Оформление сервитута на арендуемом участке

2561

Вопрос

Оформление сервитута на арендуемом участке. Вход в помещения собственника (Компания) находится на земельном участке, который находится в аренде у другого собственника помещений в том же здании (Арендатор участка). Арендатор участка требует платы за пользование этой частью участка (проезд/проход) или прекращения его использования, что невозможно так как через эту часть участка обеспечивается вход в помещения. Возможно ли оформление частного сервитута на часть участка с Арендатором участка. Участок в государственной собственности, в аренду у коммерческой организации (Арендатор участка).».

Ответ

: Действующее законодательство допускает возможность установления частного сервитута на арендованном земельном участке. В случае отказа в заключении соглашения об установлении частного сервитута, данный вопрос возможно разрешить в судебном порядке. Ответчиком по данному иску должен выступать собственник земельного участка или уполномоченный им орган (см. Постановление ФАС ЦО от 20.11.2008 № А14-4582-2007/183-30).

Сервитутом могут обременяться не только земельные участки, но и здания, сооружения и другое недвижимое имущество, ограниченное пользование которым необходимо вне связи с пользованием земельным участком.

Применительно к правилам, предусмотренным статьями 274 - 276 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута. Причем, если суд удовлетворит требования истца, то своим решением он должен установить сервитут, а не обязывать стороны заключить соглашение о сервитуте.

Собственник здания, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование частью здания.

Вопрос установления сервитута в законодательстве отражен неоднозначно.

Гражданский кодекс РФ указывает, что сервитут, как правило, является договорной формой ограничения прав собственника, поэтому судебное вмешательство возможно при наличии между сторонами спора (п. 3 ст. 274). Указанная норма предполагает, что условием для обращения в суд является не само по себе получение досудебного отказа в определенной форме, а недостижение сторонами соглашения об установлении сервитута. При разрешении таких споров судьи полагаются не только на нормы закона, но и в какой-то степени на собственное мнение. Ведь в данном случае им приходится фактически выступать в роли составителей договора.

Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута

Также необходимо учитывать, что доказательства, подтверждающие необходимость установления сервитута на основании ст.65 АПК РФ должна предоставить сторона, требующая установления сервитута.

Вывод о том, что в отношении участка установлен или может быть установлен сервитут, можно сделать исходя из фактической обстановки. Так, Президиум ВАС РФ в постановлении от 20 июля 2010 г. № 2509/10 определил, что заявитель вправе требовать установления сервитута, поскольку «существующая лишь потенциально возможность организации подъезда к земельному участку предпринимателя через другой соседний участок, необходимость проведения значительных по объему, времени и затратам работ по организации такого подъезда свидетельствуют об отсутствии иной реальной возможности у предпринимателя пользоваться в настоящее время принадлежащим ему господствующим земельным участком». Причем в постановлении указывается, что данное толкование правовых норм является общеобязательным и подлежит применению при рассмотрении арбитражными судами аналогичных дел. Кроме того, суд отметил: «О существовании иных подъездов к земельному участку предпринимателя, обеспечивающих доступ к нему автомобильного транспорта, ответчиками не заявлялось, материалы дела также не подтверждают наличия таких подъездов».

Таким образом, можно сделать вывод, что даже при наличии потенциальной возможности прохода через иной земельный участок, если спорный земельный участок уже использовался для прохода собственником соседнего здания, суд должен установить сервитут. Причем в этом случае суд именно должен «установить сервитут своим решением, а не обязывать стороны заключить соглашение о сервитуте».

Дополнительно Вы можете ознакомиться с судебной практикой и статьями:

Постановление Президиума ВАС РФ от 28.02.2012 №№ 11248/11, А45-12892/2010;

Определение ВАС РФ от 29.05.2013 № ВАС-6097/13;

Постановление ФАС УО от 15.06.2006 № Ф09-5008/06-С3;

Информационное письмо ВАС РФ от 15.01.2013 № 153;

Журнал «Арбитражная практика» июль 7 2013. Сервитут на земельный участок. Как добиться его установления в судебном порядке;

Проблемы правового регулирования сервитутов;

Как оформить приобретение земельного участка;

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах ЮСС «Система Юрист».

Журнал «Арбитражная практика» февраль 2 2009 Проблемы правового регулирования сервитутов

<…>

«Споры по искам об установлении сервитутов достаточно распространены в арбитражной практике. Предъявляя требование об установлении сервитута, истец обязан доказать наличие условий для его установления.

Критерий необходимости установления сервитута закреплен в абз. 2 п. 1 ст. 274 ГК РФ и заключается в невозможности обеспечения нужд собственника недвижимого имущества без установления сервитута. В арбитражной практике сложился подход, согласно которому таким критерием выступает отсутствие разумной возможности обеспечения нормальной эксплуатации недвижимого имущества. Разумность является оценочной категорией и определяется судом на основе полного и всестороннего исследования фактических обстоятельств дел».

<…>

« ООО «Н» обратилось в арбитражный суд с иском к федеральному государственному образовательному учреждению высшего профессионального образования (далее — ФГОУ) об устранении препятствий в пользовании земельным участком и нежилыми помещениями, принадлежащими истцу, и обязании ответчика обеспечить беспрепятственный доступ истца к указанным объектам путем демонтажа забора, возведенного на участке ответчика.*

Решением, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, иск удовлетворен по мотивам отсутствия у истца иной возможности проезда к своему земельному участку и расположенным на нем объектам недвижимости.

В кассационной жалобе ФГОУ просило судебные акты отменить, ссылаясь на то, что истец фактически предъявил иск об установлении сервитута прохода и проезда. Ограждение территории вуза забором не препятствует функционированию базы; движение транспорта истца создаст непосредственную угрозу жизни и здоровью обучающихся и сотрудников.

Отказывая в удовлетворении кассационной жалобы, окружной суд принял во внимание, что к земельному участку и расположенным на нем объектам недвижимости истца имеются два проезда, один из которых осуществляется через территорию ответчика и указан как «проезд общего пользования». Впоследствии ответчик установил металлический забор, которым перекрыл данный проезд. Ранее эксплуатация земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости осуществлялась лицом, у которого истец приобрел это имущество, именно через данный проезд. Такая эксплуатация оговорена постановлением мэра, согласно которому при предоставлении земельного участка ответчик обязан обеспечить на его части беспрепятственные проход и проезд к соседнему земельному участку.

Суд принял во внимание сложность географического рельефа (большой перепад высот, подпорную стенку), сложившуюся застройку и отклонил довод ответчика о возможности эксплуатации имущества истца без прохода (проезда) по территории ответчика».

<…>

Профессиональная справочная система для юристов, в которой вы найдете ответ на любой, даже самый сложный вопрос.
Попробуйте бесплатный доступ на 3 дня >>
Скоро в журнале «Юрист компании»
    Узнать больше


    Ваша персональная подборка

      Академия юриста компании

      Академия

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации  ПИ № ФС77-62254 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Простите, что прерываем ваше чтение

      Это профессиональный сайт для юристов-практиков. Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

      Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего полторы минуты.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      Вы продолжите читать статью через 1 минуту
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль