• Главная страница
  • » Ответы на вопросы
  • » В 2009г. ОАО заключило с муниципалитетом договор аренды неделимого земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, являющегося территорией двора общего пользования

В 2009г. ОАО заключило с муниципалитетом договор аренды неделимого земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, являющегося территорией двора общего пользования

122

Вопрос

В 2009г. ОАО заключило с муниципалитетом договор аренды неделимого земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, являющегося территорией двора общего пользования. Земельный участок предоставлен под существующее пятиэтажное здание административного назначения и 2 пристроя, используемые в качестве гаражей. в соответствии с п. договора аренды размер арендной платы для каждого Арендатора определяется Арендодателем пропорционально соотношению площади объектов недвижимости, находящихся в их собственности к общей площади объектов недвижимости, расположенной на участке. В середине 2012 и в середине 2013гг. ОАО продает 2 пристроя, используемые в качестве гаражей ООО, общей площадью 88 кв.м. В конце 2013г. ОАО узнает, что ООО получило предварительное согласование в главархитектуре города разработку проектного предложения здания торгового назначения (площадью 488 кв.м.!!! то есть реконструкцию гаражей), расположенном на земельном участке арендуемом ОАО Собственниками зданий, расположенных на вышеуказанном земельном участке являются 6 арендаторов ЗУ. Хотя, в соответствие с выпиской из ЕГРП по состоянию на 02.07.2013г., вышеуказанный земельный участок обременен арендой с множественностью лиц на стороне арендатора, в числе которых только 3 (в т.ч. ООО) из 6 собственников. В 2013г. ОАО согласовало межевой план, подготовленный по заказу ООО в связи с уточнением местоположения границы и площади земельного вышеуказанного земельного участка. осенью ООО направил в адрес ОАО форму согласия: - на образование земельного участка в границах арендованного земельного участка; - на проведение реконструкции объектов недвижимости нежилых зданий, используемых в качестве гаражей; на что ОАО ответило отказом. Чем регламентируется процедура внесения изменений в договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, заключенного с муниципалитетом? Обязан ли арендодатель (муниципалитет) согласовывать (уведомлять) с арендаторами изменение расчета арендной платы в связи с изменением (уменьшением) площади зданий? Вправе ли собственник помещений, намеренный провести реконструкцию, направить на согласование в муниципалитет проект на реконструкцию превышающий площадь нового здания в 5,5 раз? Обязан ли он истребовать согласие на реконструкцию других собственников зданий, расположенных на общем неделимом земельном участке? Если да, в соответствие с какими НПА? Если нет, в соответствие с какими НПА? Может ли ОАО оспорить действия ООО или главархитектуры? Как поступить в этом случае ОАО, учитывая, что площадь пользования территорией двора значительно уменьшится?».

Ответ

: Изменение договора аренды можно лишь по соглашению всех сторон или по решению суда. Это вызвано тем, что одна из задач гражданского законодательства — обеспечить стабильность оборота. Данное требование установлено в ст. 450 ГК РФ.

 

Условие об изменении арендной платы предусматриваются в самом договоре аренды земельного участка. Если в самом договоре аренды не предусмотрено условие о механизмах изменения арендной платы, то у арендодателя возникает обязанность уведомить арендатора об изменении арендной платы в связи с увеличением площади здания.

Собственник недвижимого имущества вправе провести реконструкцию объекта недвижимости, при которой произойдет уменьшение площади общего пользования земельного участка только с согласия остальных лиц, выступающих на стороне арендатора в силу нижеследующего.

В силу пункта 1 статьи 36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с названным Кодексом.

Пунктом 3 данной статьи установлено, что если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено названным Кодексом, федеральными законами, с учетом долей в праве собственности на здание.
Согласно пункту 19 постановления Пленума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» при рассмотрении споров, связанных с приобретением таких земельных участков, необходимо исходить из того, что договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора может быть заключен при условии участия в нем как нескольких владельцев помещений, так и одного из них. Заключение договора аренды с одним лицом на стороне арендатора производится с учетом потенциальной возможности вступления в него иных лиц на стороне арендатора в соответствии с положениями пункта 3 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Конституционный Суд Российской Федерации в Определениях от 05.03.2004 N 82-О и от 21.02.2008 N 119-О-О выразил правовую позицию о том, что критерий отнесения тех или иных земельных участков к делимым или неделимым, в том числе с расположенными на них зданиями, строениями, сооружениями, находящимися в общей долевой собственности, закреплен в абзаце втором пункта 2 статьи 6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Из этих положений, взятых в нормативном единстве с пунктом 1 статьи 6 Земельного кодекса Российской Федерации, а также во взаимосвязи со статьями 128, 133 ГК РФ следует, что неделимый земельный участок одновременно является неделимым объектом как гражданских прав, так и земельных отношений, это означает, что такой земельный участок выступает объектом прав в целом.

Таким образом, на неделимый земельный участок как объект права пользования двух или более лиц допускается существование только права общего пользования, которое может осуществляться лишь по соглашению всех ее участников, в т.ч. при аренде с множественностью лиц на стороне арендатора. Аналогичный вывод содержится в Постановлении ФАС ПО от 21.02.2013 №№ А55-31889/2011, Ф06-35/2013.

В связи с тем, что в результате реконструкции помещения уменьшиться площадь общего пользования земельным участком, согласия на реконструкцию не получено от остальных лиц, выступающих на стороне арендатора, заинтересованные лица вправе обжаловать действия должностных лиц органов местного самоуправления по выдаче разрешения на реконструкцию в судебном порядке.

Дополнительно Вы можете ознакомиться со статьей:

Совместное строительство коммерческого объекта. Какой договор лучше защитит интересы инвестора;

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах ЮСС «Система Юрист»

 

Как изменить или расторгнуть договор по решению суда: общие правила

18.12.2013 г.

С уважением,

эксперт Горячей линии ЮСС «Системы Юрист» Александр Кобзарев

Ответ утвержден:

Ведущий эксперт Горячей линии «Системы Юрист» Валентина Яковлева

 

Профессиональная справочная система для юристов, в которой вы найдете ответ на любой, даже самый сложный вопрос.
Попробуйте бесплатный доступ на 3 дня >>
Скоро в журнале «Юрист компании»
    Узнать больше


    Ваша персональная подборка

      Академия юриста компании

      Академия

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации  ПИ № ФС77-62254 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Простите, что прерываем ваше чтение

      Это профессиональный сайт для юристов-практиков. Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

      Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего полторы минуты.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      Вы продолжите читать статью через 1 минуту
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль