-ФЗ) судебным приставом-исполнителем было вынесено постановление о возбуждении исполнительного производства № 27516/11/37/63.

В связи с неисполнением обязанностей по погашению задолженности, а также в целях обеспечения исполнения требований исполнительного документа, судебным приставом-исполнителем 16.05.2011 вынесено постановление о запрете регистрационных действий в отношении объектов недвижимого имущества.

ООО «Стройлекс» обратилось с заявлением о государственной регистрации права собственности на земельные участки.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области отказало в государственной регистрации перехода к истцу права собственности на земельные участки, указав в качестве одного из оснований постановление о запрете регистрационных действий в отношении объектов недвижимого имущества от 16.05.2011.

В связи с этим ООО «Стройлекс» обратилось в арбитражный суд с иском об освобождении имущества от ареста.

При принятии решения суды руководствовались положениями 218, 131, 223, 301 — 305, 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 119 Федерального закона № 229-ФЗ и исходили из того, что до государственной регистрации перехода права собственности не происходит изменения в вещных правах, договор купли-продажи порождает только обязательственные отношения между его сторонами и не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами, а следовательно, собственником имущества продолжает оставаться продавец, кредиторы которого вправе обратить взыскание по его обязательствам на это имущество.

Фактическое исполнение сторонами договора купли-продажи недвижимого имущества не дает покупателю права заявить иск об освобождения спорного имущества от ареста.*

Доводы заявителей, основанные на неправильном толковании норм процессуального права, не могут служить основанием для пересмотра судебных актов в порядке надзора".

Профессиональная справочная система для юристов, в которой вы найдете ответ на любой, даже самый сложный вопрос.
Попробуйте бесплатный доступ на 3 дня >>
Скоро в журнале «Юрист компании»
    Узнать больше


    Ваша персональная подборка

      Академия юриста компании

      Академия

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации  ПИ № ФС77-62254 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Простите, что прерываем ваше чтение

      Это профессиональный сайт для юристов-практиков. Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

      Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего полторы минуты.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      Вы продолжите читать статью через 1 минуту
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль