Выступить инвестором строительства на земельном участке многоквартирного дома

1161

Вопрос

Собственник (юридическое лицо А.) земельного участка и существующего здания предлагает другому юридическому лицу (Б.) выступить инвестором строительства на земельном участке многоквартирного дома и реконструкции существующего здания. Земельный участок будет предоставлен юридическому лицу (Б.) по договору аренды на период строительства. Юридическое лицо (Б.) будет являться застройщиком. При этом юридическое лицо (А.) требует на этапе строительства и реконструкции долю в виде части площади квартир в многоквартирном доме и 100 % реконструируемого здания. Кроме того, юридическое лицо (А.) планирует реализовывать площадь на этапе строительства. Вопрос: 1. Какой договор юридические лица (А. и Б.) должны подписать? 2. Сможет ли юридическое лицо (А.) реализовывать свою долю на этапе строительства и реконструкции физическим лицам? 3. Требуется ли разделение земельного участка на два земельных участка для строительства многоквартирного дома и реконструкции отдельно стоящего здания? 4. В случае отсутствия необходимости разделения земельного участка просим пояснить по процедуре залога земельного участка в пользу дольщиков, привлекаемых по 214-ФЗ.».

Ответ

: В рассматриваемом варианте возможным вариантом оформления договорных отношений является заключение договора долевого участия в строительстве или договор купли-продажи будущей недвижимости. Заключение договора простого товарищества между сторонами вызывает правовые риски, т.к. земельный участок будет предоставлен не в качестве вклада для достижения общей цели, а передан по договору аренды застройщику.

Передав земельный участок в аренду инвестору, последний приобретает статус застройщика в силу закона. С одной стороны, этот способ удобен и инвестору (он получает возможность контролировать строительство), и застройщику (ему не придется отчуждать или «дробить» право собственности на земельный участок). Но при выборе этого варианта возможен риск другого рода. Если договор аренды (субаренды) заключен во исполнение договора, связанного с инвестиционно-строительной деятельностью в форме простого товарищества, суд может расценить аренду как притворную сделку, прикрывающую внесение вклада в общее имущество товарищей для целей строительства (постановление ФАС Поволжского округа от 16.02.10 по делу № А57-4153/2008). Поэтому при использовании такого варианта лучше не указывать в договоре простого товарищества обязанность владельца участка внести свой вклад в виде передачи права аренды (субаренды) на участок или в виде самого участка (если он у застройщика на правах собственности).

В постановлении Пленума ВАС РФ от 11.07.11 № 54 приведены примеры договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем, в т.ч.договор купли-продажи будущей недвижимости, договор простого товарищества, договоры подряда.

Следует отметить, что по смыслу пункта 4 постановления № 54 инвестиционные контракты не имеют самостоятельной юридической квалификации. То есть, разрешая спор, возникший из инвестиционного контракта, суд должен сначала дать ему правильную квалификацию в соответствии с нормами Гражданского кодекса (купля-продажа, подряд или простое товарищество) и разрешать спор, руководствуясь нормами о соответствующем виде договора, а не исходя из положений инвестиционного законодательства.

В настоящее время принцип принадлежности построенного на земельном участке объекта тому, кому этот земельный участок принадлежит на праве, позволяющем строительство, достаточно последовательно проводится в постановлении Пленума ВАС РФ от 11.07.11 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» (далее — постановление № 54). Таким образом, первичное право собственности на построенный объект должно возникнуть у владельца земельного участка (застройщика на основании договора аренды з/у).

На эти договоры в постановлении № 54 распространен тот же принцип: право собственности на вновь создаваемое здание или сооружение возникает у лица, имеющего в собственности либо на ином праве земельный участок, на котором оно возведено. Поэтому если объект недвижимости возведен на участке, не оформленном в общую долевую собственность (или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора), то право собственности на построенный объект может возникнуть только у стороны, имеющей права на названный земельный участок.

Из рассматриваемой ситуации не представляется возможным заключение договора простого товарищества. В постановлении № 54 фигурируют два признака договора простого товарищества, по которому суды должны квалифицировать договоры этого вида: внесение товарищами вкладов и наличие общей цели. Однако у этого договора есть еще один важный признак, а именно общие риски товарищей. У товарищей общая деятельность, общие расходы и убытки, порядок покрытия которых определяется договором, либо по правилу о пропорциональности покрытия убытков стоимости вклада (ст. 1041, 1046 ГК РФ). Простое товарищество — это договор, где нет кредиторов и должников, а есть условия об осуществлении совместной деятельности с совместными рисками. Кроме того, если стороны не примут решение о применении режима общей долевой собственности, право собственности на построенный объект возникнет только у того товарища, который имеет права на участок (абз. 3 п. 7 постановления № 54, см. постановление ФАС Московского округа от 17.08.11 по делу № А40-101592/10-105-909). Таким образом, передача з/у в аренду застройщику, не позволяет квалифицировать данные правоотношения как договор товарищества. В связи с этим, наиболее приемлемый вариант правоотношений — договор долевого участия в строительстве или договор купли-продажи будущей недвижимости.

2. Привлечение денежных средств граждан в строительство многоквартирного жилого дома по инвестиционному договору незаконно.

Застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для постройки многоквартирного дома только после того, как он получит в установленном порядке разрешение на строительство такого дома. Кроме того, необходимо опубликовать проектную декларацию и зарегистрировать право собственности на земельный участок, предоставленный для строительства, или договор аренды такого участка (ч. 1 ст. 3 Закона № 214- ФЗ). Обязательным условием для получения застройщиком права на привлечение денежных средств граждан является также наличие договора участия в долевом строительстве, прошедшего государственную регистрацию (ч. 2 ст. 3 и ч. 3 ст. 4 Закона № 214-ФЗ).

Статья 1 Закона № 214-ФЗ закрепляет исчерпывающий перечень оснований привлечения денежных средств граждан в связи с возникающим у них правом собственности на квартиры в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких средств не введены в эксплуатацию:

на основании договора участия в долевом строительстве;

путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или в аренде (субаренде) земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом участке многоквартирного дома, облигаций особого вида — жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством РФ о ценных бумагах;

жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение названных требований запрещено (ч. 2.1 ст. 1 Закона № 214-ФЗ).

Застройщик, получающий денежные средства граждан на основании иных, помимо перечисленных, правовых конструкций, в том числе на основании предварительного договора купли-продажи квартиры, подлежит привлечению к административной ответственности по ч. 1 ст. 14.28 КоАП РФ (постановления ФАС Северо-Западного округа от 24.02.2012 по делу № А56-27027/2011, от 27.03.2012 по делу № А56-27037/2011; определение ВАС РФ от 29.05.2012 по делу № А56-27031/2011).

Таким образом, организация «А», передав право аренды земельного участка застройщику, сама не выступает в роли застройщика, в связи с чем, не вправе привлекать денежные средства граждан для инвестирования строительства (продажа доли права будущего объекта недвижимости)

3. Разделение земельного участка принадлежащему собственнику для строительства объекта недвижимости не обязательно. Тем не менее, разделение земельного участка более безопасно для собственника з/у, т.к. если застройщик будет привлекать денежные средства третьих лиц по договору долевого участия в строительстве, у сторон долевого участия возникнет право залога на земельный участок в силу закона, которое распространится и на часть земельного участка, на котором расположено здание собственника з/у.

4. Застройщиком при осуществлении инвестиционной деятельности может быть физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства (ст. 1 ГрК РФ). В отличие от этого застройщиком в долевом строительстве может быть только юридическое лицо, которое имеет в собственности или в аренде земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства для строительства на этом участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основе полученного разрешения на строительство (п. 1 ст. 2 Закона № 214- ФЗ).

С момента госрегистрации договора у дольщика в залоге находятся участок или права на него и строящийся объект, а с момента, когда застройщик зарегистрирует свое право собственности на объект незавершенного строительства, в залоге находится и сам этот объект (ч. 1, 2 ст. 13 закона № 214ФЗ).

Законодатель предусмотрел, что на стадии с даты получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости, строительство (создание) которого было осуществлено с привлечением денежных средств участников долевого строительства, до даты передачи объекта долевого строительства такой объект считается находящимся в залоге у участника долевого строительства. При этом жилые и (или) нежилые помещения, входящие в состав данных многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и не являющиеся объектами долевого строительства, не считаются находящимися в залоге с даты получения застройщиком указанного разрешения.

Это значит, что залогом обеспечивается исполнение обязательств застройщика перед всеми участниками долевого строительства. В силу закона предметом такого залога являются права на земельный участок и строящийся (создаваемый) объект недвижимости в целом (весь предмет залога), а не отдельные объекты долевого строительства (ст. 2 Закона № 214-ФЗ).

Статья 352 ГК РФ предусматривает основания прекращения залога. В частности, залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

Поскольку по договору участия в долевом строительстве застройщик принимает на себя обязательства, после исполнения которых у дольщика возникает право собственности на помещение в строящемся (создаваемом) объекте, то обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (ч. 2 ст. 1, ч. 2 ст. 3, ч. 1 ст. 4, ч. 1 ст. 12 Закона № 214-ФЗ).

Застройщик принимает на себя обязательства перед всеми участниками долевого строительства, следовательно, его обязательства считаются исполненными, а залог — прекращенным со дня передачи объектов долевого строительства всем дольщикам.

Исходя из этого, погашение регистрационной записи об ипотеке в силу закона может быть осуществлено регистрирующим органом только после получения передаточных актов или иных документов о передаче объектов долевого строительства. На основании этих документов при условии положительного заключения правовой экспертизы осуществляется государственная регистрация прав собственности всех участников долевого строительства на объекты.

Такой залог земельного участка, находящегося у застройщика в собственности (аренде, субаренде), прекращается с момента передачи всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, построенных (созданных) на данном земельном участке (ч. 8.1. ст. 13 Закона № 214-ФЗ).

Дополнительно Вы можете ознакомиться со статьей:

Совместное строительство коммерческого объекта. Какой договор лучше защитит интересы инвестора;

Объект строится на чужом земельном участке. Варианты договорного оформления;

Долевое участие в строительстве. За что можно привлечь застройщика к ответственности;

Застройщик строит объект на деньги дольщиков. 5 рискованных моментов при исполнении договора;

Застройщик коммерческой недвижимости обанкротился. На что могут рассчитывать залоговые кредиторы;

Застройщику навязывают создание социальной инфраструктуры. Когда этого можно избежать;

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах ЮСС «Система Юрист».

ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЛЕНУМА ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем»

«7. В случаях когда из условий договора усматривается, что каждая из сторон вносит вклады (передает земельный участок, вносит денежные средства, выполняет работы, поставляет строительные материалы и т.д.) с целью достижения общей цели, а именно создания объекта недвижимости, соответствующий договор должен быть квалифицирован как договор простого товарищества. При разрешении споров, вытекающих из таких договоров, судам надлежит исходить из следующего.

В силу пункта 2 статьи 8, статьи 131 ГК РФ, статьи 25 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество (здание или сооружение) на основании статьи 219 Кодекса возникает у лица, имеющего в собственности либо на ином праве земельный участок, на котором оно возведено, с момента государственной регистрации данного права в ЕГРП.

Согласно пункту 1 статьи 1043 ГК РФ имущество, внесенное товарищами в качестве вклада, а также произведенное в результате совместной деятельности, признается их общей долевой собственностью, если иное не предусмотрено законом, договором либо не вытекает из существа обязательства. В соответствии с пунктом 2 статьи 8, статьёй 131 ГК РФ и применительно к статье 24 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» право общей долевой собственности товарищей на недвижимое имущество, внесенное ими в качестве вклада, возникает с момента его государственной регистрации.

Следовательно, в том случае, если объект недвижимости возведен на земельном участке, не оформленном в общую долевую собственность товарищей (или в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора), право собственности на вновь созданное недвижимое имущество на основании статьи 219 ГК РФ может возникнуть только у товарища, имеющего права на названный земельный участок.*

В ситуации, когда вопреки условиям договора товарищ, обязанный внести вклад в общее дело в виде права аренды или посредством передачи земельного участка в общую собственность товарищей, уклоняется от совершения необходимых для этого действий, другие участники договора простого товарищества вправе в судебном порядке требовать исполнения указанного договора применительно к пункту 3 статьи 551 ГК РФ. Аналогичным образом судам следует квалифицировать иски товарищей, сформулированные как требования о признании права собственности на долю в созданном недвижимом имуществе, возведение которого являлось общей целью.

Во всех таких случаях судам надлежит исходить из того, что право собственности товарища, предъявившего соответствующее требование, возникает не ранее момента государственной регистрации данного права на основании судебного акта об удовлетворении этого требования (пункт 2 статьи 8, статья 131 ГК РФ, статья 28 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Участник договора простого товарищества вправе также потребовать возмещения убытков, причиненных неисполнением договора..."

Профессиональная справочная система для юристов, в которой вы найдете ответ на любой, даже самый сложный вопрос.
Попробуйте бесплатный доступ на 3 дня >>
Скоро в журнале «Юрист компании»
    Узнать больше


    Ваша персональная подборка

      Академия юриста компании

      Академия

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации  ПИ № ФС77-62254 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Простите, что прерываем ваше чтение

      Это профессиональный сайт для юристов-практиков. Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

      Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего полторы минуты.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      Вы продолжите читать статью через 1 минуту
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль