Правомерна ли сдача в аренду помещения, которое не введено в эксплуатацию

2058

Вопрос

Правомерна ли сдача в аренду помещения, которое не введено в эксплуатацию и имеет статус "Объекта не завершенного строительством"? Можно ли зарегистрировать ККМ , обособленное подразделение в таком помещении и установить противопожарную сигнализацию?

Ответ

Сдача объекта незавершенного строительства допускается только для производства ремонтных, отделочных работ.

В постановлении Президиума ВАС РФ от 15.01.13 № 9798/12 разъяснено, что действующее гражданское законодательство не содержит норм, запрещающих передавать помещения в не введенном в эксплуатацию здании для их отделки и ремонта.

Этот вывод дословно приведен и в пункте 11постановления Пленума ВАС РФ № 13. По всей видимости, ВАС РФ исходил из того, что осуществление отделки в помещении не считается его эксплуатацией. То есть речь идет не о пользовании помещением, а о его подготовке к пользованию. Таким образом, установка противопожарной сигнализации в объекте незавершенного строительства правомерна.

Необходимо отметить, что эксплуатация объекта в отсутствие разрешения на ввод в эксплуатацию запрещена (ч. 2 ст. 55.24 ГрК РФ) и за нарушение этого запрета предусмотрена административная ответственность (ч. 5 ст. 9.5 КоАП РФ). В связи с этим, регистрация по адресу объекта незавершенного строительства обособленного подразделения и ККМ противоречит требованию закона. Аналогичные разъяснения приведены в постановлении Пленума ВАС РФ от 30.07.13 № 61. Проблема в том, что у объекта незавершенного строительства может не быть нормального почтового адреса. Присвоение адреса — это компетенция органов местного самоуправления (п. 14 ч. 1 ст. 14, п. 27 ч. 1 ст. 16 Федерального закона от 06.10.03 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ»). Некоторые региональные нормативные акты о присвоении и регистрации адресов объектов недвижимости прямо запрещают присваивать постоянные адреса объектов незавершенного строительства.

Дополнительно Вы можете ознакомиться:

Открытие филиала, представительства или простого обособленного подразделения: рекомендации и формы документов;

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

Новые возможности в аренде недвижимости. Какие проблемы устранил Пленум ВАС РФ

"Еще одно важное дополнение в постановление № 73 прямо указывает, что договор аренды, заключенный лицом, не обладавшим в момент его заключения правом собственности на объект аренды (договор будущей вещи), не является недействительным. По смыслу статьи 608 Гражданского кодекса арендодатель должен обладать правом собственности на объект не в момент заключения договора, а в момент передачи имущества арендатору. В то же время, если в момент передачи объекта в аренду право собственности арендодателя не зарегистрировано в ЕГРП, но он является законным владельцем этого объекта (вновь созданного или полученного по договору, например, купли-продажи), то аренда не противоречит статье 608 Гражданского кодекса . Более того, если объект аренды в момент его передачи арендатору еще не введен в эксплуатацию, это само по себе тоже не влечет за собой недействительности договора. Передача арендатору объекта аренды до ввода в эксплуатацию для ремонтных и отделочных работ не противоречит нормам Градостроительного кодекса.

Прежняя проблема. До сих пор аренда объектов незавершенного строительства (в основном помещений в будущих торговых и офисных центрах) была самой сильной головной болью как арендодателей, так и арендаторов. Это было связано с весьма распространенной позицией судов и органов Росреестра о том, что до регистрации прав на объект недвижимости это имущество не может быть объектом аренды. Такой договор ничтожен. Во-первых, на стадии строительства объект недвижимости еще юридически не существует (если права на него не зарегистрированы как на объект незавершенного строительства). Во-вторых, так суды трактовали норму о том, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику или уполномоченному им лицу (ст. 608 ГК РФ), притом что право собственности на недвижимость возникает с момента госрегистрации (ст. 219 ГК РФ). Причем во многих случаях договор не спасало даже то, что на момент его заключения арендодатель, не являясь титульным собственником, тем не менее был законным владельцем объекта, просто регистрировал свое право через какое-то время после заключения договора. Что касается отсутствия на момент заключения договора разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, то на основании этого факта суды, как правило, не считали договор аренды недействительным (при условии регистрации права собственности арендодателя на объект незавершенного строительства). Правда, раньше при наличии в законодательстве административной ответственности за эксплуатацию объектов капитального строительства до получения вышеуказанного разрешения (ч. 5 ст. 9.5 КоАП РФ) не было нормы, прямо устанавливающей запрет на эксплуатацию. С 1 января 2013 года такая норма появилась (ч. 2 ст. 55.24 ГрК РФ). Между тем при строительстве, например, торговых и офисных центров в заблаговременном заключении договоров аренды и передаче помещений арендаторам были заинтересованы не только владельцы этих объектов, но и сами арендаторы торговых и офисных площадей, чтобы полностью подготовить помещение к целевой эксплуатации к моменту открытия центра. В результате практика породила довольно сложные конструкции, которыми стороны оформляли свои фактические арендные отношения: предварительный договор аренды (имеющий смешанный характер из-за фактической передачи помещения арендатору для отделки) плюс краткосрочный договор аренды, действующий до регистрации права собственности арендодателя, плюс долгосрочный договор аренды после такой регистрации.

Для предотвращения злоупотребления правом (действий в обход закона) Пленум ВАС РФ особо оговорил, что договор аренды будущей недвижимости невозможен в отношении самовольной постройки (даже если он заключен под условием легализации постройки), а также в отношении земельных участков, которые принадлежат владельцу на праве постоянного (бессрочного) пользования (даже если владелец намеревается выкупить его). Запрет на распоряжение такими объектами прямо предусмотрен законом (п. 2ст. 222 ГК РФ, п. 4 ст. 20 ЗК РФ), поэтому такие договоры аренды будущей недвижимости ничтожны.

Новые возможности. Благодаря разъяснениям Пленума ВАС РФ в сложной конструкции в виде передачи в аренду объектов незавершенного строительства по предварительному договору больше нет необходимости. Теперь можно без особых опасений заключать полноценный долгосрочный договор аренды до регистрации права собственности арендодателя на объект. Распространение режима аренды на отношения до регистрации права собственности позволяет в том числе решать вопросы о судьбе неотделимых улучшений, руководствуясь соответствующими нормами главы 34 Гражданского кодекса, а не положениями о неосновательном обогащении, как это было до сих пор.

Особенности применения. При заключении договора аренды будущей недвижимости нужно учитывать, что по смыслу разъяснений ВАС РФ в таком договоре должно быть условие о том, что до момента ввода объекта капитального строительства в эксплуатацию объект аренды передается в пользование арендатору исключительно для ремонтных и отделочных работ. Целевое использование (например, для торговой деятельности) возможно только после получения разрешения на эксплуатацию.*

Нужно заметить, что в постановлении № 73 Пленум ВАС РФ не затронул вопрос о возможности взимания арендной платы за тот период, когда объект аренды используется арендатором лишь для проведения отделочных работ. Между тем встречается такая практика, когда арендатор в этот период не только покрывает расходы на коммунальные услуги, но и вносит плату за пользование. Хотя эта ситуация не нашла отражения в постановлении № 73 , Президиум ВАС РФ недавно продемонстрировал свою позицию по этому вопросу, рассмотрев в порядке надзора дело № А33-18187/2011 (дело было рассмотрено 15.01.13, но текст постановления на момент подписания номера в печать не опубликован). В этом деле ВАС РФ подтвердил право арендодателя получать в указанных выше обстоятельствах плату за пользование, если она установлена договором. Арендатору, пытавшемуся после расторжения договора взыскать перечисленную плату как неосновательное обогащение арендодателя, было отказано в иске (постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 19.04.12 по делу № А33-18187/2011), и ВАС РФ поддержал позицию суда".



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Только для зарегистрированных пользователей

Всего минута на регистрацию и документы у вас в руках!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.