Я ИП. Нахожусь на УСН 6%. Сдаю в аренду нежилое помещение, принадлежащее мне на праве собственности

209

Вопрос

Я ИП. Нахожусь на УСН 6%. Сдаю в аренду нежилое помещение, принадлежащее мне на праве собственности. С Арендатором заключил Агентский Договор, по которому перевыставляю Арендатору счета энергоснабжающих организаций, счета предварительно мной оплачены. Сверх того, что выставляют энергоснабжающие организации в счете я не выставляю, лишь только плату в виде агентского вознаграждения, но она чисто символическая. Однако налоговики считают, что все денежные средства поступившие на мой счет по вышеуказанному Договору считаются моим доходом, в связи с чем я с этих сумм обязан уплатить налог, но фактически никакого дохода не возникает, эти денежные средства именно в том размере, в каком я их уплатил коммунальщикам, с последующим перевыставлением Арендатору. В данном случае можно было бы заключить Арендатору самостоятельно Договоры с энергоснабжающими организациями, но это займет много времени из за бюрократических проволочек, и плюс ко всему Арендаторы часто меняются. Кроме того, в пункте 6 информационного письма Президиума ВАС от 17.11.04 №85 сказано, что сделка совершенная до установления отношений по Договору комиссии, не может быть признана заключенной во исполнения поручения комитента. Речь идет об Агентском Договоре который заключен позже Договоров с энергоснабжающими организациями. И главный вопрос заключается в том, чтобы поступившие денежные средства на мой расчетный счет со стороны Арендатора за коммунальные платежи, не являлись для меня доходом. Посоветуйте как выйти из этой ситуации.

Ответ

Вы можете обратиться в суд, но существует большая вероятность того, что спор будет проигран.
В пункте 6 информационного письма от 17 ноября 2004 г. № 85 Президиум ВАС РФ сказано, что «сделка, совершенная до установления отношений по договору комиссии, не может быть признана заключенной во исполнение поручения комитента». Этот вывод в отношении договора комиссии можно применить по аналогии и к иным посредническим договорам (например, агентскому договору) (ст. 1011 ГК РФ). Ведь правовое поле по представлению интересов третьего лица по Главам Гражданского кодекса РФ схожу.

 

Поэтому получается, что если посреднический договор заключен позже, чем договор между арендодателем и поставщиком коммунальных услуг, есть риск, что посредническая сделка будет признана судом ничтожной (ст. 166, 168 ГК РФ).

Более того, посреднический договор могут признать недействительным и в том случае, если поставщик коммунальных услуг не давал согласия на передачу своих услуг арендатору. Передавать коммунальные услуги третьим лицам без согласия самого поставщика гражданское законодательство запрещает (ст. 545, 548 ГК РФ). Обратите внимание, что в пункте 3 статьи 2 Гражданского кодека РФ сказано, что к имущественным отношениям, основанным на административном или ином властном подчинении одной стороны другой, в том числе к налоговым и другим финансовым и административным отношениям, гражданское законодательство не применяется, если иное не предусмотрено законодательством. Но сам Минфин России указывает на необходимость заключения агентского договора раньше, чем договор между поставщиком коммунальных ресурсов и арендодателем. Нормы статьи 2 ГК РФ являются общими, а нормы Главы об агентировании являются специальными. Специальные нормы приоритет перед общими (абз. 3 п. 2 определения Конституционного суда РФ от 5 октября 2000 г. № 199-О).
Поэтому если арендодателю удастся доказать в суде обратное, то он может применять положения подпункта 9 пункта 1 статьи 251 в совокупности с пунктом 1.1 статьи 346.15 Налогового кодекса РФ, где сказано, что в налоговую базу по УСН не включаются активы в виде имущества (включая денежные средства), поступившего комиссионеру, агенту и (или) иному поверенному в связи с исполнением обязательств по договору комиссии, агентскому договору или другому аналогичному договору, а также в счет возмещения затрат, произведенных комиссионером, агентом и (или) иным поверенным за комитента, принципала и (или) иного доверителя.


Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Главбух» и в нормативно-правовом документе, который Вы можете найти в закладке «Правовая база»

1. статья 251 Налогового кодекса РФ

Статья 251. Доходы, не учитываемые при определении налоговой базы

1. При определении налоговой базы не учитываются следующие доходы:*

9) в виде имущества (включая денежные средства), поступившего комиссионеру, агенту и (или) иному поверенному в связи с исполнением обязательств по договору комиссии, агентскому договору или другому аналогичному договору, а также в счет возмещения затрат, произведенных комиссионером, агентом и (или) иным поверенным за комитента, принципала и (или) иного доверителя, если такие затраты не подлежат включению в состав расходов комиссионера, агента и (или) иного поверенного в соответствии с условиями заключенных договоров. К указанным доходам не относится комиссионное, агентское или иное аналогичное вознаграждение;

2. Рекомендация: С каких доходов нужно заплатить единый налог при упрощенке

Доходы, освобожденные от налогообложения

Помимо доходов, подлежащих налогообложению, есть группа доходов, с которых единый налог при упрощенке платить не нужно. К ним относятся:

  • доходы, поименованные в статье 251 Налогового кодекса РФ* (например, заемные средства, суммы, полученные в качестве залога или задатка, средства целевого финансирования и т. д.) (п. 1.1 ст. 346.15 НК РФ);
  • суммовые разницы по договорам, выраженным в условных единицах (п. 3 ст. 346.17 НК РФ);
  • доходы в виде полученных дивидендов и процентов по государственным (муниципальным) ценным бумагам, с которых удерживается (уплачивается) налог на прибыль по ставкам 0, 9 или 15 процентов (п. 1.1 ст. 346.15 НК РФ).

Елена Попова, государственный советник налоговой службы РФ I ранга

3. Ситуация: Может ли арендатор заключить с арендодателем посреднический договор на приобретение коммунальных услуг

Да, может.

Но посреднический договор должен быть заключен раньше, чем договор между арендодателем и поставщиком коммунальных услуг (письмо Минфина России от 14 апреля 2011 г. № 03-11-06/2/55).

Подтверждает такой вывод и Президиум ВАС РФ. В пункте 6 информационного письма от 17 ноября 2004 г. № 85 Президиум ВАС РФ отметил, что «сделка, совершенная до установления отношений по договору комиссии, не может быть признана заключенной во исполнение поручения комитента». Этот вывод в отношении договора комиссии можно применить по аналогии и к иным посредническим договорам (например, агентскому договору) (ст. 1011 ГК РФ). Если посреднический договор заключен позже, чем договор между арендодателем и поставщиком коммунальных услуг, есть риск, что посредническая сделка будет признана судом ничтожной (ст. 166, 168 ГК РФ).*

Посреднический договор могут признать недействительным и в том случае, если поставщик коммунальных услуг не давал согласия на передачу своих услуг арендатору. Передавать коммунальные услуги третьим лицам без согласия самого поставщика гражданское законодательство запрещает (ст. 545, 548 ГК РФ).

Если посреднический договор заключен, то последствия данной сделки для целей налогообложения будут оценены в соответствии с нормами Налогового кодекса РФ (письмо ФНС России от 4 февраля 2010 г. № ШС-22-3/86 (согласовано с Минфином России)).

Олег Хороший, государственный советник налоговой службы РФ III ранга

* Так выделена часть материала, которая поможет Вам принять правильное решение.


30.01.2014 г.
С уважением, Александр Ермаченко, эксперт БСС «Система Главбух».
Ответ утвержден Натальей Колосовой,
руководителем направления VIP-поддержки БСС «Система Главбух».

 

Профессиональная справочная система для юристов, в которой вы найдете ответ на любой, даже самый сложный вопрос.
Попробуйте бесплатный доступ на 3 дня >>
Скоро в журнале «Юрист компании»
    Узнать больше


    Ваша персональная подборка

      Академия юриста компании

      Академия

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации  ПИ № ФС77-62254 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Простите, что прерываем ваше чтение

      Это профессиональный сайт для юристов-практиков. Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

      Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего полторы минуты.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      Вы продолжите читать статью через 1 минуту
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль