Разделение договора на два договора

1

Вопрос

Планируем строительство ТЦ в Московской области. В связи с изменениями в законодательстве с 01.07.2017 года застройщик (техзаказчик) обязать быть членом трех СРО. Возможно ли заключение Заказчиком строительства договоров напрямую с подрядными организациями (строительство, проектирование, инж. изыскания), исключая из цепочки техзаказчика, и при этом, не вступив в СРО (ссылаясь на ст.ст. 47 ч.3., 48 ч.5, 52 ч.3.1)?И еще вопрос. Возможно ли на сегодняшний день, при сумме договора превышающей уровень ответственности (обычный компфонд, не по договорным обязательствам) разделить данный договор на два договора, чтобы сумма договора соответствовала сумме обязательств по компфонду?

Ответ

По общему правилу, застройщик, который не является членом СРО, должен привлечь технического заказчика.

Закон не обязывает застройщика в обязательном порядке заключать договоры на осуществление функций технического заказчика, поскольку передача таких функций является правом, а не обязанностью. Но при осуществлении застройщиком функций технического заказчика, перечисленных в п. 22 ст.1 ГрК РФ в редакции с 01.07.2017 (заключение договоров о выполнении инженерных изысканий, о подготовке проектной документации, о строительстве и т.д.) самостоятельно, застройщику требуется членство в саморегулируемой организации соответствующего вида. В ином случае он должен привлечь технического заказчика – см. информацию НОСТРОЙ РФ. См. также Письмо Минстроя России от 17.08.2016 № 26526-ОС/02, Письмо Минстроя России от 13.09.2017 № 32812-ТБ/02.

Возможность заключения двух договоров по стоимости, установленной в пределах взноса членом СРО средств в компенсационный фонд, допускается (ст. 55.16 ГрК РФ).

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Главбух»

Что нового в работе СРО и к чему готовиться строителям

<…>

«Главное в статье

1. СРО перестанут выдавать допуски и создадут еще один компенсационный фонд. Сколько вступительных взносов попросят – в таблице

2. Вступить можно будет только в СРО своего региона. Что делать тем, кто состоит в чужой СРО

3. Контроль ужесточат. Что будут проверять и как накажут

Законодатели внесли в Градостроительный кодекс поправки, регулирующие деятельность СРО. Они вступят в силу с 1 июля 2017 года (за несколькими исключениями). Что в связи с этим делать компаниям?

Документ

Поправки в отношении СРО ввел Федеральный закон от 3 июля 2016 г. № 372-ФЗ.
Первые разъяснения – в письме Минстроя России от 27 июля 2016 г. № 23665-НЧ/02

Отношения застройщика с техзаказчиком

Законодатели уточнили, что застройщик вправе передать свои функции техзаказчику (ст. 1 Градостроительного кодекса РФ вновой ред.). Выполнять их застройщик может и сам, но только если является членом СРО. Так как техзаказчик обязательно должен быть членом саморегулируемой организации.*

Допуски

Допуски СРО выдавать больше не будут. Все положения, связанные с допусками, из Градостроительного кодекса убрали. Свидетельства о допуске прекратят действовать с 1 июля 2017 года. С этой даты компании и предприниматели не вправе будут выполнять работы на основании допусков (ст. 6 Закона № 372-ФЗ).

Чтобы выполнять строительные (инженерные, проектные) работы, надо будет, чтобы предприниматель или компания являлись членами СРО. И чтобы они полностью уплатили взносы в компенсационный фонд (ст. 55.8 ГК РФ в новой ред.).

То есть, например, у компании есть допуск, но на 1 июля 2017 года она не является членом СРО. Несмотря на то что допуск действующий (они – бессрочные), выполнять работы компания больше будет не вправе. Она должна вступить в СРО.

Чтобы выполнять строительные работы, надо вступить в СРО

Основная функция СРО сводилась к тому, что они выдавали своим членам допуски к определенным видам работ. Жалобы клиентов рассматривали формально или не рассматривали вовсе. Эту систему признали несостоятельной и внесли коррективы.

Территориальный принцип

Систему СРО реорганизуют. В частности, будет действовать географический принцип. Что это значит?

Законодатели установили, что членом СРО может быть предприниматель или компания, зарегистрированные в том же субъекте РФ, что и СРО (п. 3 ст. 55.6 Градостроительного кодекса РФ в новой ред.). Если в субъекте РФ такой СРО нет, то можно вступить в СРО соседнего региона, с которым есть общая граница. Это правило не касается иностранных строительных компаний.

Так что, возможно, многим нынешним членам СРО придется менять саморегулируемую организацию – с 1 октября 2017 года из «чужих» СРО их исключат.

Совет

Если вы только собираетесь вступить в СРО, выбирайте организацию в своем регионе. Тогда не придется в 2017 году переходить в другую СРО

До 1 декабря 2016 года все члены обязаны подать в свою СРО заявления о сохранении членства или о добровольном его прекращении, в том числе с последующим переходом в другую СРО.

Исключения: кому вступать в СРО не надо

Не требуется быть членами СРО:

– ГУП и МУП, если они выполняют заказы госорганов, в ведении которых находятся;

– коммерческим компаниям, в уставном капитале которых доля ГУП и МУП более 50 процентов, если они выполняют заказы таких ГУП и МУП или заказы госорганов, в ведении которых находятся;

– компаниям, созданным РФ, субъектами РФ и муниципальными образованиями, занимающимися строительством в тех сферах, для деятельности в которых они были созданы;

– гражданам, занимающимся строительством, реконструкцией, капремонтом своего жилья, а также гаражей, киосков, навесов или сараев.

А может ли компания (предприниматель) выполнять работы, не будучи членом СРО? Да, может. По договору с застройщиком, техзаказчиком, лицом, ответственным за эксплуатацию здания, или региональным оператором, если цена договора не превышает 3 млн руб. (п. 2.1 ст. 52 Градостроительного кодекса РФ в новой ред.).

Дополнительный фонд

У СРО появилась новая обязанность – обеспечить выполнение их членами обязательств по госконтрактам. А именно по договорам подряда, заключенным на торгах в соответствии с законом о контрактной системе, когда торги обязательны (подп. 3 п. 1 ст. 55.1 Градостроительного кодекса РФ в новой ред.).

В связи с этим СРО обязаны создать еще один компенсационный фонд. То есть теперь их должно быть два:

– для возмещения вреда;

– для обеспечения договорных обязательств.

Второй фонд обязаны создать (ст. 55.4 Градостроительного кодекса РФ действует с 4 июля 2016 года):

Важно знать

Взнос в дополнительный фонд будут платить только компании, которые собираются заключать госконтракты (подп. 2 п. 11 ст. 55.6 Градостроительного кодекса РФ вновой ред.)

– инженерные и проектные СРО, у которых не менее 15 членов намерены заключить государственные или муниципальные контракты;

– строительные СРО, у которых не менее 30 членов намерены заключить государственные или муниципальные контракты.

Новые обязанности членов СРО

Член саморегулирумой организации обязан уведомлять СРО о фактическом совокупном размере обязательств. Это касается обязательств по договорам подряда с государственными или муниципальными заказчиками, заключенным на торгах (конкурсах, аукционах) в текущем году.

Делать это придется одни раз в год – до 1 марта года, следующего за отчетным (п. 4 ст. 55.8 Градостроительного кодекса РФ вновой ред.). К уведомлению надо будет приложить документы, которые подтвердят размер обязательств. Конкретный порядок установит Минстрой.

Если суммы превышают заявленный предел, компания обязана доплатить в компенсационный фонд обеспечения договорных обязательств. В противном случае заключать новые контракты она не вправе.

Размеры взносов в компенсационные фонды – в статье 55.16 Градостроительного кодекса (она действует с 4 июля 2016 года). Их компания или предприниматель должны уплатить независимо от того, планируют они осуществлять работы по организации строительства или нет (письмо Минстроя России № 23665-НЧ/02).

Проверьте

Компании, которые вступают в СРО после 4 июля 2016 года, взносы в компенсационный фонд должны уплатить уже по новым правилам (письмо Минстроя № 23665-НЧ/02)

Например, если размер обязательств по договору на инженерные изыскания и подготовку проектной документации не превышает 25 млн руб., компания должна внести в фонд минимум 150 тыс. руб.

Теперь не важно, установила СРО требование о страховании гражданской ответственности или нет. На размер взносов это никак не влияет.

Новые размеры взносов – в таблице на стр. 69.

Формирование фонда на возмещение вреда подразумевает солидарную ответственность СРО. А формирование фонда договорных обязательств – субсидиарную ответственность.

Солидарная ответственность – это когда кредитор может предъявить требование к любому из солидарных должников в любом объеме в пределах суммы обязательства.

Субсидиарная ответственность носит дополнительный характер и возможна только тогда, когда основной должник не исполняет свое обязательство.

Саморегулируемой организации запретили освобождать своих членов от внесения взносов. А также принимать взносы в рассрочку. Члены СРО должны платить взносы за себя сами – третьим лицам нельзя (п. 3 ст. 55.16 Градостроительного кодекса РФ, уже действует).

Если компенсационный фонд из-за выплат компенсаций пострадавшим станет ниже минимального размера, члены СРО должны его пополнить до размера, который СРО установила внутренними документами. То есть в трехмесячный срок внести дополнительные взносы (п. 6 ст. 55.16 Градостроительного кодекса РФ, уже действует).

Компанию или предпринимателя, из-за которых СРО пришлось раскошелиться, больше ни в какую СРО могут не принять (подп. 1 п. 9 ст. 55.6 Градостроительного кодекса РФ в новой ред.).

Реестр специалистов

Появится национальный реестр специалистов в области строительства.

Это граждане, которые имеют право на основании трудового договора выполнять инженерные изыскания, участвовать в подготовке проектной документации, строительстве и капремонте в должности главного инженера или главного архитектора. У них должно быть необходимое образование, опыт и стаж работы (п. 6 ст. 55.5-1 Градостроительного кодекса в новой ред.). Чтобы попасть в реестр, они должны подать заявление в Национальное объединение саморегулируемых организаций.

Наличие таких специалистов в штате будет условием для вступления в СРО (подп. 4 п. 2 ст. 55.6 Градостроительного кодекса РФ в новой ред.).

Контроль

Обязательным внутренним документом любой СРО станет документ о процедуре рассмотрения жалоб и иных обращений. По каждой жалобе она будет обязана принять решение. То есть СРО сосредоточит внимание не на выдаче допусков, а на обеспечении качества строительства и исправлении недостатков.

СРО будут ежегодно проверять тех, кто работает по госконтракту

СРО каждый год будет проверять, соответствуют ли заявленные суммы планируемых госконтрактов суммам, уплаченным в компенсационный фонд обеспечения договорных обязательств. И если уровень обязательств будет превышен, компании направят предупреждение. В пятидневный срок она обязана доплатить взносы (п. 7 ст. 55.8, ст. 55.13 Градостроительного кодекса РФ в новой ред.).

За неподчинение и другие нарушения компанию сначала накажут дисциплинарно. Например, временно приостановят право выполнять работы, а затем исключат. Снова вступить в СРО можно только через год».

02.10.2017

Скоро в журнале «Юрист компании»
    Узнать больше
    Ваша персональная подборка

      Академия юриста компании

      Академия

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации  ПИ № ФС77-62254 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Посещая страницы сайта и предоставляя свои данные, вы позволяете нам предоставлять их сторонним партнерам.Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Простите, что прерываем ваше чтение

      Это профессиональный сайт для юристов-практиков. Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

      Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего полторы минуты.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      Вы продолжите читать статью через 1 минуту
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль