Спор о границах

55

Вопрос

У нас с собственником соседнего участка возник спор о границах. Суть спора в следующем при проведении кадастровых работ инженер проложил границу по наружной стене здания (капитального строения). Эти сведения были внесены в росреестр. Позже мы провели экспертизу, и в своем заключении эксперт сказал, что так делать нельзя и это противоречит закону. Мы обратились с этой экспертизой в росреестр, но нам отказали в исправлении кадастровой ошибки. Сейчас планируем пойти в суд. Вопрос: в какой суд необходимо обращаться (по месту расположения земельного участка или по месту нахождения отделения росреестра)? Есть ли в базе образец заявления? Какой будет размер госпошлины? И правильно ли я понимаю, что ответчиком будет выступать именно росреестр, а не собственник второго участка?

Ответ

В данных спорах выбираются разнообразные способы защиты прав.

При наличии спора о праве, вопрос об исправлении реестровой ошибки не может быть решен. Дело в том, что требуя изменить характеристики земельного участка, по сути заявляется требование о необходимости прекращения прав третьего лица на этот земельный участок в существующих границах и площади. Оспаривание права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРН.

В судебной практике разъясняется, что исправление наложения границ земельных участков возможно путем предъявления виндикационного иска (постановление 15 ААС от 29.06.2012 № 15АП-6429/2012).

Кроме того, при пересечении границ участков предъявляют иски об установлении границ участка. Это объясняется тем, что в п.2 Постановления Пленума ВС РФ, Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22 иск об установлении границ земельного участка, отнесенный к искам о правах на недвижимое имущество. К примеру, в Определении ВАС РФ от 26.06.2013 № ВАС-7498/13 поддержан вывод нижестоящих судов о том, что иск об установлении границ земельного участка является самостоятельным способом защиты нарушенного права, направленным на устранение неопределенности в прохождении границы земельного участка и разрешение спора о принадлежности той или иной его части. Смежный землепользователь по таким искам является ответчиком. Подсудность спора – по месту нахождения участка.

В Письме Минфина России от 27.07.2012 № 03-05-06-03/66 разъяснено, что при подаче в суд общей юрисдикции искового заявления об установлении границ земельного участка государственная пошлина должна уплачиваться в соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ - как при подаче искового заявления имущественного характера, подлежащего оценке, в зависимости от цены иска - см. «Размеры госпошлины по делам, рассматриваемым в судах общей юрисдикции и в мировом суде».

Результат рассмотрения такого спора зависит от причин наложения границ участков. Как правило, такие споры разрешаются на основании заключений судебной землеустроительной экспертизы.

Встречаются и требования о признании недействительным межевания земельного участка – см. Постановление АС СЗО от 25.06.2015 № А13-13248/2012 (где ответчиками выступают Росреестр и смежный собственник).

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

1.Кадастровая ошибка. Как исправить ее в судебном порядке

«ТРЕБОВАНИЕ ОБ ИСПРАВЛЕНИИ КАДАСТРОВОЙ ОШИБКИ ДОЛЖНО СОДЕРЖАТЬ УКАЗАНИЕ НА НОВЫЕ ГРАНИЦЫ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА*

Поскольку исправление кадастровой ошибки, по общему правилу, состоит в кадастровом учете земельного участка в виде корректировки его границ, то исковое требование должно быть сформулировано исходя из этого. Пример правильного искового требования приведен в одном из дел, и выглядит следующим образом: «исправить кадастровую ошибку, изменив границу земельного участка с кадастровым номером … в части от точки А до точки Б и от точки В до точки Г, сформировав ее по новой границе от точки А до точки Д, от точки Е до точки Ж (координаты точек А–Г взяты из кадастровой выписки о земельном участке; координаты точек Д–Ж получены в результате кадастровых работ, выполненных кадастровым инженером, и содержатся в межевом плане по уточнению границ земельного участка …» (постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 31.05.2012 по делу №А46-15527).

В некоторых делах истцы такое требование дополняют требованием об обязании владельца участка, поставленного на учет с кадастровой ошибкой, обратиться в кадастровую палату с заявлением о кадастровом учете этого участка в связи с необходимостью уточнения его границ. Удовлетворяя это требование, суды мотивируют его следующим образом: при наличии заявления от собственника объекта недвижимости об исправлении ошибки и документов, содержащих сведения в объеме, необходимом для внесения данных исправлений, орган кадастрового учета принимает решение об устранении такой ошибки, с учетом требований ч. 5 ст. 28 ФЗ «О ГКН» и письма Роснедвижимости от 04.03.2008 №ВК/0877 «О подготовке документов для целей обеспечения ведения государственного кадастра недвижимости». Однако, учитывая отказ собственников соседних земельных участков обратиться с заявлением об исправлении кадастровой ошибки, надлежащим способом защиты является требование к собственникам соседних участков об исправлении технической ошибки, допущенной при постановке на кадастровый учет принадлежащих им земельных участков (постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 03.03.2010 по делу №А32-9027/2008).

Гораздо более аргументированной, на наш взгляд, является другая позиция. В силу ч. 5 ст. 28 ФЗ «О ГКН» суд по требованию любого лица или любого органа, в том числе органа кадастрового учета, вправе принять решение об исправлении кадастровой ошибки в сведениях. Таким образом, из системного толкования данных норм следует, что орган, осуществляющий государственный кадастровый учет недвижимости, вправе самостоятельно исправить допущенные в ГКН ошибки, если нет оснований полагать, что такое исправление может причинить ущерб либо нарушить законные интересы правообладателей земельных участков или третьих лиц. В противном случае исправление ошибок в ГКН осуществляется на основании решения суда. Из приведенного следует, что поскольку одним из оснований для исправления кадастровой ошибки в сведениях является вступившее в законную силу решение суда об исправлении такой ошибки, право на обращение другого лица в суд с таким заявлением не зависит от наличия или отсутствия заявления собственника объекта недвижимости (постановление ФАС Поволжского округа от 21.04.2011 по делу №А57-5976/2010).

На практике требование об осуществлении кадастрового учета иногда сопровождается предъявлением других требований, никак не связанных с кадастровым учетом. Например, признать сведения кадастрового учета земельного участка относительно места расположения границы участка недействительными, признать незаконными действия кадастровой палаты по утверждению результатов межевания земельных участков, признать кадастровую ошибку (ошибку в местоположении границы ранее учтенного земельного участка) в сведениях государственного кадастрового учета в отношении земельного участка, отменить межевое дело как не соответствующее границам и конфигурации, указанным в выданном госакте. Предъявление таких требований видится излишним.

ПРИ НАЛИЧИИ СПОРА О ПРАВЕ, ВОПРОС ОБ ИСПРАВЛЕНИИ КАДАСТРОВОЙ ОШИБКИ НЕ МОЖЕТ БЫТЬ РЕШЕН*

В последнее время все чаще появляются решения арбитражных судов об отказе в иске об исправлении кадастровых ошибок на том основании, что между истцом и ответчиком (собственником соседнего участка) имеется спор о праве, который, по мнению судов, не может решаться в порядке, предусмотренном для исправления кадастровой ошибки (постановления ФАС Поволжского округа от 27.02.2010 по делу №А55-11694/2009; Северо-Кавказского округа от 09.11.2010 №А63-18995/2009, от 28.04.2012 по делу №А32-9864/2011; Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.08.2012 по делу №А23-1162/2012). Однако суды не указывают, какой же все-таки иск должен быть предъявлен вместо иска об исправлении кадастровой ошибки. В обосновании своей позиции суды лишь воспроизводят аргументацию, заимствованную из судебных актов ВАС РФ по двум делам, приведенным ниже.

Практика.Управление автомобильных дорог обратилось в арбитражный суд с заявлением к кадастровой палате об обязании исправить кадастровую ошибку путем переноса координат поворотных точек границ земельного участка без согласования с правообладателем земельного участка. Суд первой инстанции требования удовлетворил, однако апелляционная инстанция судебное решение отменила, в иске отказала. Выводы апелляции основывались на том, что внесение в ГКН сведений об изменении площади и (или) границ земельного участка вследствие корректировки местоположения его границ, по сути, представляет собой распоряжение этим участком. В результате право собственности и иные производные вещные права на участок в прежнем виде, определяемом совокупностью уникальных характеристик, прекращаются. Требуя изменить характеристики земельного участка, заявитель, по сути, заявлял о необходимости прекращения прав третьего лица на этот земельный участок в существующих границах и площади. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства. Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП (п. 52 совместного постановления Пленумов ВС РФ №10 и ВАС РФ №22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»). Таким образом, суд посчитал, что заявителем выбран ненадлежащий способ защиты своих прав. Отказывая в передаче дела на рассмотрение Президиума, коллегия судей ВАС РФ мотивировала это тем, что внесение требуемых заявителем изменений предполагает изменение существующих границ и площади этого участка. Исходя из того, что между учреждением и обществом по существу имеется спор о праве, который не может быть разрешен в порядке исправления ошибки в государственном кадастре недвижимости в соответствии с требованиями ст. 29 ФЗ «О ГКН», суды пришли к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленного по делу требования (определение ВАС РФ от 07.07.2011 №ВАС-8397/11).

Из определения Высшего арбитражного суда РФ видно, что в рассматриваемом деле имеется ситуация «до кадастровой ошибки», когда в ГКН ошибка, содержащаяся в межевом плане, пока еще не воспроизведена. Ведь под кадастровой ошибкой, согласно ФЗ «О ГКН», понимается именно воспроизведенная в ГКН ошибка в документе, на основании которого вносились сведения в ГКН (п. 2 ч. 1 ст. 28). Как следствие, в данном деле речь идет о том, что лицо, ставящее участок на учет, пытается «откроить» в ходе межевания часть соседнего участка. Возникает спор о том, кому же принадлежит эта часть. И это действительно спор о праве. Вот только спором о кадастровой ошибке он не является, так как здесь нет кадастровой ошибки как таковой.

Практика. Управление Росимущества обратилось в арбитражный суд с заявлением к кадастровой палате и Росреестру о признании незаконными действий по внесению в государственный земельный кадастр сведений о площади по одному участку, а также об обязании упомянутых лиц внести в ГКН сведения о площади данного участка в другом размере. Основанием иска явилось то обстоятельство, что кадастровая палата в административном порядке скорректировала границы земельного участка, принадлежащего государству, без согласия собственника. Решая дело по существу, Президиум ВАС РФ указал, что внесение в кадастр сведений об изменении площади земельного участка вследствие корректировки местоположения его границ требует изменения соответствующих сведений о площади земельного участка в ЕГРП у всех его зарегистрированных правообладателей, включая собственника. По сути, это внесение представляет собой распоряжение участком, в результате которого право собственности на участок в его прежнем виде, определяемом совокупностью уникальных характеристик, прекращается. Следовательно, изменение Росреестром в рамках административной процедуры ранее внесенных в кадастр уникальных характеристик земельного участка без извещения и согласия его собственника по заявлению лица, имеющего на тот же участок ограниченное вещное право, нарушает положения ст.ст.44, 53 ЗК РФ и ст. 235 ГК РФ. Как следует из совокупности положений ФЗ «О ГКН», при согласии всех заинтересованных правообладателей земельного участка кадастровая ошибка исправляется в рамках административной процедуры, при несогласии хотя бы одного из них – по решению суда (определение ВАС РФ от 23.12.2010 №ВАС-14765/10, постановление Президиума ВАС РФ от 22.03.2011 №14765/10).

Именно в последнем предложении и заключена суть разъяснения Высшего арбитражного суда РФ: в случае, если собственник земельного участка полагает, что соседний участок поставлен на учет с наложением границ на его участок, то спор об исправлении наложения решается не кадастровой палатой в административном порядке, а только по решению суда. Данное решение будет вынесено судом по иску собственника об исправлении кадастровой ошибки. Поскольку в результате удовлетворения такого иска площадь соседнего участка уменьшится и, как следствие, уменьшится объем права собственности на земельный участок, то такой спор действительно является спором о праве. А иск об исправлении кадастровой ошибки является единственным надлежащим способом разрешения этого спора.

ИСК ОБ ИСПРАВЛЕНИИ КАДАСТРОВОЙ ОШИБКИ ОТЛИЧАЕТСЯ ОТ ДРУГИХ СПОСОБОВ ЗАЩИТЫ ПРАВ*

Иск об исправлении кадастровой ошибки достаточно специфичен. Часто происходит смешение этого иска с другими способами защиты прав. Необходимо отличать требование об ис--правлении кадастровой ошибки от иска об установлении границ земельного участка. Судебная практика знает случай, когда такой иск был использован для устранения кадастровой ошибки, состоящей в наложении границ земельных участков (определение ВАС РФ от 29.12.2011 №ВАС-16469/11). Однако использование данного иска для этой цели представляется ошибочным. Требование об установлении границ используется в случае отказа смежного землепользователя в согласовании границ в ходе межевания земельного участка, а также в случае спора о местоположении границ земельного участка, не прошедшего кадастровый учет для целей выкупа или аренды на основании ст. 36 ЗК РФ.

Иными словами, цель иска об установлении границ – скорректировать границу земельного участка на местности, установить, где конкретно на земле, согласно сведениям ГКН, она должна непосредственно проходить. Данный иск предшествует иску об установлении границ. То есть сначала корректируются координаты характерных точек границ земельного участка в ГКН, а лишь затем граница устанавливается на местности путем предъявления иска об установлении границ.

Следует также разделять иски об исправлении кадастровой ошибки от вещных и реституционных исков. К настоящему времени имеется судебная практика, в которой разъясняется, что исправление наложения границ земельных участков возможно только путем предъявления виндикационного иска (постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.06.2012 №15АП-6429/2012) и даже иска о признании сделки недействительной (постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 28.04.2012 по делу №А32-9864/2011).

Такая позиция представляется ошибочной. Последствием удовлетворения вещного иска, равно как и иска о признании сделки с земельным участком недействительной, является прекращение права собственности на участок, возврат владения участком истцу. В результате такого решения изменения вносятся только в ЕГРП. Однако сведения о кадастровой ошибке содержатся не в ЕГРП, а в ГКН. Последний не учитывает права, он учитывает только факт существования участка, как объекта недвижимого имущества, как списка координат характерных точек участка.

Следовательно, если лицо, заинтересованное в исправлении кадастровой ошибки, обратится в суд с вещным или реституционным иском, то в случае удовлетворения этого иска оно не получит необходимый ему результат. Несмотря на то, что право смежного землепользователя в таком случае прекратится, наложение соседнего участка на участок истца по-прежнему сохранится в ГКН. Истец в этом случае не сможет заставить кадастровую палату скорректировать границы соседнего участка, так как нет решения суда, обязывающего кадастровую палату это сделать. Нормы о вещных исках (ст.ст. 302–305 ГК РФ), а так же нормы о последствиях недействительности сделок (ст. 167 ГК РФ) не называют исправление кадастровой ошибки (внесение изменений в ГКН) в качестве последствия удовлетворения таких исков».

2.Если участок накладывается на смежные земли, владельцу поможет иск об установлении границ

«Территория вновь образованного участка пересекается с границами смежных земель. О последних уже есть сведения в кадастре недвижимости. Как решить проблему? Поможет ли требование исправить кадастровую ошибку?

Спрашивает Тимофей Хлебников, юрист, г. Уфа

Нет, это неверный способ защиты права. На практике Федеральная служба госрегистрации (Росреестр) нередко приостанавливает оформление земельного участка. Так происходит, когда при его постановке на кадастровый учет полномочный орган узнает, что произошло наложение вновь образованного участка на границы смежных с ним земель, сведения об уникальных характеристиках которых уже содержатся в Государственном кадастре недвижимости (далее — ГКН).

Владельцы вновь образованных участков в большинстве случаев заявляют суду о наличии кадастровой ошибки в описании местоположения границ. Они ссылаются на наложение фактических границих земельного участка, которые не установлены в предусмотренном законом порядке и еще не внесены в ГКН, на границы соседних земель, координаты которых уже описаны в ГКН. Такие действия будут ошибочными. Указанные обстоятельства не подходят под определения технической или кадастровой ошибки, поскольку между сторонами существует спор о местоположении межевой границы. Если лицо выберет такой способ защиты нарушенного права, оно проиграет спор. Так произойдет, поскольку статья 28 Федерального закона от 24.07.07 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее — закон № 221ФЗ) предусматривает возможность исправить ошибки путем внесения достоверных сведений в ГКН, а не признанием такой ошибки. Например, суд не удовлетворил иск заявителя. Истец считал, что произошло наложение фактических границ принадлежащего ему участка, границы которого не установлены в предусмотренном законом порядке и не внесены в ГКН, с границами соседнего участка, координаты которого описаны в ГКН. Суд решил, что основания, по которым истец заявил требования, не подпадают под определение кадастровой или технической ошибки. Заявитель выбрал неверный способ защиты права. Статья 28 закона № 221-ФЗ предусматривает возможность для исправления кадастровой ошибки. Для этого в реестр вносятся правильные сведения. Закон не предусматривает такого способа исправления, как признание ошибки (апелляционное определение Московского областного суда от 06.08.14 по делу № 33–17114/2014).*

Аналогичной позиции придерживаются и другие суды. Так, суд отказался исправить кадастровую ошибку, которая возникла в ходе межевания и постановки на кадастровый учет земельного участка истца. Суд указал, что между сторонами существует спор о границе. Чтобы его разрешить, нужно оспорить смежную границу (апелляционное определение Орловского областного суда от 03.09.14 по делу № 33–1655). В другом деле суд отказал в иске об исправлении кадастровой ошибки и признании зарегистрированного права собственности на земельные участки отсутствующим. Предметом спора были разногласия сторон по поводу границ земельных участков (апелляционное определение ВС РФ Республики Алтай от 06.08.14 по делу № 33–630).

Рассматриваемая ситуация — это пример спора о праве на участок. Чтобы восстановить свои права, лицо должно обратиться к смежным землепользователям. Нужно подать исковое заявление с требованием установить межевые границы по данным технических либо правовых документов, которые отражают фактическое местоположение границ спорных земель (апелляционное определение Воронежского областного суда от 04.06.13 № 33–2839)».

30.08.2017

Скоро в журнале «Юрист компании»
    Узнать больше
    Ваша персональная подборка

      Академия юриста компании

      Академия

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации  ПИ № ФС77-62254 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Посещая страницы сайта и предоставляя свои данные, вы позволяете нам предоставлять их сторонним партнерам.Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Простите, что прерываем ваше чтение

      Это профессиональный сайт для юристов-практиков. Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

      Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего полторы минуты.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      Вы продолжите читать статью через 1 минуту
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль