• Главная страница
  • » Ответы на вопросы
  • » Между администрацией и предпринимателем был заключен договор аренды, по истечение его срока он был признан возобновленным на неопределенный срок, администрация направила уведомление о расторжении договора за 3 месяца срок выселения 1 февраля

Между администрацией и предпринимателем был заключен договор аренды, по истечение его срока он был признан возобновленным на неопределенный срок, администрация направила уведомление о расторжении договора за 3 месяца срок выселения 1 февраля

229

Вопрос

Между администрацией и предпринимателем был заключен договор аренды, по истечение его срока он был признан возобновленным на неопределенный срок, администрация направила уведомление о расторжении договора за 3 месяца срок выселения 1 февраля. Сейчас предприниматель обратился в суд на понуждение заключить договор на новый срок. Какие действия необходимо предпринять чтобы возвратить в пользование помещение администрации, иными словами расторгнуть договор и выселить предпринимателя. или с какими требованиями должен быть иск?».

Ответ

: Если арендатор уклоняется от возврата недвижимого имущества по окончании срока действия договора, арендодатель имеет право предъявить в суд иск о выселении арендатора из занимаемого недвижимого имущества и о взыскании с арендатора платы за фактическое пользование имуществом за время просрочки.

 

Если договор считался возобновленным на неопределенный срок, арендодатель вправе уведомить арендатора о расторжении договора аренды за три месяца (абз. 2 п. 2 ст. 610 ГК РФ). Таким образом, 01 февраля 2014 г. договор аренды будет считаться расторгнутым вне зависимости от воли арендатора.

Требования арендатора о заключении договора аренды на новый срок неправомерны. Заключение (возобновление) договора аренды на неопределенный срок лишает арендатора преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок. Арендодатель может отказать арендатору в заключении договора аренды на новый срок, если сам договор аренды был заключен на неопределенный срок. Дело в том, что преимущественным правом обладает лишь арендатор по договору, который был заключен на определенный срок. Это объясняется тем, что арендатор обязан заранее (до истечения срока аренды) уведомить арендодателя о желании продлить договор. Если же срок действия договора не определен, то и право на преимущественное заключение договора на новый срок реализовать не получится.

Таким образом, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора и арендодатель не возражает против этого, договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ). Арендодателю такая ситуация выгодна. Ведь если договор аренды будет возобновлен на неопределенный срок, то в этом случае арендатор лишается преимущественного права заключить договор аренды на новый срок. И если арендодатель откажется от такого договора с предупреждением арендатора за три месяца (абз. 2 п. 2 ст. 610 ГК РФ), то арендатор не сможет рассчитывать на заключение с ним договора аренды на новый срок (см. Постановление ФАС ВВО от 11.01.2010 г. № А79-156/2009).

Уклонение арендатора от подписания передаточного документа после расценивается как неисполнение обязанности по возврату имущества арендодателю. Такие правила установлены абзацем 3 пункта 1 и пунктом 2 статьи 655 Гражданского кодекса РФ. Если арендатор уклоняется от возврата недвижимого имущества по окончании срока действия договора, арендодатель имеет право предъявить в суд иск о выселении арендатора из занимаемого недвижимого имущества и о взыскании с арендатора платы за фактическое пользование имуществом за время просрочки.

Дополнительно Вы можете ознакомиться:

Исковое заявление об истребовании имущества из чужого незаконного владения и о взыскании задолженности по договору аренды;

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

 

Какие документы арендодателю необходимо оформить при прекращении или расторжении договора аренды недвижимого имущества

"Уклонение арендатора от подписания передаточного документа расценивается как неисполнение обязанности по возврату имущества арендодателю. Такие правила установлены абзацем 3 пункта 1 и пунктом 2 статьи 655 Гражданского кодекса РФ.

Если арендатор уклоняется от возврата недвижимого имущества по окончании срока действия договора, арендодатель имеет право предъявить в суд иск о выселении арендатора из занимаемого недвижимого имущества и о взыскании с арендатора платы за фактическое пользование имуществом за время просрочки. Кроме того, в договоре арендодателю целесообразно установить штрафную неустойку для арендатора за просрочку возврата имущества по прекращении действия договора. Это позволит арендодателю впоследствии минимизировать риск финансовых потерь, а для арендатора это будет стимулом не нарушать сроки возврата недвижимого имущества. Также арендодатель может взыскать с арендатора убытки, вызванные невозвратом имущества, как упущенную выгоду в виде разницы между арендной платой по договору и рыночной величиной ставки аренды в отношении данного имущество, определенной на основании экспертной оценки.

Пример из практики: если арендодатель заключил договор с новым арендатором, а старый в установленный срок недвижимое имущество не вернул, то арендодатель может взыскать с прежнего арендатора упущенную выгоду в размере арендной платы, не полученной по договору с новым арендатором*.

Истец (арендодатель) обратился в суд с иском к ответчику (арендатору) о выселении из занимаемого помещения и взыскании убытков.

Исковые требования были мотивированы отказом ответчика освободить занимаемое нежилое помещение после предупреждения о расторжении договора, что повлекло причинение убытков в виде неполученной от нового арендатора арендной платы.

Суд первой инстанции удовлетворил исковые требования в полном объеме. Суд апелляционной инстанции оставил решение без изменения.

Ответчик подал кассационную жалобу, в которой просил отменить принятые по делу судебные акты и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

Суд кассационной инстанции оставил обжалуемые судебные акты без изменения, а кассационную жалобу без удовлетворения, указав следующее.

Между сторонами был заключен краткосрочный договор аренды, по окончании действия которого арендатор продолжил пользоваться объектом аренды, в связи с чем договор считался возобновленным на неопределенный срок. После этого арендодатель уведомил арендатора о расторжении договора аренды за три месяца (абз. 2 п. 2 ст. 610 ГК РФ). Ответчик спорное нежилое помещение в установленный срок не освободил.

Между тем до окончания трехмесячного срока истец провел конкурс на право аренды спорного помещения, по итогам которого был заключен договор с новым арендатором. Поскольку ответчик не освободил спорное помещение после прекращения договора аренды, то этим он причинил истцу убытки в форме упущенной выгоды в размере недополученной арендной платы по новому договору.

Факт получения от арендодателя уведомления об отказе от договора аренды, продленного на неопределенный срок, ответчик не отрицал. Между тем в нарушение требований статьи 622 Гражданского кодекса РФ ответчик после прекращения договора не освободил спорное нежилое помещение.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения. Такие правила установлены в абзаце 2статьи 622 Гражданского кодекса РФ.

Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков. В состав убытков входят и неполученные доходы, которые лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота и при отсутствии нарушения его прав (ст. 15 ГК РФ). Невозврат ответчиком помещений после окончания договора аренды причинил истцу убытки в виде неполученной от нового арендатора арендной платы. В этой связи исковые требования правомерно были удовлетворены в полном объеме (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 28 декабря 2009 г. по делу № А45-2694/2008)".



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Только для зарегистрированных пользователей

Всего минута на регистрацию и документы у вас в руках!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.