Договор долевого участия на строительство многоквартирных жилых домов

0

Вопрос

На балансе нашего предприятия числится несколько объектов соцкультбыта - жилые квартиры. Также заключено несколько договоров долевого участия на строительство многоквартирных жилых домов, по результатам которых будут оформлены дополнительные квартиры. Есть намерение приобрести в собственность новый объект недвижимости, а продавцу предоставить 1 квартиру и 1 право требования по ДДУ. Возможно, ли оформить такой размен в рамках одной сделки (договор мены с элементами цессии)? Если часть 3 статьи 421 ГК РФ прямо допускает заключение смешанных договоров, то будут ли считаться соблюденными требования законодательства о необходимости государственной регистрации уступки права по ДДУ? Возникнут ли трудности в бухгалтерском учете и налогообложении при оформлении такой сделки, по сравнению с двумя-тремя отдельными договорами, объединенными зачётом встречных требований?

Ответ

Да, такой вариант допустим. Договор будет смешанным? С элементами мены и цессии. Доплата по нему происходит в неденежной форме, путем предоставления права требования по ДДУ (ст. 568 ГК РФ).

Регистрация перехода права собственности по такому договору осуществляется в общем порядке:

- Как продавцу недвижимости зарегистрировать переход права собственности;

- Какие особенности нужно учесть при заключении договора мены недвижимого имущества;

- Можно ли вместо договора мены жилых помещений заключить два договора купли-продажи.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

Какие особенности нужно учесть при заключении договора мены недвижимого имущества

«Если предметом договора мены выступает недвижимость, то его сторонам надо учесть особенности, отличающие такой договор от мены движимого имущества. В частности, сторонам нужно:

оформить договор только в письменной форме в виде одного документа, подписанного сторонами;

включить в договор условия, которые закон предусматривает для продажи недвижимости (если это не противоречит существу мены и правилам о ней);

зарегистрировать переход права собственности на обмениваемые объекты недвижимости.

Кроме того, для договора мены жилых помещений закон устанавливает ряд дополнительных особенностей по сравнению с договором мены иных объектов недвижимости.*

Внимание! Важно различать договор мены жилых помещений и обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма

Договор мены могут заключить только лица, которым имущество принадлежит на праве собственности. Обмен же возможен, если жилое помещение принадлежит лицу (нанимателю) по договору социального найма.

Мену регулирует Гражданский кодекс РФ, а обмен в рамках договора социального найма – Жилищный кодекс РФ.

Форма договора мены недвижимости

Такой договор нужно заключать в письменной форме в виде одного документа, подписанного сторонами. Специальных правил для оформления договоров мены закон не содержит. Но к договору мены применяются правила, которые предусмотрены для договоров купли-продажи, если это не противоречит существу мены и правилам о мене.

Так, Гражданский кодекс РФ содержит специальные правила для формы договоров продажи недвижимости (ст. 550 ГК РФ) и предприятия (ст. 560 ГК РФ). Они должны быть заключены в письменной форме в виде одного документа. Поэтому и договоры мены в отношении этих объектов необходимо заключать в той же форме. Если нарушить указанное требование, стороны договора рискуют, что суд признает его недействительным (абз. 2 ст. 550 ГК РФ).

Кроме того, нужно зарегистрировать переход права собственности на объекты недвижимости, которые стороны меняют (п. 1 ст. 131, п. 1 ст. 551 ГК РФ).

Только после такой регистрации каждая из сторон приобретает права на соответствующий объект. Причем независимо от того, произвела ли другая сторона сделки такую регистрацию.

Это разъяснил Президиум ВАС РФ в пункте 11 Обзора практики разрешения споров, связанных с договором мены, утвержденного информационным письмом от 24 сентября 2002 г. № 69 (далее – Обзор № 69). То есть право собственности на помещения возникнет у сторон сделки в разное время, если они обратились в регистрирующий орган не одновременно.

Предмет договора мены недвижимого имущества

Сторонам нужно согласовать объекты недвижимости и характеристики, с помощью которых их можно идентифицировать (ст. 554 ГК РФ).

Например, к идентифицирующим признакам жилого помещения (квартиры) относятся:

 наименование;

 адрес;

 количество комнат;

 общая и жилая площади помещений.

Чтобы четче прописать предмет, в договоре следует указать и другие признаки обмениваемого имущества:

 этаж и подъезд;

 количество уровней квартиры;

 этажность всего дома;

 состояние помещения, его недостатки;

 наличие и состояние имущества, которое остается в помещении, и т. д.

Пример условий об обмениваемых помещениях и их характеристиках

«1. Общая площадь Квартиры 1 составляет _____ кв. м, в том числе жилая площадь – ______ кв. м. Квартира 1 состоит из ______ комнат, расположена на _______ этаже многоквартирного жилого дома по адресу: ___________________________.

2. Общая площадь Квартиры 2 составляет ______ кв. м, в том числе жилая площадь – ______ кв. м. Квартира 2 состоит из ______ комнат, расположена на ______ этаже многоквартирного жилого дома по адресу: __________________________».

Эти сведения можно согласовать в самом договоре или в приложении к нему, которое является его неотъемлемой частью.

Условия сделки будут считаться не согласованными, если отсутствуют данные, которые позволяют идентифицировать недвижимое имущество. А значит, и договор мены не будет считаться заключенным. На это прямо указано в абзаце 2 статьи 554 Гражданского кодекса РФ.

Президиум ВАС РФ также разъяснил: если в подписанном сторонами договоре не определены условия о его предмете (наименование и количество), то такой договор является незаключенным (п. 2 Обзора № 69).

Примеры судебных актов, когда суд счел несогласованным предмет договора мены

1. Воронежский областной суд установил, что стороны указали в договоре только адрес передаваемой квартиры. В связи с этим он пришел к выводу, что предмет договора мены (а именно квартира, которая подлежит передаче) не определен. В связи с тем что стороны не согласовали существенное условия договора, его нельзя считать заключенным. Поэтому суд отказал в удовлетворении иска о понуждении к заключению договора мены жилых помещений (апелляционное определение от 3 июля 2014 г. № 33-3473/2014).

2. ФАС Центрального округа пришел к выводу, что в договоре мены отсутствуют данные, позволяющие точно установить предмет договора, а именно сведения о площади, границах обмениваемых земельных участков. В договоре мены недвижимости стороны должны указать данные о предмете договора, которые бы дали возможность точно определить недвижимое имущество, в том числе данные о расположении недвижимости на земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. В связи с этим суд счел договор незаключенным, то есть не порождающим никаких правовых последствий (постановление от 15 апреля 2014 г. по делу № А23-3133/2013, определением Верховного суда РФ от 2 июня 2015 г. № 310-ЭС15-503 отказано в передаче дела для пересмотра).

Однако это касается только случаев, когда спор возник до исполнения договора.

Если же одна сторона договора совершает действия по его исполнению, а другая принимает их без каких-либо возражений, то неопределенность в отношении условий отсутствует. В этом случае соответствующие условия договора считаются согласованными, а договор – заключенным (постановление Президиума ВАС РФ от 5 февраля 2013 г. № 12444/12). Когда одна из сторон принимает от другой исполнение либо иным образом подтверждает действие договора, она не может потребовать признать его незаключенным. Важным условием, при котором применяется это правило, является тот факт, что заявление требования о незаключенности договора должно противоречить принципу добросовестности (п. 3 ст. 432 ГК РФ).

Можно ли вместо договора мены жилых помещений заключить два договора купли-продажи

Этого делать не стоит. Есть риск, что в случае спора суд признает такой договор недействительной сделкой и применит правила, предусмотренные для договора мены.

Такая проблема часто возникает при обмене квартир, принадлежащих физическим лицам. Собственники заключают вместо договора мены два договора купли-продажи, чтобы получить право на налоговый вычет, которое возникает при приобретении жилья. Однако налоговый орган откажется предоставить налоговый вычет, если установит, что:

 стороны заключили два договора купли-продажи одновременно или примерно в одно время;

 участники сделок состоят в родственных отношениях (взаимозависимости);

 фактически стороны совершили мену, а не продажу объектов недвижимости.

В одном из дел суд согласился с выводами налоговой инспекции о том, что стороны совершили притворные сделки купли-продажи, которые прикрывали фактический договор мены квартир. Поэтому он применил к сделке, которую стороны действительно имели в виду, относящиеся к ней правила – о договоре мены. Суд признал за налогоплательщиком право на получение налогового вычета лишь в части денежной доплаты по договору мены (определение Красноярского краевого суда от 16 августа 2010 г. по делу № 33-7180/10).

Суд переквалифицирует договор и в том случае, если спор возникнет не с налоговой инспекцией, а между самими сторонами. Суд может прийти к выводу, что фактически между сторонами состоялась мена, которую прикрывал договор купли-продажи, и применить последствия притворной сделки (апелляционное определение Орловского областного суда от 22 сентября 2015 г. по делу № 33-2109/2015, апелляционное определение Омского областного суда от 25 марта 2015 г. по делу № 33-1912, определение Санкт-Петербургского городского суда от 27 марта 2012 г. № 33-4044/2012).

Обоснование

Притворная сделка (т. е. сделка, которую стороны совершили для того, чтобы прикрыть другой договор, в т. ч. на иных условиях) ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду с учетом ее существа и содержания, суд применит относящиеся к ней правила (п. 2 ст. 170 ГК РФ).

При этом суды исходят из того, что:

 сделки купли-продажи являются притворными;

 действительная воля сторон направлена на обмен недвижимым имуществом;

 отсутствуют расчеты по договору купли-продажи (покупатель денежные средства не передавал, оплата не производилась);

 стороны фактически обменялись жилыми помещениями.

Так, в одном из дел суд указал, что «хотя переход права собственности на объекты недвижимости был оформлен путем заключения договоров купли-продажи, фактически была совершена мена жилыми помещениями, при этом воля сторон обеих сделок была направлена именно на совершение сделки мены».

Поэтому он применил последствия недействительности сделки и вернул стороны в первоначальное положение, «приняв во внимание отсутствие факта передачи денег по договорам купли-продажи, оценку этих договоров как притворных, прикрывающих договор мены» (определение Красноярского краевого суда от 11 сентября 2015 г. № 4г-1759/2015).

Однако суд не признает договор недействительным, если установит, что «волеизъявление истца на заключение договора купли-продажи соответствовало в момент заключения договора его действительной воле». То есть если действия сторон свидетельствовали о намерении совершить куплю-продажу, а не мену, то такая сделка будет действительной (апелляционное определение Верховного суда Республики Башкортостан от 15 июля 2014 г. по делу № 33-7259/2014).

Чем отличаются договоры мены недвижимости от продаж квартир по схеме «трейд-ин» (trade-in)

При продаже квартиры по схеме «трейд-ин» происходит фактический обмен старой квартиры на вторичном рынке на жилье в новостройке. Однако при этом оформляют не один договор мены недвижимости, а две сделки купли-продажи или две разные сделки: купли-продажи и долевого участия в строительстве.

По одному договору собственник продает старую квартиру застройщику, а по второму – приобретает новую. Застройщик, то есть компания, которая продает новостройку, выступает в качестве покупателя.

Преимущество сделки «трейд-ин» – короткие сроки покупки нового помещения по сравнению с «альтернативными» сделками купли-продажи. Альтернативными сделками называют договоры, по которым сначала продают старое жилье новому собственнику, а затем заключают договор купли-продажи квартиры в новостройке. Однако при продаже по схеме «трейд-ин» значительно уменьшается цена недвижимости. Продавец может потерять в цене продаваемой квартиры 10-30 процентов от ее рыночной стоимости.

Какой вариант выбрать, зависит от того, в чем больше заинтересован собственник. Если необходимо быстро продать старую и купить новую недвижимость и при этом он готов потерять в цене – то «трейд-ин». Если же сроки не настолько важны, то выгоднее альтернативные сделки купли-продажи либо договор мены.

См. также:

На что продавцу обратить внимание при заключении договора купли-продажи недвижимости;

На что покупателю обратить внимание при заключении договора купли-продажи недвижимости;

Что необходимо проверить при составлении и заключении договора мены;

Какой договор является договором мены;

Какие требования можно предъявить при неисполнении (ненадлежащем исполнении) договора мены.

Стоимость обмениваемых объектов недвижимости

Стоимость объектов недвижимости может быть равной или нет.

1. Если объекты недвижимости равноценны, то в договоре нужно:

 прописать, что стороны считают их равными по стоимости;

 указать на отсутствие необходимости доплачивать разницу.*

В договоре также можно определить конкретную стоимость обмениваемых объектов, хотя это и необязательно.

Пример условия о стоимости (когда помещения считаются равноценными)

«Стороны считают обмениваемые Квартиры равноценными.

Стоимость каждой Квартиры ___________ руб. Обмен производится Сторонами без доплаты».

Совет

Если стороны обменивают объекты недвижимости без доплаты, не стоит указывать в договоре разную стоимость объектов. Наличие в договоре двух разных сумм может привести к тому, что сторона, передавшая более дорогой объект, впоследствии попытается потребовать доплату. В случае спора суд откажет ей в иске и укажет, что объекты все равно считаются равноценными. Но необходимость участвовать в судебном разбирательстве все равно повлечет для ответчика неудобства, поэтому такое развитие событий лучше исключить сразу.

2. Если стороны считают обмениваемые объекты неравноценными, в договоре необходимо согласовать (ст. 568 ГК РФ):

 стоимость каждого из них;

 размер доплаты.

Доплату вносит собственник объекта, стоимость которого меньше.*

Пример условия договора мены о стоимости (когда помещения являются неравноценными)

«1. Квартиры, передаваемые по настоящему Договору, признаются неравноценными.

2. Стоимость Квартиры 1 Стороны установили в размере _____________ руб.

3. Стоимость Квартиры 2 Стороны установили в размере _____________ руб.

4. Разница в стоимости Квартир составляет ___________ руб. Разницу в стоимости Квартир оплачивает __________ в порядке ____________».*

Если указать только стоимость объектов без условия о доплате или, наоборот, включить в договор только условие о доплате, но не указать стоимость обмениваемых объектов, возникает риск. Суд в случае спора решит, что стороны заключили договор мены в отношении равноценных объектов, и откажется взыскать доплату.

Порядок оплаты

Чтобы избежать споров, стороны договора мены неравноценных объектов могут согласовать порядок оплаты, сроки и размеры платежей.

Оплатить разницу в стоимости недвижимости можно до или после ее передачи либо в ином порядке, предусмотренном договором (п. 2 ст. 568 ГК РФ).

Например, стороны могут установить, что доплата производится после:

 государственной регистрации перехода прав;

 регистрации сторон по новому месту жительства;

 фактического переезда в помещения и т. п.

Также можно согласовать предварительную оплату и оплату в рассрочку.

Лицу, которое отдает более дорогое имущество, выгоднее получить доплату сразу, то есть до его передачи и регистрации перехода прав. Сторона, которая будет выплачивать разницу в стоимости, наоборот, заинтересована согласовать ее выплату после регистрации. Если она передаст деньги раньше, то есть риск, что контрагент окажется недобросовестным и отзовет свое заявление с регистрации, отказавшись от сделки.

Если стороны предусмотрели оплату после регистрации, то право собственности на такую недвижимость регистрируется с обременением – ипотекой в силу закона (п. 5 ст. 488 ГК РФ). Ипотека сохраняет силу, пока контрагент не произведет доплату. После этого регистрирующий орган снимает обременение. Тем самым закон защищает сторону сделки от неоплаты за обмениваемое имущество неравной стоимости.

Факт получения доплаты может подтверждать расписка. Ее выдает сторона, которая получила разницу в стоимости обмениваемых объектов. Условие об этом стоит согласовать в договоре.

Пример условия о расписке

«1. Факт получения денежной суммы Стороной 1 подтверждается распиской Стороны 1 о получении денежных средств.

2. Указанная расписка должна быть составлена в рукописной форме с указанием паспортных данных Сторон».

Расходы, связанные с меной

В договоре мены стороны, как правило, распределяют между собой расходы, связанные с передачей обмениваемой недвижимости, ее регистрацией и т. д. «По умолчанию» (если такие условия в договоре отсутствуют) расходы несет в каждом случае та сторона, которая выполняет соответствующие им обязанности (ст. 568 ГК РФ). В договоре можно установить и иное. Например, возложить все расходы только на одну сторону.

Пример условия о расходах по передаче недвижимости

«Все расходы, связанные с передачей Помещений, а также с государственной регистрацией перехода права собственности на Помещения, несет Сторона 1».

Правоустанавливающие документы

В договоре имеет смысл указать сведения о документах, на основании которых обмениваемые объекты принадлежат собственникам (например, договор купли-продажи, мены, дарения, свидетельство о праве на наследство и др.). При этом каждая сторона заинтересована в том, чтобы проверить документы, на которые ссылается контрагент. Это уменьшит риск получить объект, который на самом деле не принадлежит контрагенту. А если такое все же произойдет, поможет доказать в суде добросовестность приобретателя.

Пример условия о правоустанавливающих документах на обмениваемые помещения

«1. Помещение 1 принадлежит Стороне 1 на праве собственности на основании ______ от _______ №_____, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от _______ серия____ №_____, выданным ___________, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись от ________ № ______.

2. Помещение 2 принадлежит Стороне 1 на праве собственности на основании _________ от _______ №____, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от _______ серия____ №_____, выданным ___________, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись от ________ № _____».

Также прописывают условия о наличии или отсутствии обременений (ограничений) на обмениваемые помещения: аресте, залоге, ренте и т. д.

Пример условия об отсутствии обременений

«До настоящего времени обмениваемые Помещения не отчуждены, в споре и под арестом не состоят, рентой, залогом, иными правами третьих лиц не обременены».

Внимание! Чтобы исключить риски, связанные с объектом недвижимости, его нужно проверить

Прежде чем заключить договор, у контрагента нужно запросить выписку из ЕГРН, посмотреть правоустанавливающие документы, а также проверить, не ведется ли судебный спор в отношении этого объекта.

Так, без предварительного получения выписки из ЕГРН лицо рискует приобрести недвижимость, которая является объектом аренды или ипотеки. Данные обременения сохраняются и при переходе прав на имущество.

Если же недвижимость находится под арестом, регистрационный орган не зарегистрирует переход права собственности.

Риски могут касаться и самого контрагента. Нужно проверить его полномочия распоряжаться объектом недвижимости, документы, подтверждающие полномочия лица, которое выдало доверенность, а также документы лица, подписывающего договор.

Если контрагент – организация или индивидуальный предприниматель, нужно получить у них те документы, которые рекомендуется запрашивать при проверке любого нового контрагента. Продавца также можно проверить при помощи внешних источников информации (государственные реестры, интернет-сайты, СМИ).

Если контрагент – физическое лицо, помимо документа, удостоверяющего личность, необходимо затребовать:

 данные об учете в психоневрологическом диспансере и наркологическом диспансере;

 нотариальное подтверждение о том, что лицо не состоит в браке;

 нотариальное согласие супруга на продажу с указанием конкретной собственности, если лицо состоит в браке.

Дополнительно можно попросить справку о наличии (отсутствии) судимости.

Подробнее см. На что покупателю обратить внимание при заключении договора купли-продажи недвижимости.

Перечень лиц, проживающих в помещениях

Если в жилом помещении проживают граждане, которые сохраняют право пользования им после перехода права собственности, их необходимо перечислить в договоре. Кроме того, нужно указать их права на пользование помещениями.

Обоснование

Существенным условием договора мены жилых помещений, в которых проживают лица, которые сохраняют право пользования этим помещением после того, как его приобрел другой собственник, является перечень этих лиц (п. 1 ст. 558 ГК РФ).

В качестве таких лиц могут выступать, например, наниматели, отказополучатели (ст. 1137 ГК РФ), получатели ренты (ст. 602 ГК РФ) и другие.

При этом в договоре нужно указать их право на пользование жилым помещением.

Если данное условие не закреплено в договоре, то договор мены квартиры считается не заключенным (п. 1 ст. 558 ГК РФ).

Пример условия о лицах, которые сохраняют право проживать в обмениваемых помещениях

«1. На момент подписания настоящего Договора в Квартире 1 проживает: гражданин РФ_______________, год рождения ______, пол __________, паспорт ___________ выдан _________________, код подразделения _________, который сохраняет право пользования Квартирой 1 после государственной регистрации перехода права собственности на Квартиры на основании __________, что подтверждается __________.

Иных лиц, сохраняющих право пользования Квартирой 1, не имеется.

2. На момент подписания настоящего Договора Квартира 2 свободна от проживания третьих лиц, имеющих в соответствии с законом право пользования ею».

Если граждан, которые проживают в помещении и сохраняют право им пользоваться, нет, то в договоре указывается на это.

Пример условия об отсутствии лиц, которые сохраняют право проживать в обмениваемых помещениях

«Стороны подтверждают, что обмениваемые Квартиры свободны от проживания третьих лиц, имеющих в соответствии с законом право пользования ими».

Порядок освобождения помещений

Такой порядок определяет сроки, когда собственник помещения освободит его и снимется с регистрационного учета.

Пример условия об освобождении помещения

«Сторона 1 гарантирует снятие с регистрационного учета, освобождение Квартиры 1 и передачу ее Стороне 2 в течение ____ календарных дней после государственной регистрации перехода права собственности по настоящему Договору в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по городу _______».

Ответственность сторон договора

В договоре необходимо предусмотреть меры ответственности, которые можно будет применить к контрагенту в следующих ситуациях.

Ситуация 1. Одна из сторон не выплатила в срок разницу в стоимости помещений

Это нужно для тех договоров мены, в которых стоимость обмениваемой недвижимости признается неравноценной. Стороны предусматривают ответственность в виде уплаты неустойки и возмещения причиненных убытков.

Пример условия об ответственности за просрочку уплаты разницы в стоимости

«1. В случае нарушения одной из Сторон сроков уплаты разницы в стоимости Помещений Сторона вправе потребовать уплаты неустойки в размере _____ процента от не уплаченной в срок суммы за каждый день просрочки.

2. Сторона, не исполнившая или ненадлежащим образом исполнившая обязательства по настоящему Договору, обязана возместить другой Стороне причиненные таким неисполнением убытки.

3. Взыскание пеней и возмещение убытков не освобождает Сторону, нарушившую договор, от исполнения обязательств в натуре».

Ситуация 2. Контрагент уклоняется от регистрации перехода права собственности

Пример условия об ответственности за уклонение от регистрации перехода права собственности

«В случае неосновательного уклонения какой-либо Стороны от регистрации перехода права собственности другая Сторона вправе потребовать уплаты штрафа в размере ______».

Заинтересованная сторона может обратиться в суд с иском о государственной регистрации перехода права собственности, если другая сторона уклоняется от этого.

Суд по требованию добросовестной стороны выносит решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, которая необоснованно уклонялась от регистрации, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации. На это указано в пункте 3 статьи 551 Гражданского кодекса РФ.

Примеры судебных актов, в которых суд удовлетворил иск о регистрации перехода прав на недвижимое имущество, полученное по договору мены

1. ФАС Восточно-Сибирского округа установил, что договор мены стороны заключили и исполнили. Однако при этом общество не зарегистрировало переход права собственности на нежилые помещения. В связи с этим суд удовлетворил иск другой стороны сделки о регистрации (постановление от 14 мая 2012 г. по делу № А10-1900/2011, определением ВАС РФ от 20 июля 2012 г. № ВАС-8427/12 отказано в передаче дела для пересмотра).

2. Арбитражный суд Дальневосточного округа признал законными требования общества и удовлетворил иск о регистрации перехода права собственности по договору мены. Он исходил из того, что фактическая передача недвижимого имущества состоялась, но, несмотря на это, контрагент уклонялся от регистрации перехода прав (постановление от 8 сентября 2015 г. № Ф03-3640/2015 по делу № А51-7288/2014).

Ситуация 3. Контрагент передал объект недвижимости с недостатками, которые стороны заранее не согласовали

Пример условия об ответственности за передачу помещения с недостатками

«В случае передачи Помещения, не соответствующего условиям настоящего Договора, если недостатки Помещения не были оговорены передающей Стороной, Сторона, которой передано Помещение ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от передавшей Стороны:

– безвозмездного устранения недостатков Помещения в разумный срок;

– возмещения своих расходов на устранение недостатков Помещения».

Подробнее об ответственности по договору мены см. Какие требования можно предъявить при неисполнении (ненадлежащем исполнении) договора мены.

Государственная регистрация перехода прав

Регистрирует переход права Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии в лице территориальных органов (далее – Росреестр).

Для этого необходимо подать в Росреестр:

 заявление на регистрацию перехода права собственности;

комплект документов.

Порядок представления заявления о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и прилагаемых к нему документов утвердил Минэкономразвития России в приказе от 26 ноября 2015 г. № 883.

Порядок регистрации перехода права собственности в результате мены такой же, как и при регистрации перехода в результате купли-продажи. Одно отличие – основание регистрации: вместо договора купли-продажи нужно представить договор мены. Поэтому стоит руководствоваться рекомендациями:

Какие документы нужно собрать продавцу недвижимости для регистрации перехода права собственности;

Что продавцу недвижимости нужно знать о регистрации перехода права собственности.

Особенности регистрации перехода права на жилые помещения

Если объектом мены является жилье, то дополнительно нужно представить документы, которые связаны с особенностями регистрации перехода прав на жилые помещения.

Могут понадобиться следующие документы:

 согласие органов опеки и попечительства, если в жилом помещении проживают несовершеннолетние дети (п. 4 ст. 292 ГК РФ);

 письменное согласие родителей, усыновителей или попечителей, если стороной сделки выступает несовершеннолетний от 14 до 18 лет;

 нотариальное согласие другого супруга на продажу (оригинал и копию) – если супруги приобретали жилье в период брака. В этом случае жилье находится в общей совместной собственности, и продавец без согласия супруга не вправе им распоряжаться (п. 1 ст. 34 Семейного кодекса РФ);

 выписка из домовой книги (т. е. справка о лицах, которые имеют право пользоваться жилым помещением);

 иные документы.

Совет

Собственники – физические лица могут обратиться в Росреестр с заявлением о невозможности проведения регистрационных действий без личного участия (ст. 36 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»; далее – Закон о госрегистрации). Иначе говоря, физическое лицо может подать такое заявление, чтобы исключить возможность перехода права собственности без личного присутствия.

Эта мера призвана исключить число мошеннических действий с недвижимостью, когда переход права осуществляется через представителя по доверенности.

Прежний собственник может обратиться в Росреестр и заявить о возражении в отношении зарегистрированного права на объект недвижимости. На основании такого заявления Росреестр вносит соответствующую запись в ЕГРН (ст. 35 Закона о госрегистрации). См. подробнее Помешают ли регистрации отметки в ЕГРН о возражении лица, право которого зарегистрировано ранее, или отметка о наличии судебного спора».

28.09.2017

Скоро в журнале «Юрист компании»
    Узнать больше
    Ваша персональная подборка

      Академия юриста компании

      Академия

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации  ПИ № ФС77-62254 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Посещая страницы сайта и предоставляя свои данные, вы позволяете нам предоставлять их сторонним партнерам.Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Простите, что прерываем ваше чтение

      Это профессиональный сайт для юристов-практиков. Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

      Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего полторы минуты.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      Вы продолжите читать статью через 1 минуту
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль