Между юридическим лицом (Арендатор) и физическим лицом (Арендодатель) был заключен 11-месячный договор аренды нежилого помещения под магазин

1105

Вопрос

Между юридическим лицом (Арендатор) и физическим лицом (Арендодатель) был заключен 11-месячный договор аренды нежилого помещения под магазин. Срок аренды истек "02" февраля 2014 г. Договор всегда готовило юридическое лицо. Как стало известно из устных источников (от жены Арендатора), в ноябре или декабре Арендодатель умер. У него остались жена и сын. Однако, Арендатору в письменном виде никто об этом не сообщил. Арендатор продолжает пользоваться помещением.За последний месяц аренды арендная плата была передана жене под роспись (платили всегда наличными). Как теперь правильно поступить юридическому лицу для того, чтобы обезопасить свои интересы? Необходимо ли писать письмо на имя умершего Арендодателя по договору с предложением заключить договор на новый срок, т. к. теоретически мы не уведомлены о его смерти и ждать ответа от наследников? Либо сразу можно сделать договор аренды с женой, хоть она и не вступила в наследство?

Ответ

Учитывая то, что Вы не обладаете информацией о том, кто станет наследников, то компания подвергается риску того, что уплачивает ненадлежащему лицу. Т.е. если впоследствии объявятся иные наследники, чем жена умершего арендодателя, то они правомерно могут потребовать арендную плату за данный период. Ст. 385 ГК РФ указывает прямо то, что должник вправе не исполнять обязательство новому кредитору до представления ему доказательств перехода требования к этому лицу, т.е. до момента пора не объявиться лицо, вступившее в наследство. Так же в соответствии со п. 2 ст. 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, то договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

 

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист».

1. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66. Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой.

"При перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.

Общество с ограниченной ответственностью (новый собственник) обратилось в арбитражный суд с иском к акционерному обществу (прежнему собственнику) о взыскании на основании статьи 1107 ГК РФ доходов, которые ответчик извлек из имущества с момента перехода права собственности на него к истцу.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечен арендатор спорного имущества.

Суд первой инстанции отказал в иске, сославшись на наличие договорных отношений между ответчиком и третьим лицом. При этом суд исходил из следующего.

Помещения, которые занимал арендатор на основании договора аренды с ответчиком, были выкуплены истцом.

Арендатор о смене собственника не был уведомлен ни новым, ни прежним собственником.

Истец, став собственником спорного имущества, не ставил вопрос о замене арендодателя по договору аренды этого имущества.

Учитывая изложенное, а также то, что договор аренды между ответчиком и третьим лицом не расторгнут и не признан недействительным в установленном законом порядке, суд пришел к выводу, что арендатор правомерно уплачивал арендную плату арендодателю по договору.

Суд апелляционной инстанции признал доводы суда первой инстанции необоснованными, решение отменил, иск удовлетворил по следующим основаниям.

В силу статьи 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. При этом независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.

Поскольку собственником помещений стал истец, а арендную плату продолжал получать ответчик, требования истца, основанные на статье 1107 Кодекса, подлежали удовлетворению.«

2. Постановление ФАС МО от 19.09.2005 № КГ-А41/9017-05

«Как видно из материалов дела, иск ПБОЮЛ Назаренко Е.С. заявлен о применении договорной санкции в виде взыскания с арендатора пени за нарушение обязательства по ежемесячной оплате аренды нежилых помещений (п.п.4.1, 4.2 договора).

Исследовав обстоятельства спора и представленные по делу доказательства, суд установил, что договором (п.4.1) предусматривалась ежемесячная уплата 20000 руб. арендных платежей непосредственно одному из собственников нежилых помещений — Назаренко С.Д.

В связи с пропажей с 12.07.2002 Назаренко С.Д. (впоследствии решением Щелковского городского суда от 06.05.2003 признанного умершим с этой даты), арендатор не имел возможности исполнять обязательство по уплате арендных платежей непосредственно арендодателю.

Накопившаяся задолженность погашена ответчиком после признания по закону наследником имущественных прав умершего Назаренко С.Д. — Назаренко Е.С. — как физического лица, а не как ПБОЮЛ.

С учетом изложенного суд сделал правильный вывод об отсутствии у ПБОЮЛ Назаренко Е.С. права применения к арендатору санкции, установленной п.4.2 договора от 25.12.2000 N 3.»

Профессиональная справочная система для юристов, в которой вы найдете ответ на любой, даже самый сложный вопрос.
Попробуйте бесплатный доступ на 3 дня >>
Скоро в журнале «Юрист компании»
    Узнать больше


    Ваша персональная подборка

      Академия юриста компании

      Академия

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации  ПИ № ФС77-62254 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Простите, что прерываем ваше чтение

      Это профессиональный сайт для юристов-практиков. Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

      Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего полторы минуты.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      Вы продолжите читать статью через 1 минуту
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль