Между организациями заключен договор аренды с правом арендатора заключать договоры субаренды

69

Вопрос

Между организациями заключен договор аренды с правом арендатора заключать договоры субаренды. Договор заключен на неопределенный срок, соответственно не подлежит государственной регистрации. Арендатор часть помещений сдает в субаренду на срок свыше 3 лет, соответственно договор субаренды подлежит государственной регистрации. Правомерно ли в таком случае заключение договора субаренды на срок превышающий 1 год и не возникнут ли сложности при регистрации договора субаренды?

Ответ

В п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» разъяснено, что договор аренды здания, возобновленный на неопределенный срок, не нуждается в государственной регистрации.

В Определении ВАС РФ от 26.08.2010 № ВАС-11416/10 указано, что п. 11 Информационного письма неприменим к договорам аренды, изначально заключенным на неопределенный срок, поэтому такие договоры аренды нуждаются в государственной регистрации.

В соответствии с абз. 3 п. 2 ст. 615 ГК РФ к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды. Иными словами, оба договора должны пройти государственную регистрацию.

Однако, не смотря на разъяснения Высшего арбитражного суда, региональными арбитражными судами при вынесении своих постановлений применяют п. 11 Информационного письма к договорам аренды, как к заключенным, так и к возобновленным на неопределенный срок, и считают, что и те, и другие не нуждаются в государственной регистрации. К примеру, это отражено Постановлении ФАС Центрального округа от 20.03.2013 № А08-1573/2012, ФАС Северо-Западного округа от 27.12.2012 № А66-1269/2012, и ФАС Уральского округа от 26.10.2011 № Ф09-6815/11). Если принять эту точку зрения, то регистрировать нужно только договор субаренды, однако нужно иметь ввиду его подчиненное значение, т.е. то, что он может быть прекращен в любой момент до истечения 3-х лет ввиду расторжения основного договора.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах ЮСС «Система Юрист».

1. Рекомендация. Что необходимо учесть арендодателю, если договор аренды недвижимости требует регистрации

«Порядок государственной регистрации договора

С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться любая из сторон договора (абз. 2 п. 1 ст. 26 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»; далее — Закон о госрегистрации). На практике это означает, что стороны сами определяют, юристы какой из сторон будут заниматься регистрацией договора, кто будет оплачивать госпошлину за регистрацию договора и дополнительных соглашений к нему и т. п.

Регистрация договора аренды производится территориальными органами Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) в соответствии с Инструкцией о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества (утвержденной приказом Минюста России от 6 августа 2004 г. № 135).

Какие документы необходимо представить на регистрацию договора аренды.

Общий перечень документов, представляемых на регистрацию договора аренды, указан в пункте 8 Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных приказом Минюста России от 1 июля 2002 г. № 184. В частности, в него входят устав организации, документы, подтверждающие полномочия лиц, подписавших договор, свидетельство о государственной регистрации юридического лица и т. п.

Если право на недвижимое имущество ранее не было зарегистрировано за арендодателем, то для государственной регистрации договора аренды здания, сооружения, помещения или его части необходимо будет представить в регистрирующий орган кадастровые паспорта сдаваемого в аренду объекта недвижимости с указанием размера арендуемой площади (п. 3 ст. 26 Закона о госрегистрации), а для государственной регистрации земельного участка или его части — кадастровый паспорт земельного участка с указанием сдаваемой в аренду площади (п. 2 ст. 26 Закона о госрегистрации).

Если право на недвижимое имущество ранее уже было зарегистрировано за арендодателем, представление кадастрового паспорта на объект аренды не обязательно. Стороны могут представить иной документ, содержащий графическое и (или) словесное описание передаваемого в аренду объекта недвижимости (например, удостоверенный сторонами графический план объекта аренды). В таких случаях отказ в регистрации договора аренды не допускается (п. 9 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции постановления Пленума ВАС РФ от 25 января 2013 г. № 13)).

Все документы представляются в подлинниках или надлежащим образом заверенных копиях. К примеру, копии устава и свидетельства ОГРН должны быть заверены нотариально; документы, подтверждающие полномочия лиц, подписавших договор (протоколы собрания участников общества об избрании генерального директора, решения о назначении генерального директора и т. д.), могут быть заверены самой организацией с приложением печати.

Государственная пошлина за регистрацию договора аренды взимается в размере 1 тыс. руб. с физических лиц и 15 тыс. руб. с организаций (подп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). В таком же размере будет взиматься госпошлина за регистрацию дополнительных соглашений к договору аренды, а также за регистрацию расторжения договора аренды (письмо ФНС России от 1 ноября 2005 г. № 04-3-09/597 «О государственной пошлине»; далее — письмо № 04-3-09/597).

Государственная регистрация по общему правилу осуществляется в течение месяца со дня приема заявления и документов, необходимых для государственной регистрации (п. 3 ст. 13 Закона о госрегистрации)."

2. Определение ВАС РФ от 26.08.2010 № ВАС-11416/10

«В заявлении о пересмотре судебных актов по настоящему делу в порядке надзора общество указывает на ошибочность оценки договора аренды с выкупом от 01.08.2006, данной судом по делу N А33-2049/2009, указывая в частности на то, что, будучи заключенным на неопределенный срок, он не подлежал государственной регистрации. При этом общество ссылается на пункт 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применениемФедерального закона „О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“. Однако в пункте 11 данного Информационного письма указано, что не нуждается в государственной регистрации договор аренды здания, возобновленный на неопределенный срок, тогда как общество указывает, что спорный договор аренды с выкупом от 01.08.2006 был изначально заключен на неопределенный срок»



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Только для зарегистрированных пользователей

Всего минута на регистрацию и документы у вас в руках!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.