Разрешение на строительство

2

Вопрос

Правильно ли я понимаю, что положения п. 5 ст 3 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ применяются в отношении объектов разрешение на строительство которых будет получено после 01.07.2018 г.? Т.е. если разрешение на строительство на сегодняшний день уже есть, то Застройщик не должен в порядке, определенном частью 2 статьи 3.1 настоящего Федерального закона, раскрывать промежуточную бухгалтерскую (финансовую) отчетность в срок не позднее пяти календарных дней после окончания соответствующего промежуточного отчетного периода?

Ответ

Положения п. 5 ст. 3 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ применяются в случае, если застройщик зарегистрировал первый договор долевого участия после регистрации Фонда защиты дольщиков. Если застройщик уже зарегистрировал или успеет зарегистрировать ДДУ с первым дольщиком до того, как создадут Фонд, для него действует прежняя редакция Закона № 214-ФЗ, то есть без учета изменений, которые внес Закон о фонде (ч. 7 ст. 25 Закона о фонде).

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

Что изменится для застройщика, который не успеет зарегистрировать договор с первым дольщиком до того, как появится Фонд защиты дольщиков

<…>

«До конца октября 2017 года создадут Фонд, который сформирует из взносов застройщика компенсационный фонд. После того как создадут Фонд, застройщики, которые не успели зарегистрировать договор долевого участия (ДДУ) с первым дольщиком по конкретному объекту, обязаны платить взносы. Если застройщик на момент создания Фонда успел зарегистрировать ДДУ с первым дольщиком, то он не обязан платить взносы и для него действует прежняя редакция Закона № 214-ФЗ.

Обоснование

30 июля 2017 года вступил в силу Федеральный закон от 29 июля 2017 г. № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан – участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон о фонде).

Законодатель:

 определил порядок создания, правовое положение, цели, функции и полномочия Фонда, который сформирует компенсационный фонд. Об этом см. отдельную рекомендацию;

 внес изменения в ряд законов, в том числе в Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов...» (далее – Закон № 214-ФЗ).

В зависимости от того, успеет ли застройщик зарегистрировать ДДУ с первым дольщиком до того, как создадут Фонд, есть два режима применения Закона № 214-ФЗ.

1. Застройщик зарегистрировал ДДУ с первым дольщиком до того, как создадут Фонд.

Если застройщик успеет зарегистрировать ДДУ с первым дольщиком до того, как создадут Фонд, для него действует прежняя редакция Закона № 214-ФЗ, то есть без учета изменений, которые внес Закон о фонде(ч. 7 ст. 25 Закона о фонде). Такой застройщик не обязан платить взносы в компенсационный фонд (ч. 5 ст. 25 Закона о фонде). Но обязан учитывать правила статьи 25 Закона о фонде.

Так, в текущей редакции Закона № 214-ФЗ отменили обязанность застройщика страховать свою гражданскую ответственность или оформлять поручительство банка. Однако застройщик, который не обязан перечислять взносы в компенсационный фонд, по-прежнему должен выбирать из этих способов исполнения обязательства по передаче объекта (ч. 17 ст. 25 Закона о фонде). Статья 15.2 в Законе № 214-ФЗ утратила силу, но ее части полностью скопировали в части 18 и 19 статьи 25 Закона о фонде. Статья 15.1 в Законе № 214-ФЗ утратила силу, но ее части скопировали в части 20–25 статьи 25 Закона о фонде.

2. Застройщик зарегистрирует ДДУ с первым дольщиком после того, как создадут Фонд.

Фонд должны создать до конца октября 2017 года. После того как его создадут, у застройщика, который не зарегистрировал ни одного ДДУ, появится обязанность платить взносы (ч. 5 ст. 25 Закона о фонде).

В этой рекомендации рассмотрели правила, которые будут действовать, если застройщик не успел зарегистрировать договор с первым дольщиком до того, как создадут Фонд (ч. 7 ст. 25 Закона о фонде). Для такого застройщика:

заменили минимальный размер уставного капитала на другое имущественное обеспечение;

отменили обязанность застройщика страховать свою гражданскую ответственность или оформлять поручительство банка;

исключили один из четырех способов определить цену договора;

ужесточили требования по обязательному аудиту.*

Кроме того, есть нормы, которые начнут действовать при условии, что застройщик получит разрешение на строительство после 1 июля 2018 года (ч. 3 ст. 25 Закона о фонде). Об этих изменениях см. отдельную рекомендацию.

1. Появилась обязанность отчислять взносы в компенсационный фонд

После создания Фонда застройщик обязан отчислять в компенсационный фонд 1,2 процента от цены каждого ДДУ (ч. 1 ст. 10 Закона о фонде; ч. 4 ст. 3 Закона № 214-ФЗ).

Отчислять нужно по следующему алгоритму.

1. Застройщик перечисляет 1,2 процента от цены ДДУ на номинальный счет Фонда минимум за три рабочих дня до обращения в Росреестр.

2. Росреестр сообщает в Фонд, что регистрация ДДУ состоялась.

3. Фонд перечисляет деньги с номинального счета на счет компенсационного фонда в течение трех рабочих дней после уведомления Росреестра.

Такие правила установили части 1–4 статьи 10 Закона о фонде.

Учитывая то, что дольщик обязан платить только после регистрации договора в Росреестре (ч. 3 ст. 5 Закона № 214-ФЗ), застройщик должен будет перечислять на номинальный счет деньги, которые еще не получил от дольщика.

Если стороны увеличили стоимость договора, то застройщик обязан уплатить взносы в компенсационный фонд пропорционально увеличению. Таким правилом дополнили часть 2 статьи 5 Закона № 214-ФЗ.

2. Заменили минимальный размер уставного капитала на другое имущественное обеспечение

Ранее размер капитала зависел от объемов строительства, с 30 июля 2017 года объемы строительства не имеют значения.

Теперь застройщик должен:

1) иметь проектную документацию и положительное заключение экспертизы проектной документации;

2) иметь собственные средства не менее чем 10 процентов от планируемой стоимости строительства объекта, которая указана в проектной декларации (далее – проектная стоимость строительства);

3) положить эти 10 процентов от проектной стоимости строительства на свой расчетный счет в уполномоченном банке;

4) не иметь обязательств по кредитам, займам, ссудам. Исключение – целевые кредиты на стройку;

5) не выпускать и не выдавать ценных бумаг, за исключением акций;

6) не иметь обязательств более 1 процента от проектной стоимости строительства. Исключение – обязательства связанные со стройкой;

7) не использовать свое имущество для обеспечения исполнения обязательств третьих лиц. Также нельзя использовать имущество для обеспечения исполнения собственных обязательств, кроме обязательств по стройке;

8) не иметь обязательств по обеспечению исполнения обязательств третьих лиц.

На это указывают: пункт 1 части 2 статьи 3 Закона № 214-ФЗ, который изложили в новой редакции, и новые пункты 1.2–1.7.

3. Отменили обязанность застройщика страховать свою гражданскую ответственность или оформлять поручительство банка

Сейчас есть два обязательных способа обеспечения исполнения обязательств застройщика по договору (ст. 12.1 Закона № 214-ФЗ).

1. Залог дома и земельного участка (ст. 13–15 Закона № 214-ФЗ).

2. На выбор застройщика (ч. 2 ст. 12.1 Закона № 214-ФЗ, утратила силу):

 поручительство банка (ст. 15.1 Закона № 214-ФЗ, утратила силу);

 страхование гражданской ответственности (ст. 15.2 Закона № 214-ФЗ, утратила силу).

После создания Фонда для застройщика останется один обязательный способ обеспечения исполнения обязательств застройщика по договору (ст. 12.1 Закона № 214-ФЗ). Это залог дома и земельного участка (ст. 13–15 Закона № 214-ФЗ).

Обязательное страхование гражданской ответственности и поручительство банка отменили. Страхование станет добровольным дополнительно к залогу.

Обоснование

Застройщик, который не успеет зарегистрировать договор с первым дольщиком до того, как появится Фонд, сможет застраховать свою гражданскую ответственность, но только добровольно. Законодатель включил в Закон № 214-ФЗ новую статью 15.6, которая предоставила право страховать гражданскую ответственность застройщика.

Можно говорить о том, что страхование гражданской ответственности и поручительство банка заменили на взносы в компенсационный фонд. Хотя прямо не говорится о том, что взносы – это способ обеспечения обязательства.

4. Исключили один из четырех способов определить цену договора

Законодатель исключил такой способ определения цены, как сумма денег на возмещение затрат на строительство объекта и оплату услуг застройщика. Останется только три способа, как можно определить стоимость объекта.

Раньше часть 1 статьи 5 Закона № 214-ФЗ предусматривала четыре способа определить цену договора.

5. Ужесточили требования по обязательному аудиту

У застройщика появится две новых обязанности.

Первая – составлять промежуточную бухгалтерскую (финансовую) отчетность ежеквартально.

Вторая – раскрывать отчетность по правилам части 2 статьи 3.1 Закона № 214-ФЗ.

Промежуточную бухгалтерскую (финансовую) отчетность нужно раскрыть в срок не позднее пяти календарных дней после окончания квартала.

Годовую бухгалтерскую (финансовую) отчетность и аудиторское заключение нужно раскрыть в срок не позднее 120 календарных дней после окончания года.

Сохранили прежнюю обязанность застройщика – проводить обязательный аудит годовой бухгалтерской (финансовой) отчетности. Раньше часть 4 статьи 18 Закона № 214-ФЗ устанавливала эту обязанность.

Сейчас все три обязанности перенесли в новую часть 5 статьи 3 Закона № 214-ФЗ*».

02.10.2017

Скоро в журнале «Юрист компании»
    Узнать больше
    Ваша персональная подборка

      Академия юриста компании

      Академия

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации  ПИ № ФС77-62254 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Посещая страницы сайта и предоставляя свои данные, вы позволяете нам предоставлять их сторонним партнерам.Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Простите, что прерываем ваше чтение

      Это профессиональный сайт для юристов-практиков. Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

      Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего полторы минуты.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      Вы продолжите читать статью через 1 минуту
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль