Юридическое лицо, а именно Общество с ограниченной ответственностью (далее Покупатель), заключило договор купли-продажи квартиры в жилом доме с физическим лицом (далее Продавец).

111

Вопрос

Юридическое лицо, а именно Общество с ограниченной ответственностью (далее Покупатель), заключило договор купли-продажи квартиры в жилом доме с физическим лицом (далее Продавец). Покупатель выполнил в полном объеме принятые на себя обязательства по оплате квартиры (подтверждается платежным поручением и распиской Продавца). Продавец по акту приема-передачи передал квартиру, а Покупатель данную квартиру принял. В Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (далее Управление) стороны за государственной регистрацией перехода права собственности на квартиру обратиться не успели в связи со смертью Продавца. В последующем право собственности на квартиру было зарегистрировано за Наследником Продавца (физическим лицом) в Управлении. Я, как представитель Покупателя, руководствуясь разъяснениями, содержащимися в пункте 62 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", обратился в районный суд с иском к Наследнику о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру. На беседе судья дал понять, что в удовлетворении заявленных требований намерен отказать. Причина отказа – выбран ненадлежащий способ защиты права. По мнению судьи, с заявленным требованием я мог обратиться в суд к Наследнику только до момента государственной регистрации права собственности на квартиру за Наследником, а после такой регистрации, как в нашем случае, обращаться в суд с подобным иском я не могу, так как уже не имею на это оснований. Предлагает обращаться в суд с иском о признании права собственности. Считаю позицию судьи ошибочной, не соответствующей разъяснениям, содержащимся в Постановлении пленума, указанного выше (п.62, п.63), а так же существующей судебной практике (апелляционное определение Томского областного суда от 2 октября 2012 г. по делу N 33-2611/2012; апелляционное определение Санкт-петербургского городского суда от 30 мая 2013 г. по делу N 33-6921/2013), противоречащей положениям действующего законодательства, в том числе ч. 4 ст. 1152 ГК РФ. Прошу Вас высказать своё мнение касательно сложившейся ситуации.

Ответ

Согласно п. 4 ст. 1152 ГК РФ принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации.

 

Согласно п. 62 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее Пленума о вещных правах») на основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (ст. 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

Согласно п. 63 Пленума о вещных правах, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (п. 3 ст. 165 ГК РФ). Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом.

Согласно п. 59 Пленума о вещных правах, если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли ДО вступления в силу ФЗ от 21.07.1997 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 ст. 6 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с п. 2 ст.8 ГК РФ.

Согласно п. 60 Пленума о вещных правах п.1 ст. 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

ПОСЛЕ передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но ДО государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании ст. 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Согласно п. 61 Пленума о вещных правах, если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (п. 3 ст. 551 ГК РФ).

Согласно п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.05.2012 № 9 "О судебной практике по делам о наследовании" поскольку смерть должника не влечет прекращения обязательств по заключенному им договору, наследник, принявший наследство, становится должником и несет обязанности по их исполнению со дня открытия наследства.

В связи с вышеизложенным, Ваша позиция видится обоснованной и мотивированной. На каком основании судья считает иначе – предугадать сложно.

 

16.01.2014

С уважением,

Флоненкова Светлана, адвокат Адвокатской палаты Ростовской области (рег. номер

61/4043), эксперт «Системы Юрист»

Ответ утвержден Валентиной Яковлевой,

ведущим экспертом Горячей линии «Системы Юрист»

 

Профессиональная справочная система для юристов, в которой вы найдете ответ на любой, даже самый сложный вопрос.
Попробуйте бесплатный доступ на 3 дня >>
Скоро в журнале «Юрист компании»
    Узнать больше


    Ваша персональная подборка

      Академия юриста компании

      Академия

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации  ПИ № ФС77-62254 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Простите, что прерываем ваше чтение

      Это профессиональный сайт для юристов-практиков. Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

      Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего полторы минуты.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      Вы продолжите читать статью через 1 минуту
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль