Площадь трехкомнатной квартиры 60 кв.м. четыре собственника каждому принадлежит по 1/4 доли

132

Вопрос

Площадь трехкомнатной квартиры 60 кв.м. четыре собственника каждому принадлежит по 1/4 доли! 3-е из собственников хотят продать свои доли, а 4-й покупал свою долю с целью дальнейшего выкупа остальных долей. Продавцы которые желают продать свои доли - в общем 45 кв.м. оценили их в 4 000 000 руб.- это цена очень завышена. и об этой цене уведомили 4-го собственника. 4-й собственник отказался от покупки за такую цену, но нотариальный отказ писать не собирается Он готов выкупить остальные доли - 45 кв.м. максимум за 3 400 000 руб., но Продавцы категорически не согласны с такой ценой! Месяц с того времени как Продавцы уведомили 4-го собственника о продаже своих долей за 4 000 000 руб. давно истек. 1. В том случае если Продавцы всё-таки найдут другого Покупателя, который согласиться купить 45 кв.м. за 4 000 000 руб! Как будет происходить сделка? В Росреестр при продаже 3-х долей из 4-х нужно предоставлять отказ 4-го собственника нотариально заверенный, в том случае, если отказа не будет- нужно будет в Росреестр предоставлять копии уведомлений, чеков, опись вложения что письма уведомления были отправлены? в ином случае, если не предоставить ничего- Росреестр сделку приостановит по этой причине! 2. В том случае если все-таки сделку Россреестр зарегистрирует, тогда данная сделка будет считаться оспоримой! Т.к. 4й собственник может воспользоваться услугами оценочной компании, которые оценят проданные - 45 кв.м. точно не на 4 000 000 руб., а на меньше! и у 4-го собственника будут доказательства свидетельствующие о том, что цена предложенная Продавцами была завышена и что за цену в которую оценили вышеуказанные доли оценочная компания 4-й собственник готов был доли выкупить».

Ответ

: При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу продавцы обязаны предоставить документы, подтверждающие, что продавцы доли известили в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее либо документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли в праве общей собственности, оформленные в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, или нотариально заверенные.

 

Данный вывод следует из ст.24 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», ст.250 ГК РФ.

Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных законом (часть 2 статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В жизни часто возникают ситуации, когда имущество принадлежит на праве общей долевой собственности нескольким лицам и есть необходимость продать только одну или несколько долей в праве собственности.

Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Эти правила также применяются при отчуждении доли по договору мены.

Если доля в праве общей долевой собственности продается постороннему лицу (не участнику общей долевой собственности) к заявлению о государственной регистрации прилагаются документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых ее продает (ст. 24 Федерального закона Российской Федерации от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

К заявлению о государственной регистрации могут прилагаться документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли и оформленные в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, или нотариально заверенные.

В качестве доказательств извещения органы Росреестра принимают уведомления о вручении направленной почтовой заказной корреспонденции с описью вложения извещения о продажи.

В случае, если к заявлению о государственной регистрации не приложены документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли, государственный регистратор обязан приостановить государственную регистрацию до истечения месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности, если на день подачи заявления о государственной регистрации такой срок не истек.

В случае если Росреестр зарегистрирует переход долей в праве собственности на жилое помещение, оснований считать сделку оспоримой по причине завышенной стоимости отчуждаемых долей в праве не усматривается. В силу принципа свободы договора, продавец вправе самостоятельно определить стоимость отчуждаемого права и в данном случае он не обязан руководствоваться рыночной стоимостью имущества. Между тем, только в случае наличия доказательств, подтверждающих, что в действительности доли были реализованы продавцами покупателям по меньшей стоимости, чем указано в договоре купли-продажи, имеются основания для признания данной сделки ничтожной (мнимой ст. 170 ГК РФ) — т.е. сделкой совершенной для вида.

Дополнительно Вы можете ознакомиться со статьями:

Какие сделки стало труднее оспорить после 1 сентября 2013 года;

Ничтожные и оспоримые сделки по новой редакции статьи 168 Гражданского кодекса РФ;

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах ЮСС «Система Юрист»

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН ОТ 21.07.1997 № 122-ФЗ О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

" Статья 24. Государственная регистрация права общей собственности на недвижимое имущество

1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу к заявлению о государственной регистрации прилагаются документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее.*

К заявлению о государственной регистрации могут прилагаться документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли и оформленные в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, или нотариально заверенные. В этом случае государственная регистрация права на долю в общей собственности проводится независимо от срока, прошедшего с момента извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности.

В случае, если к заявлению о государственной регистрации не приложены документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли, государственный регистратор обязан приостановить государственную регистрацию до истечения месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности, если на день подачи заявления о государственной регистрации такой срок не истек.*

Споры между участниками долевой собственности, возникшие при государственной регистрации права на долю в общей собственности, подлежат разрешению в судебном порядке.

2. В случае обращения одного из сособственников с заявлением о государственной регистрации перераспределения долей в праве общей собственности необходимым условием государственной регистрации прав является наличие в письменной форме согласия иных сособственников, чьи доли в праве общей собственности перераспределяются, если иное не предусмотрено законом или договором между указанными сособственниками".



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Только для зарегистрированных пользователей

Всего минута на регистрацию и документы у вас в руках!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.