обязан ли залогодержатель при продаже земельного участка оповещать собственника о предстоящей сделке

205

Вопрос

обязан ли залогодержатель при продаже земельного участка оповещать собственника о предстоящей сделке. и имеет ли собственник преимущественное право покупки».

Ответ

: Залогодержатель не вправе продавать земельный участок, но вправе
обратить взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства (п. 1 ст. 348 ГК РФ).

 

Как следует из вопроса, первоначальный собственник земельного участка, заключил договор залога земельного участка с кредитором. Как следует из ст.37 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

В дальнейшем, собственник земельного участка продал участок новому покупателю. В данном случае перехода права собственности на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного отчуждения этого имущества право залога сохраняет силу.

Правопреемник залогодателя становится на место залогодателя и несет все обязанности залогодателя, если соглашением с залогодержателем не установлено иное (п. 1 ст. 353 ГК РФ).

Следовательно, независимо от перехода права собственности на вещь к третьим лицам залогодержатель не утрачивает право обратить на нее взыскание по долгу, а права нового приобретателя могут быть защищены в рамках иных отношений — между новым приобретателем (третьим лицом) и бывшим собственником (залогодателем). Это подтверждает и судебная практика (постановление ФАС СЗО от 18.01.2011 г. № А56-63917/2009).

Далее, должник перед кредитором уступил свой долг третьему лицу, чем нарушил условия договора купли-продажи в части снятия обременения с земельного участка. Данные существенные нарушения являются основанием для расторжения договора купли-продажи земельного участка.

В случае, если должник перед кредитором не исполнит свои обязательства, кредитор будет вправе обратить взыскание на заложенное имущество, несмотря на то, что оно уже принадлежит другому лицу (не первоначальному должнику).

По общему правилу требования залогодержателя удовлетворяются из стоимости заложенного имущества в судебном порядке (п. 1 ст. 349 ГК РФ). Возможно взыскание и без судебного решения. Для этого залогодатель и залогодержатель должны заключить соглашение об обращении взыскания на заложенное имущество без обращения в суд. Такое соглашение они могут заключить в любое время. Кроме того, такое соглашение изначально может быть включено в договор о залоге (п. 2 и 3 ст. 349 ГК РФ).

Если в залоге находится недвижимое имущество, то помимо соглашения об обращении взыскания без обращения в суд по исполнительной надписи нотариуса требуется нотариально удостоверенное согласие залогодателя. Но если соглашение об обращении взыскания во внесудебном порядке либо договор о залоге, содержащий условие об обращении взыскания во внесудебном порядке, заключены в нотариальной форме, то нотариальное удостоверение согласия залогодателя не требуется (п. 6 постановления № 10).

Кроме того, если залогодателем выступает индивидуальный предприниматель, то на движимое имущество, которое он использовал в качестве залога, взыскание во внесудебном порядке может быть обращено только при наличии нотариального согласия самого индивидуального предпринимателя (п. 6 постановления № 10).

Таким образом, возможны три варианта обращения взыскания на заложенное имущество:

в договоре залога отсутствуют условия о порядке обращения взыскания. В таком случае обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется в порядке, установленном судом, путем проведения публичных торгов;

в договоре прописан внесудебный порядок взыскания;

в договоре залога залогодатель и залогодержатель прописали порядок судебного взыскания.

При реализации имущества в судебном порядке собственник земельного участка является стороной по делу (ст.53 ФЗ от 16.07.1998 № 102-ФЗ). Право преимущественного выкупа земельного участка с торгов собственником з/у законом не установлено.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

 

Что нужно проверить залогодателю при заключении договора залога в обеспечение собственного обязательства

"Если стороны предусмотрели судебный порядок, то суд, принимая решение об обращении взыскания на заложенное имущество, устанавливает порядок реализации заложенного имущества в соответствии с порядком, который определен в договоре о залоге.

Практика показывает, что при обращении взыскания на заложенное имущество суды указывают в актах (определение ВАС РФ от 21 декабря 2011 г. № ВАС-9496/11):

  • порядок реализации заложенного имущества;
  • начальную продажную цену имущества.

В связи с этим залогодателю нужно предусмотреть такие условия в договоре залога, которые бы по возможности максимально соответствовали его интересам в случае обращения взыскания на заложенное имущество и его реализации.*

В договоре о залоге, содержащем условие об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке или условие о порядке реализации заложенного имущества на основании решения суда, могут быть предусмотрены один либо несколько способов реализации заложенного имущества, которые залогодержатель вправе использовать по своему усмотрению, в том числе в определенной последовательности или в зависимости от каких-либо иных условий (п. 5 ст. 349 ГК РФ).

Какие способы реализации имущества можно предусмотреть в договоре*

Стороны в договоре могут указать один или несколько способов реализации предмета залога или даже предусмотреть, что предмет залога не продается третьему лицу (залогодержателем или комиссионером), а переходит в собственность залогодержателя (п. 3 ст. 28.1 Закона о залоге).

Закон о залоге предусматривает следующие варианты реализации заложенного имущества (ст. 28.1 Закона о залоге):

  • продажа на публичных торгах, проводимых в порядке, установленном законодательством об исполнительном производстве. Этот порядок применяется при реализации заложенного имущества, на которое обращено взыскание на основании решения суда;
  • продажа на торгах, проводимых в порядке, установленном статьями 447 и 448 Гражданского кодекса РФ, пунктами 2 и 6 статьи 28.1 Закона о залоге, а также соглашением сторон. Торги осуществляются в форме открытого аукциона организатором торгов, который действует на основании договора с залогодержателем. Такая реализация возможна при обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке.

По умолчанию, то есть если стороны в договоре ничего не прописали, будет осуществлена по судебному решению продажа имущества на публичных торгах в порядке, который установлен законодательством об исполнительном производстве.

В этом случае судебный пристав-исполнитель направляет копию постановления о передаче имущества на реализацию организатору торгов. Организатор торгов извещает о предстоящих торгах в официальном информационном периодическом издании органа исполнительной власти субъекта РФ по месту проведения торгов, а также направляет соответствующую информацию для размещения в Интернете. Выигравшим торги признается лицо, предложившее на торгах наиболее высокую цену за продаваемое имущество (п. 5–8 ст. 28.2 Закона о залоге, п. 3—6ст. 57 Закона об ипотеке).

В любом случае реализация залогового имущества — это сложная, обременительная процедура, которая невыгодна ни залогодержателю, ни залогодателю. Так, в процессе реализации заложенного имущества нужно обеспечить сохранность предмета залога, искать покупателей, согласовывать цену, осуществлять предпродажную подготовку и т. д. Поэтому наиболее выгодным как для залогодателя, так и для кредитора в случае неисполнения обязательств по основному договору является реализация предмета залога в добровольном порядке самим залогодателем.

Такая реализация происходит по соглашению с кредитором. При этом преимущество заключается в том, что есть возможность сократить время реализации имущества и исключить соблюдение юридических процедур, которые необходимы при судебном и внесудебном взыскании. Для должника такая реализация предмета залога означает возможность самостоятельного выбора покупателя и определения цены имущества. Залог в таком случае продается быстрее. Соответственно, задолженность заемщика не увеличивается на суммы штрафов (неустоек) за просрочку.

Иногда с целью ухода от судебных разбирательств и издержек по продаже имущества залогодержателю и залогодателю выгоднее пересмотреть график погашения задолженности, с тем чтобы должник был в состоянии выполнить свое основное обязательство. Например, кредитор может согласиться продлить сроки погашения задолженности, снизить процентные ставки и т. д.

Внесудебный способ обращения взыскания на предмет залога реализуется в порядке, который стороны определят в соглашении или договоре залога. Поэтому при внесудебном порядке стороны вправе предусмотреть реализацию имущества на торгах, по договору комиссии, по исполнительной надписи нотариуса. В случае такой реализации стоимость предмет залога может быть значительно меньше, чем при добровольной реализации залогового имущества, и, соответственно, это менее выгодно с финансовой точки зрения.

При судебной реализации за счет продажи имущества помимо основного долга оплачиваются проценты, неустойка, убытки, дополнительные расходы залогодержателя, понесенные им в связи с обращением взыскания на имущество, судебные издержки и другие суммы, которые должник обязан выплатить в связи с невыполнением основного обязательства. Поэтому судебный порядок реализации имущества — это наименее выгоден для залогодателя-должника.

Взыскание на заложенное имущество не будет обращено в том случае, когда на него распространяется действие статьи 348Гражданского кодекса РФ. Эта статья предусматривает, что не допускается обращение взыскания на заложенное имущество:

если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно;

если требования залогодержателя явно несоразмерны со стоимостью заложенного имущества.

Одновременно закон уточняет: если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно не соответствует стоимости заложенного имущества, при одновременном соблюдении следующих условий:

сумма неисполненного обязательства составляет менее пяти процентов от размера стоимости заложенного имущества по договору о залоге;

период просрочки исполнения обязательства составляет менее трех месяцев.

При этом о незначительности нарушения и несоразмерности требований со стоимостью заложенного имущества может заявить только залогодатель в качестве возражения против иска об обращении взыскания на заложенное имущество. Это право залогодателя, которым он может воспользоваться для защиты своего имущества (п. 19 постановления № 10)".

Профессиональная справочная система для юристов, в которой вы найдете ответ на любой, даже самый сложный вопрос.
Попробуйте бесплатный доступ на 3 дня >>
Скоро в журнале «Юрист компании»
    Узнать больше


    Ваша персональная подборка

      Академия юриста компании

      Академия

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации  ПИ № ФС77-62254 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Простите, что прерываем ваше чтение

      Это профессиональный сайт для юристов-практиков. Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

      Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего полторы минуты.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      Вы продолжите читать статью через 1 минуту
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль