Описание ситуации: "Физическое лицо 1" является собственником 1/2 доли в квартире, также 1/2 доля данной квартиры принадлежит "Физическому лицу 2"

144

Вопрос

Описание ситуации: "Физическое лицо 1" является собственником 1/2 доли в квартире, также 1/2 доля данной квартиры принадлежит "Физическому лицу 2". "Физическое лицо 1" и "Физическое лицо 2" - Не являются родственниками. "Физическое лицо 1" хочет продать 1/2 своей доли в данной квартире, известно что "Физическое лицо 2" имеет преимущественное право покупки данной доли. Вопрос: 1. За какую цену "Физическое лицо 1" вправе/может продать "Физическому лицу 2" свою долю в данной квартире? 2. В какой срок "Физическое лицо 2" вправе воспользоваться своим преимущественным правом покупки? 3. Нужно ли выделять долю в таком случае для пользования квартирой? 4. Как определить право пользования собственниками в таком случае в данной квартире?».

Ответ

В силу принципа свободы договора, продавец вправе самостоятельно определить стоимость отчуждаемого права и в данном случае он не обязан руководствоваться рыночной стоимостью имущества. Преимущественное право выкупа у участника долевой собственности действует в течение месяца с момента извещения о продаже.

 

Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных законом (часть 2 статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу (п.2 ст.250 ГК РФ).

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Эти правила также применяются при отчуждении доли по договору мены.

Если доля в праве общей долевой собственности продается постороннему лицу (не участнику общей долевой собственности) к заявлению о государственной регистрации прилагаются документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых ее продает (ст. 24 Федерального закона Российской Федерации от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

К заявлению о государственной регистрации могут прилагаться документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли и оформленные в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, или нотариально заверенные.

В качестве доказательств извещения органы Росреестра принимают уведомления о вручении направленной почтовой заказной корреспонденции с описью вложения извещения о продажи.

В случае, если к заявлению о государственной регистрации не приложены документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли, государственный регистратор обязан приостановить государственную регистрацию до истечения месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности, если на день подачи заявления о государственной регистрации такой срок не истек.

Относительно порядка пользования жилым помещением, находящимся в долевой собственности двух лиц, отметим, что на основании ч.1 ст. 30 ЖК РФ, ст. 209 ГК РФ собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования.

В соответствии со ст.252 ГК РФ имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними.

При этом в силу п.3 указанной статьи при недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества или установлении порядка пользования жилым помещением.

Рекомендуется учитывать, что в соответствии с п.35 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» от 01 июля 1996 года №6/8, суд вправе отказать в иске участнику долевой собственности о выделе его доли в натуре, если выдел невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности. Под таким ущербом следует понимать невозможность использования имущества по целевому назначению, существенное ухудшение его технического состояния либо снижение материальной ценности, неудобство в использовании и т.п. (см. решение Новгородского районного суда от 28.05.2013 № 2-2846/13, решение Промышленного районного суда г. Смоленска от 01.08.2012 № 2-2490/2012).

Как разъяснено в п.12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.08.1993г. №8 (действующего в редакции от 25.10.1996г.) «О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» выдел участнику общей собственности на жилое помещение, представляющее собой отдельную квартиру, принадлежащей ему доли допустим, если имеется техническая возможность передачи истцу изолированной части не только жилых, но и подсобных помещений (кухни, коридора, санузла и др.), оборудования отдельного входа. При отсутствии такой возможности суд вправе по просьбе истца определить порядок пользования квартирой (см. решение Усть-Илимского городского суда Иркутской области от 21.03.2013 г., апелляционное определение Кемеровского областного суда от 13.08.2013 г., апелляционное определение Ростовского областного суда от 08.10.2013 г.).

Таким образом, раздел квартиры в натуре нарушает ее целостность и ухудшает качество с точки зрения обеспечения жилищных потребностей, а потому допустим лишь в том случае, если каждая выделяемая доля представляет собой изолированную часть жилых и подсобных помещений с отдельным входом либо имеется возможность превратить ее в таковую путем соответствующего переоборудования, то есть при наличии технической возможности создания отдельного жилого помещения, выступающего в качестве самостоятельного объекта правоотношений.

Таким образом, в случае невозможности выделить долю в жилом помещении (см. образец иска), возможно предъявления иска об определении порядка пользования жилым помещением (см. образец иска).

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

 

Гражданский кодекс РФ. Часть первая

<…>

«Статья 250. Преимущественное право покупки

1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.

2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.*

4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.

5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены».

<…>

 

Профессиональная справочная система для юристов, в которой вы найдете ответ на любой, даже самый сложный вопрос.
Попробуйте бесплатный доступ на 3 дня >>
Скоро в журнале «Юрист компании»
    Узнать больше


    Ваша персональная подборка

      Академия юриста компании

      Академия

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации  ПИ № ФС77-62254 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Простите, что прерываем ваше чтение

      Это профессиональный сайт для юристов-практиков. Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

      Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего полторы минуты.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      Вы продолжите читать статью через 1 минуту
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль