Договор о развитии застроенной территории

2

Вопрос

Заключен договор о развитии застроенной территории. Договор аренды на земельный участок будет заключен не ранее 01.01.2018г., соответственно застройщик не успеет заключить первый ДДУ до 01.07.2018г. Будут ли к нему применяться новые положения ФЗ 214 или есть какие-то специальные нормы регулирования? И что делать если застройщик не соответствует этим требованиям в части проекта реализации 10 тыс. кв.м и 3-летнего опыта?

Ответ

Чтобы закон не требовал соответствия новым требованиям, застройщику необходимо получить разрешение на строительство до 01.07.2018. В ином случае, для заключения договора после этой даты, застройщик должен будет соответствовать новым правилам – см. рекомендацию «Что изменится для застройщика, который получит разрешение на строительство после 1 июля 2018 года».

Застройщиком, который получит разрешение на строительство после 1 июля 2018 года, вправе быть только ООО и АО.

Кроме того, застройщик должен будет иметь в наименовании слова «специализированный застройщик». А также сам застройщик, или его основное общество (материнская компания), или любое из дочерних обществ должны отвечать двум требованиям.

Первое – иметь опыт не менее трех лет участия в строительстве многоквартирных домов общей площадью не менее 10 000 кв. м в совокупности.

Второе – получить разрешения на ввод в эксплуатацию таких многоквартирных домов в качестве застройщика, и (или) технического заказчика, и (или) генерального подрядчика по договору строительного подряда.

Кроме того, под деятельностью застройщика также будут понимать работу некоммерческой организации, которую создали по Закону РФ от 15.04.1993 № 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации» (далее – Закон о столице). Речь идет о Московском фонде реновации жилой застройки (ст. 7.7 Закона о столице).

Это следует из новой редакции п.1 ст.2 Закона № 214-ФЗ. Исключений из данных правил не предусмотрено.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

Что изменится для застройщика, который получит разрешение на строительство после 1 июля 2018 года

«Если застройщик по договору долевого участия (ДДУ) получит разрешение на строительство после 1 июля 2018 года, то к нему начнут применять новые правила, а именно:

1) предъявят новые требования, которым должен соответствовать застройщик;

2) запретят одновременно строить по нескольким разрешениям на строительство;

3) введут новые запреты на прием денег дольщиков при определенных условиях;

4) разрешат иметь только один расчетный счет и только в банке, на который укажет ЦБ;

5) ограничат в способах использования денег;

6) расширят перечень целей, куда застройщик вправе потратить деньги дольщиков.

Обоснование

30 июля 2017 года вступил в силу Федеральный закон от 29 июля 2017 г. № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан – участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон о фонде). Законодатель:

определил порядок создания, правовое положение, цели, функции и полномочия фонда, который сформирует компенсационный фонд;

внес изменения в ряд законов, в том числе в Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов...» (далее – Закон № 214-ФЗ).

При этом часть норм Закона № 214-ФЗ будет действовать без учета изменений, которые внес в него Закон о фонде. Это та часть норм, которые начнут действовать при условии, что застройщик получит разрешение на строительство после 1 июля 2018 года (ч. 3 ст. 25 Закона о фонде).

1. Уточнили, кого будут считать застройщиком

Сейчас застройщиком вправе быть любое юридическое лицо, независимо от организационно-правовой формы (п. 1 ст. 2 Закона № 214-ФЗ).

Застройщиком, который получит разрешение на строительство после 1 июля 2018 года, вправе быть только ООО и АО.

Кроме того, застройщик должен будет иметь в наименовании слова «специализированный застройщик». А также сам застройщик, или его основное общество (материнская компания), или любое из дочерних обществ должны отвечать двум требованиям.

Первое – иметь опыт не менее трех лет участия в строительстве многоквартирных домов общей площадью не менее 10 000 кв. м в совокупности.

Второе – получить разрешения на ввод в эксплуатацию таких многоквартирных домов в качестве застройщика, и (или) технического заказчика, и (или) генерального подрядчика по договору строительного подряда.

Кроме того, под застройщиком также будут понимать некоммерческую организацию, которую создали по Закону РФ от 15 апреля 1993 г. № 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации» (далее – Закон о столице). Речь идет о Московском фонде реновации жилой застройки (ст. 7.7 Закона о столице).

Это следует из новой редакции пункта 1 статьи 2 Закона № 214-ФЗ.*

2. Запретят одновременно строить по нескольким разрешениям на строительство

Застройщик будет вправе строить несколько объектов только в пределах одного разрешения на строительство. Законодатель прямо запретил застройщику одновременно строить многоквартирные дома или иные объекты по нескольким разрешениям.

Статью 3 Закона № 214-ФЗ дополнили новой частью 1.1.

3. Введут новые запреты на прием денег дольщиков при определенных условиях

Застройщик, который получит разрешение на строительство после 1 июля 2018 года, не вправе будет принимать деньги дольщиков, если:

1) не соответствуют требованиям статьи 3.2 Закона № 214-ФЗ:

 директор застройщика;

 член правления или иного коллегиального исполнительного органа застройщика;

 директор управляющей компании, если она выполняет функции руководителя застройщика;

 временный руководитель застройщика;

 бенефициар – физическое лицо, которое в конечном счете прямо или косвенно (через третьих лиц) владеет (имеет в капитале преобладающее участие более чем 25 процентов) корпоративным юридическим лицом – застройщиком;

 главный бухгалтер застройщика;

Занимать эти должности и быть участником не вправе лица с неснятой или непогашенной судимостью за экономические преступления или преступления против госвласти и дисквалифицированные лица;

2) нет заключения о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям Закона № 214-ФЗ, которое выдали до заключения первого ДДУ.

Закон о фонде внес изменения в часть 2 статьи 3 Закона № 214-ФЗ: переформулировал пункт 8 и добавил новый пункт 9.

Эти ограничения дополнят правила, которые уже есть. Сейчас застройщик не вправе принимать деньги дольщиков, если:

1) находится в процессе ликвидации;

2) имеет решение арбитражного суда о введении процедуры банкротства или о приостановлении деятельности как меры административного наказания;

3) состоит в реестре недобросовестных поставщиков (подрядчиков, исполнителей) или недобросовестных участников аукциона по продаже участка или аукциона на право заключения договора аренды участка;

4) имеет долг по налогам, сборам и иным платежам, который превышает 25 процентов балансовой стоимости активов по отчетности за последний отчетный период.

Перечень таких ограничений установили пункты 2–8 части 2 статьи 3 Закона № 214-ФЗ. Они вступили в силу 1 июля 2017 года. Эти ограничения касаются застройщика, только если он привлекает деньги для строительства дома, по которому договор долевого участия (ДДУ) зарегистрировали в Росреестре после 2017 года (п. 3 ст. 6 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 304-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон...»).

4. Застройщик сможет иметь только один расчетный счет и только в банке, на который укажет ЦБ

Законодатель вводит два новых понятия, которых раньше не было.

1. «Уполномоченный банк» (п. 3 ст. 2 Закона № 214-ФЗ).

Это банк, который отвечает определенным критериям, установленным Правительством РФ. Банк России ежемесячно должен размещать перечень таких банков на своем сайте.

2. «Расчетный счет застройщика» (ч. 2.3 ст. 3 Закона № 214-ФЗ).

В одном уполномоченном банке должны открыть расчетные счета:

 застройщик;

 технический заказчик, который выполняет работы по договору с застройщиком;

 генеральный подрядчик, который выполняет работы по договору строительного подряда с застройщиком.

Все расчеты между собой указанные лица вправе проводить только через указанные счета.

При этом застройщик вправе открыть только один расчетный счет и только в уполномоченном банке. Все расчеты он должен совершать через этот расчетный счет в порядке, который установила новая статья 18.2Закона № 214-ФЗ.

5. Застройщика ограничат в способах использования денег

Застройщику, который получит разрешение на строительство после 1 июля 2018 года, нельзя:

 привлекать средства в форме кредитов, займов, ссуд, за исключением целевых кредитов на строительство;

 использовать свое имущество, чтобы обеспечивать исполнение обязательств третьих лиц. Также нельзя использовать имущество, чтобы обеспечивать исполнение собственных обязательств, кроме обязательств по стройке;

 принимать на себя обязательства обеспечить исполнение обязательств третьих лиц;

 выпускать или выдавать ценные бумаги, за исключением акций;

 предоставлять займы и ссуды;

 приобретать ценные бумаги;

 создавать коммерческие и некоммерческие организации, участвовать в уставных капиталах хозяйственных обществ, имуществе иных коммерческих и некоммерческих организаций;

 совершать иные сделки, не связанные со стройкой в пределах одного разрешения на строительство или с деятельностью застройщика.

Такое правило установила новая часть 7 статьи 18 Закона № 214-ФЗ.

Если застройщик нарушит эти правила, то суд может признать сделку недействительной. С иском обратиться может:

 застройщик;

 участник застройщика;

 кредитор застройщика;

 контролирующий региональный орган власти;

публично-правовая компания «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства».

Так установила новая часть 9 статьи 18 Закона № 214-ФЗ.

6. Расширят перечень целей, куда застройщик вправе потратить деньги дольщиков

Застройщик будет вправе за счет денег дольщиков (ч. 1 ст. 18 Закона № 214-ФЗ):

1) оплатить услуги уполномоченного банка по операциям на расчетном счете застройщика (п. 13);

2) выплачивать зарплату при условии одновременной уплаты соответствующих налогов, страховых взносов в Пенсионный фонд РФ, ФСС РФ и ФФОМС (п. 17);

3) оплатить услуги коммерческой организации, которая выполняет функции руководителя застройщика (п. 18);

4) произвести выплаты сотрудникам, которые предусматривает Трудовой кодекс РФ (п. 19);

5) оплатить иные расходы, в том числе расходы на рекламу, коммунальные услуги, связь и аренду (п. 20).

Указанные выше расходы не должны составлять более чем 10 процентов от проектной стоимости строительства (ч. 2 ст. 18 Закона № 214-ФЗ);

6) разместить средства на вкладе в уполномоченном банке (п. 12);

7) уплатить (п. 14):

 налоги, сборы и иные обязательные взносы в бюджет и (или) государственные внебюджетные фонды;

 штрафы, пени и иные санкции за неуплату налогов, сборов и иных обязательных взносов в бюджет и (или) государственные внебюджетные фонды;

 административные и уголовные штрафы;

8) уплатить обязательные отчисления (взносы) в компенсационный фонд (п. 15);

9) вернуть дольщику деньги при расторжении договора и уплатить проценты за пользование (п. 16).

С 1 января 2017 года существенно расширили список целей, куда застройщик вправе потратить деньги дольщиков. Закон о фонде еще более расширил этот перечень – добавили новые положения в часть 1 статьи 18 Закона № 214-ФЗ».

29.09.2017

Скоро в журнале «Юрист компании»
    Узнать больше
    Ваша персональная подборка

      Академия юриста компании

      Академия

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации  ПИ № ФС77-62254 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Посещая страницы сайта и предоставляя свои данные, вы позволяете нам предоставлять их сторонним партнерам.Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Простите, что прерываем ваше чтение

      Это профессиональный сайт для юристов-практиков. Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

      Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего полторы минуты.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      Вы продолжите читать статью через 1 минуту
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль