Об аренде дороги

3

Вопрос

Обременение сервитутом линейного объекта недвижимости (дороги). Ситуация: мы являемся арендатором склада, проезд к которому проходит. Дорога расположена на землях общего пользования, принадлежащих городу Тверь. Оказалось, что дорога являешься частной собственностью физ. лица, которое уведомило нас о намерении ее продать, предложив при этом нам сами ее выкупить и самим же предложить цену покупки для обсуждения либо арендовать дорогу за 50 тыс. руб. в месяц, в противном случае угрожая перекрыть доступ к объекту. Большого значения, что мы арендаторы не имеет, т.к. с собственником арендуемого склада у нас полное понимание, следовательно, можно считать данное требование владельца дороги обращенным и к собственнику склада. Вопросы. 1) В данном случае с точки зрения ГК РФ, если вести речь об аренде дороги - речь идет об аренде или о соглашении о сервитуте по правилам ст. 277 ГК РФ? 2) вправе ли мы или собственник склада как пользователь дороги отказаться и от покупки, и от аренды? 3).Какие права пользования дорогой у нас как арендатора склада или собственника склада в случае такого отказа? 4) Вправе ли собственник дороги перекрыть ее и какие наши способы защиты в этом случае? 5) Каковы варианты решения данной проблемы с собственником дороги, решившим сделать пользование дрогой платным - как для нас, так и для собственника склада?

Ответ

Возможно оба варианта, т.к. ГК РФ допускает и аренду дороги (как объекта недвижимости), так и установления сервитута в отношении участка, на котором расположена дорога.

Собственник и арендатор здания вправе отказаться от приобретения или аренды дороги (ст.421 ГК РФ).

Права пользования дорогой арендатором и собственником склада в случае отказа от приобретения дороги, в таком случае устанавливается по соглашению сторон с собственником дороги (например, ст.40 ФЗ от 08.11.2007 № 257-ФЗ).

Если собственник дороги обуславливает пользование дорогой внесением несоразмерной (завышенной платы), собственник здания вправе обратится в суд с иском об установлении сервитута – см. «Исковое заявление об установлении частного сервитута (постоянного, возмездного)».

Случаи, в которых сервитут может быть установлен, а также критерии установления платы за сервитут в Обзоре судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок, утвержденный Президиумом Верховного суда РФ 26.04.2017 г.

В настоящее время действующим законодательством не урегулирована единая методика определения размера платы за сервитут, установленного в отношении недвижимости, находящейся в частной собственности.

Определяя плату за сервитут, возможно воспользоваться разъяснениями, содержащимися в постановлении Президиума ВАС РФ от 28.02.2012 №11248/11. В данном Постановлении дается определение критериев установления платы за сервитут, которые сводятся к следующему.

Например, плата за сервитут должна быть соразмерна материальной выгоде, которую могло получить это лицо, если бы недвижимость не была обременен сервитутом (сдача в аренду спорной части третьим лицам). В состав платы за право проезда и прохода, в зависимости от обстоятельств спора, допустимо также включать расходы собственника обремененного имущества на создание условий для реализации истцом своего права ограниченного пользования чужим имуществом, в том числе затраты на обеспечение охранно-пропускного режима и т. д. (см. «Сервитут на земельный участок. Как добиться его установления в судебном порядке»).

Критерии установления платы за сервитут изложены и в п.12 Обзора судебной практики, утв. Президиумом Верховного суда РФ 26.04.2017 г.

Верховный суд РФ сделал два вывода.

1. Суд должен исходить при определении платы за сервитут (п. 12):

 из размера материальной выгоды лица, в чью пользу он установлен;

 интенсивности движения транспорта по участку;

 площади использования участка, обремененного в результате сервитута;

 расходов лица, чей участок обременяют (например, на оборудование отдельного въезда транспорта).

2. Собственник участка, который обременен сервитутом, вправе рассчитывать (п. 13):

 на ежегодное изменение платы на размер уровня инфляции;

 рост платы из-за того, что обладатель сервитута увеличил интенсивность движения и грузоподъемность транспорта.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

Верховный суд выпустил обзор практики по делам об установлении сервитута на землю

«Верховный суд РФ проанализировал дела, которые связаны с установлением сервитута (Обзор судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок, утвержденный Президиумом Верховного суда РФ 26 апреля 2017 года; далее – Обзор).

В новости мы привели основные положения этого документа. Подробный обзор смотрите в рекомендации.

Суд рассмотрел практику о том, как:

 обращаться в суд с иском об установлении сервитута,

 устанавливать сам сервитут и

 устанавливать плату за него.

Как обращаться в суд с иском об установлении сервитута*

Можно выделить такие выводы:

 истец вправе обратиться без предварительной претензии в адрес ответчика (нет обязательного досудебного порядка урегулирования спора). Достаточно только того, что стороны не достигли соглашения об установлении или условиях сервитута (п. 1);

 истец не вправе требовать сервитут для прохода или проезда к самовольной постройке, которую он не узаконил в порядке статьи 222 Гражданского кодекса РФ (п. 3);

 собственник земельного участка, в интересах которого наложили сервитут, тоже вправе обратиться с иском о прекращении сервитута (п. 6).

Какие условия должны быть, чтобы установить сервитут

Рассчитывать на сервитут можно, только если:

 не имеете альтернативной возможности доступа к своему участку (п. 7);

 не лишаете собственника участка возможности пользоваться им в соответствии с разрешенным использованием (п. 8).

Верховный суд РФ указал судам, что они обязаны:

1) устанавливать наименее обременительные условия сервитута, при наличии нескольких вариантов прохода (проезда) (п. 9);

2) определить максимально подробно все условия, на которых устанавливают сервитут, а именно (п. 10):

 сведения об участках, для обеспечения использования которого установлен сервитут и который обременен сервитутом,

 содержание сервитута,

 вид сервитута,

 сферу действия,

 срок,

 условия о плате,

 виды работ, если сервитут устанавливается для проведения ремонтных и иных работ и

 прочие сведения.

Как устанавливать плату за сервитут

Верховный суд РФ сделал два вывода.

1. Суд должен исходить при определении платы за сервитут (п. 12):

 из размера материальной выгоды лица, в чью пользу он установлен;

 интенсивности движения транспорта по участку;

 площади использования участка, обремененного в результате сервитута;

 расходов лица, чей участок обременяют (например, на оборудование отдельного въезда транспорта).

2. Собственник участка, который обременен сервитутом, вправе рассчитывать (п. 13):

 на ежегодное изменение платы на размер уровня инфляции;

 рост платы из-за того, что обладатель сервитута увеличил интенсивность движения и грузоподъемность транспорта*».

29.09.2017

Скоро в журнале «Юрист компании»
    Узнать больше
    Ваша персональная подборка

      Академия юриста компании

      Академия

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации  ПИ № ФС77-62254 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Посещая страницы сайта и предоставляя свои данные, вы позволяете нам предоставлять их сторонним партнерам.Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Простите, что прерываем ваше чтение

      Это профессиональный сайт для юристов-практиков. Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

      Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего полторы минуты.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      Вы продолжите читать статью через 1 минуту
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль