В области есть несколько домов, которые наша обслуживающая планирует взять на техобслуживание.

67

Вопрос

В области есть несколько домов, которые наша обслуживающая планирует взять на техобслуживание. На указанных домах, для начала, будет проходить голосование по выбору непосредственного управления (ст. 164 ЖК РФ). Поскольку дома находятся в неудовлетворительном состоянии, было принято решение их отремонтировать силами (в том числе и финансовыми) нашей организации. Вопрос вот в чём: 1. Поскольку капремонт это всегда затратно, а средств у собственников здесь и сейчас нет, можно ли заключить с собственниками (естественно соблюдая все правила голосований по ЖК) договор о выполнении капитального ремонта общего имущества, но с рассрочкой платежа на необходимое количество лет в виде ежемесячных отчислений со статьи кап. ремонта на счёт нашей компании? И если нет, то каким образом собственник может рассчитаться с нами? 2. Можно ли будет предусмотреть в таком договоре солидарную ответственность всех подписавших данный договор собственников? 3. Можно ли будет включить в указанный договор условие, в соответствии с которым обязанной стороной по договору становится то лицо, которое в последующем будет приобретать квартиру в таком доме?

Ответ

Согласно ст.164 ЖК РФ при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности, собственники помещений заключают на основании решений общего собрания указанных собственников. При этом все или большинство собственников помещений в таком доме выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров.

 

Расходы на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме финансируются за счет средств фонда капитального ремонта и иных не запрещенных законом источников (ч.2 ст.158 ЖК РФ).

По своей правовой природе такой договор на производство работ по капитальному ремонту дома является договором подряда. В силу п. 1 ст. 711 ГК РФ заказчик обязан уплатить подрядчику обусловленную цену после окончательной сдачи результатов работы.

Обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома распространяется на всех собственников помещений в этом доме (ч. 3 ст. 158 ЖК РФ).

В силу ч. 2 ст. 39 ЖК РФ доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя содержания которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности.

Как следует из совокупного анализа указанных правовых норм, собственники многоквартирного дома вправе заключить договора на проведение капитального ремонта общего имущества указанного дома. Такой договор подряда (включая все его существенные условия: перечень работ, срок их производства, стоимость указанных работ, порядок оплаты) должен быть утвержден решением общего собрания собственников многоквартирного дома. При этом в указанном договоре может содержаться условие о рассрочке оплаты работ. Во избежание разночтений целесообразно предусмотреть и утвердить единообразное условие, регламентирующее срок и порядок внесения платежей по договору каждым собственником.

2. В соответствии с п.1 ст.322 ГК РФ солидарная обязанность (ответственность) или солидарное требование возникает, если солидарность обязанности или требования предусмотрена договором или установлена законом, в частности при неделимости предмета обязательства. Таким образом, в указанном договоре возможно предусмотреть солидарную ответственность собственников, при условии утверждения такого условия договора на общем собрании.

3. Обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома распространяется на всех собственников помещений в этом доме с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома (п.3 ст.158 ЖК РФ).

Соответственно, все обязанности, которые непосредственно связаны с наличием у собственника права собственности на недвижимое имущество, действуют до прекращения данного права.

Такая правовая позиция подтверждается материалами судебной практики (в частности, Постановление четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.03.2012 № А44-3719/2011 http://arbitr.ru/Card/d666066e-cd81-41dd-965b-64ece564ce24).

При этом целесообразно включить в утверждаемый общим собранием договор подряда условие о том, что в случае продажи квартиры (жилого помещения или его части) продавец обязан заключить с покупателем соглашение о переуступке прав по договору подряда, предусматривающее, в том числе, погашение платежей в части, которая не выплачена до момента заключения указанного соглашения.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах ЮСС «Система Юрист».

1. Жилищный кодекс Российской Федерации

"Статья 158. Расходы собственников помещений в многоквартирном доме

1. Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения и взносов на капитальный ремонт*.

2. Расходы на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме финансируются за счет средств фонда капитального ремонта и иных не запрещенных законом источников*.

3. Обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома распространяется на всех собственников помещений в этом доме с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома, в том числе не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт.

"Статья 164. Непосредственное управление многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме

1. При непосредственном управлении многоквартирным домом, количество квартир в котором составляет не более чем двенадцать, собственниками помещений в таком доме договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности, собственники помещений в таком доме заключают на основании решений общего собрания указанных собственников. При этом все или большинство собственников помещений в таком доме выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров*.

1_1. При непосредственном управлении многоквартирным домом, количество квартир в котором составляет более чем двенадцать, собственниками помещений в данном доме договор оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в данном доме с управляющей организацией собственники помещений в данном доме заключают на основании решения общего собрания указанных собственников. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора*.

1_2. По договору оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и (или) выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в данном доме.

2. Договоры горячего водоснабжения, холодного водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления) заключаются каждым собственником помещения, осуществляющим непосредственное управление многоквартирным домом, от своего имени«.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая

«Статья 322. Солидарные обязательства

1. Солидарная обязанность (ответственность) или солидарное требование возникает, если солидарность обязанности или требования предусмотрена договором или установлена законом, в частности при неделимости предмета обязательства*.

2. Обязанности нескольких должников по обязательству, связанному с предпринимательской деятельностью, равно как и требования нескольких кредиторов в таком обязательстве, являются солидарными, если законом, иными правовыми актами или условиями обязательства не предусмотрено иное».

Профессиональная справочная система для юристов, в которой вы найдете ответ на любой, даже самый сложный вопрос.
Попробуйте бесплатный доступ на 3 дня >>
Скоро в журнале «Юрист компании»
    Узнать больше


    Ваша персональная подборка

      Академия юриста компании

      Академия

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации  ПИ № ФС77-62254 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Простите, что прерываем ваше чтение

      Это профессиональный сайт для юристов-практиков. Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

      Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего полторы минуты.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      Вы продолжите читать статью через 1 минуту
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль