Заключение договоров собственниками помещений

54

Вопрос

В соответствии с договором Аренды Арендатор хочет заключить прямой договор поставки тепла и горячей воды напрямую с РСО, но при этом ответственным за все инженерные сети и тепловые установки остается Собственник Арендодатель. В соответствии с условиями договора теплоснабжения ответственный Потребитель, а именно Арендатор. Каким образом тогда в данном случае заключить договор, или отказать в заключении Арендатору и заключить договор с Арендодателем, несмотря на то, что в соответствии с договором Аренды Арендатор должен заключить прямой договор с РСО. Не будет же РСО заключать два договора с по поставкам с Арендатором, а по ответственности с Арендодателем.

Ответ

Стороны вправе заключить такой договор.

Ранее соглашение противоречило п. 1 Правил пользования системами коммунального водоснабжения и канализации, которые ограничивали заключение договоров собственниками помещений.

На данный момент таких ограничений нет. То есть, РСО вправе заключить договор поставки энергоресурсов с арендатором напрямую. Учитывая наличие инженерных сетей, речь может идти об одном договоре, со множественностью сторон на стороне потребителя энергоресурсов. Как следствие, к таким отношениям применимы положения статей 322-326 ГК РФ о солидарных должниках и кредиторах, что автоматически дает РСО возможность требовать оплату с любого лица, если тот же арендатор допустит просрочку. Ответственным за оборудование можно оставить только арендодателя.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист» и «Системы Главбух».

1. Рекомендация. Как организовать и оформить расчеты по коммунальным платежам за арендованное имущество

Ситуация: может ли арендатор напрямую заключить договор с коммунальными службами на поставку коммунальных услуг (электроэнергии, тепловой энергии, воды, газа и т. д.)

Да, может, но только на услуги электроснабжения* и с согласия арендодателя.

В отношении поставки электроэнергии арендатор вправе заключить отдельный договор с энергоснабжающими организациями. Дело в том, что субабонент (арендатор), получивший доступ к электросети (теплосети) абонента (арендодателя), способен потреблять энергию самостоятельно. Это в свою очередь позволяет ему заключить соглашение об оплате потребляемой энергии по отдельному договору. Тогда он сам может вести необходимые расчеты за коммунальные услуги, минуя арендодателя. Это следует из норм статьи 539 Гражданского кодекса РФ.

Арбитражная практика по данному вопросу неоднозначна. Ряд арбитражных судов признает законность подобных действий субабонента, объясняя это так. Для соглашения между арендатором-субабонентом и энергоснабжающей организацией неважно, через какие именно сети – собственные или принадлежащие другим лицам – арендатор-субабонент потребляет электроэнергию (тепловую энергию). Подобные выводы приведены, например, в постановлениях ФАС Центрального округа от 13 ноября 2002 г. № А35-1883/02С9 и Северо-Западного округа от 29 августа 2003 г. № А05-9978/02-263/24.

В то же время согласно нормам Гражданского кодекса РФ именно с абонентом, владеющим энергопринимающими устройствами, у субабонента связано право на получение и потребление энергии. Все договоренности между арендатором-субабонентом и поставщиками энергии носят вторичный характер по сравнению с договоренностями арендодателя-абонента с ними. Следовательно, прежде чем арендатору заключать отдельное субабонентское соглашение с коммунальными службами, нужно получить согласие арендодателя на такой способ взаиморасчетов. Об этом говорится в постановлениях ФАС Поволжского округа от 31 октября 2002 г. № А12-1988/2002-18 и Центрального округа от 21 января 2003 г. № А36-138/8-02.

По Гражданскому кодексу РФ данный порядок действует и в отношении других видов коммунальных услуг, если специальными правилами для них не установлено другого (п. 2 ст. 548 ГК РФ).

Так, к услугам по оплате водоснабжения такой вариант расчетов не применим. Дело в том, что правилами пользования системами коммунального водоснабжения канализации установлено, что абонентами указанных услуг могут быть только собственники помещений* (п. 1 Правил, утвержденных постановлением Правительства РФ от 12 февраля 1999 г. № 167, п. 2 ст. 548 ГК РФ). Поэтому самостоятельно заключить такой договор арендатор не имеет возможности.

Таким образом, способ оплаты арендатором коммунальных расходов непосредственно коммунальным службам может иметь место, но не по всем видам потребляемых услуг. В связи с этим данный способ нельзя отнести к оптимальному варианту расчета за коммунальные услуги по арендованному имуществу.

2. Рекомендация. Что необходимо проверить арендатору в проекте договора аренды недвижимости

В договоре аренды указано, что арендатор обязан заключить договор с ресурсоснабжающей организацией. Арендатор договор не заключил. Может ли ресурсоснабжающая компания потребовать с арендатора оплатить стоимость оказанных коммунальных услуг

Нет, не может. Ответчиком по такому иску будет арендодатель. А затем арендодатель сможет взыскать с арендатора убытки.

Если арендатор, вопреки условиям договора аренды, не заключит договор с ресурсоснабжающей организацией, то оплатить стоимость оказанных коммунальных услуг по требованию коммунальных служб должен будет именно арендодатель как собственник арендованного помещения.* Такая правовая позиция изложена в определениях Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного суда РФ от 20 февраля 2017 г. № 303-ЭС16-14807 и от 10 ноября 2014 г. № 305-ЭС14-1452, а также в постановлении Президиума ВАС РФ от 4 марта 2014 г. № 17462/13.

01.09.2017

Скоро в журнале «Юрист компании»
    Узнать больше
    Ваша персональная подборка

      Академия юриста компании

      Академия

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации  ПИ № ФС77-62254 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Посещая страницы сайта и предоставляя свои данные, вы позволяете нам предоставлять их сторонним партнерам.Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Простите, что прерываем ваше чтение

      Это профессиональный сайт для юристов-практиков. Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

      Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего полторы минуты.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      Вы продолжите читать статью через 1 минуту
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль