Общество намерено приобрести в собственность путем заключения договора купли-продажи несколько объектов недвижимого имущества - здания

151

Вопрос

Общество намерено приобрести в собственность путем заключения договора купли-продажи несколько объектов недвижимого имущества - здания. Все здания находятся на одном земельном участке и принадлежат продавцу на праве собственности. Продавец ранее приобрел указанные здания по договору купли-продажи. Земельный участок находился у прежнего владельца на праве постоянного (бессрочного) пользования. Продавец право постоянного бессрочного пользования на себя не оформлял. Согласно п. 1 ст. 35 ЗК РФ и п. 3 ст. 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает права на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение. Если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно ст. 20 ЗК РФ земельный участок на таком праве принадлежать не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования в связи с приобретением здания, строения, сооружения (п. 2 ст. 268, п. 1. ст. 271 ГК РФ), может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 3 Закона о введение в действие ЗК РФ. При этом согласно п. 2 ст. 35 ЗК РФ предельные размеры площади части земельного участка, занятого зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования определяются в соответствии с п. 3 ст. 33 ЗК РФ исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации. Организационно-правовая форма настоящего продавца - ОАО. Право постоянного (бессрочного) пользования на иное право он не в установленном порядке переоформлял. Первый вопрос: может ли мы в данной ситуации приобрести здания и сами в последующем оформить право аренды на земельный участок, занятый зданиями или необходимо чтобы сначала продавец оформил аренду на себя. Кроме того, указанный земельный участок отнесен к категории особо охраняемых природных территорий. Земельному участку установлен вид разрешенного использования - для строительства пионерского лагеря и базы отдыха. Федеральным законом № 406-ФЗ от 28.12.2013 года (вступил в силу с 30.12.2013 года) утратил силу Раздел VIII Федерального закона "Об особо охраняемых природных территориях" № 33-ФЗ от 14.03.1995 года "Лечебно-оздоровительные местности и курорты", а также внесены отдельные изменения в некоторые иные нормативно-правовые акты РФ, в т.ч. в ст. 2 Федерального закона "Об особо охраняемых природных территориях", Исходя их внесенных изменений лечебно-оздоровительные местности и курорты больше не относятся к особо-охраняемым природным территориям. Вопрос второй: Является ли внесение вышеуказанных изменений в действующее законодательство РФ безусловным основанием для признания утраты в отношении вышеуказанного земельного участка факта отнесения его в особо охраняемым природным территориям, или необходимо наличие самостоятельного решения компетентного органа об изменении вида разрешенного использования земельного участка».

Ответ

: Основания для отказа в регистрации перехода права собственности на здания покупателю не усматриваются.

 

Отказ Росреестра в регистрации перехода права собственности, возможен при нарушении требования пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса РФ. Однако в настоящем вопросе, земельный участок не принадлежит продавцу зданий на праве собственности, право аренды также не оформлено. В связи с чем, согласно п.1 ст. 35 ЗК РФ, п.3 ст. 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение. Данный вывод следует из п.13 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11.

Порядок правового регулирования отдельного участка зависит как от его целевого назначения, так и от вида разрешенного использования (п. 2 ст. 7 ЗК РФ). В связи с вступлением в силу Федерального закона от 28.12.2013 № 406-ФЗ раздел VIII (лечебно-оздоровительные местности и курорты) Федерального закона от 14 марта 1995 года N 33-ФЗ утратил силу, в связи с чем, данные территории больше не относятся к особо охраняемым природным территориям. Между тем, внесение изменений в виды разрешенного земельного участка должно происходить в порядке, утвержденными Правилами землепользования и застройки. При наличии утвержденных Правил землепользования, данные изменения вида разрешенного использования вносятся в предусмотренном этими правилами порядке. Общие требования к этой процедуре установлены в статьях 31 — 32 Градостроительного кодекса РФ.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЛЕНУМА ВАС РФ ОТ 24.03.2005 № 11 О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства

«13. Согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ, пункту 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.*

В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

Если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно статье 20 ЗК РФ земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения (пункт 2 статьи 268, пункт 1 статьи 271 ГК РФ), может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 3 Закона о введении в действие ЗК РФ.

При этом согласно пункту 2 статьи 35 ЗК РФ предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются в соответствии с пунктом 3 статьи 33 ЗК РФ исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации».

Профессиональная справочная система для юристов, в которой вы найдете ответ на любой, даже самый сложный вопрос.
Попробуйте бесплатный доступ на 3 дня >>
Скоро в журнале «Юрист компании»
    Узнать больше


    Ваша персональная подборка

      Академия юриста компании

      Академия

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации  ПИ № ФС77-62254 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Простите, что прерываем ваше чтение

      Это профессиональный сайт для юристов-практиков. Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

      Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего полторы минуты.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      Вы продолжите читать статью через 1 минуту
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль