Договор аренды части недвижимости

2

Вопрос

Мы хотим заключить договор аренды части недвижимости (5 помещений склада) на 2 года. Отдельного кадастрового паспорта на эти помещения нет. Какие документы нужно предоставить в росреестр для регистрации договора аренды. Право собственности на склад зарегистрировано.

Ответ

Пакет документов для регистрации договора аренды общий – заявление сторон на совершение регистрационного действия; договор аренды, документ об уплате госпошлины; документ, который удостоверяет личность заявителя и т.д. См. более подробно «Как собрать пакет документов для регистрации сделки с недвижимостью», «Что необходимо учесть арендодателю, если договор аренды недвижимости требует регистрации», п.2 Приложения 2 к Приказу Минэкономразвития России от 09.12.2014 № 789.

Для регистрации договора аренды, арендованные помещения должно пройти кадастровый учет.

В п.9 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.11.2016) разъяснено, что с 01.01.2017 действует следующее правило - если в аренду передается часть здания или сооружения, право на которые зарегистрировано в ЕГРН, государственный кадастровый учет такой части здания или сооружения осуществляется одновременно с государственной регистрацией договора аренды на такую часть здания или сооружения без соответствующего заявления (п.5 ст.44 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ).

Иными словами, для регистрации ограничения (обременения) части недвижимого имущества, она должна пройти кадастровый учет, поскольку в соответствии с п.1.2 ст.20 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ не допускается осуществление государственной регистрации (в том числе права) аренды на объект недвижимого имущества, который не считается учтенным.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

Как собрать пакет документов для регистрации сделки с недвижимостью

«Чтобы зарегистрировать права на недвижимость, нужно собрать (а затем подать в Росреестр) определенный пакет документов. Если он окажется неполным или какой-либо из документов будет составлен неверно, то процесс регистрации может затянуться – придется исправлять ошибки. К тому же время, которое заявитель проведет в отделении Росреестра, будет потрачено впустую.

Совет

Чтобы подготовка к регистрации договора не затянулась на длительное время, стоит заранее совершить ряд действий.

Так, юристу стороны, которой принадлежит недвижимость – предмет сделки, нужно заранее позаботиться о получении документов, необходимых для регистрации сделки. А в договоре с контрагентом стоит указать:

1) чей юрист будет заниматься регистрацией договоров;

2) какая сторона, какие именно документы обязана представить для регистрации в установленный срок;

3) какая сторона будет оплачивать госпошлину за регистрацию сделки (как правило, свои расходы по оплате госпошлины каждая из сторон берет на себя);

4) какие санкции понесет виновная сторона:

 за просрочку подачи документов на регистрацию;

 за непредставление документов контрагенту;

 за просрочку оплаты госпошлины и за непредставление контрагенту оригинала платежного документа об оплате и т. д.

5) в какой срок после получения зарегистрированного договора одна сторона должна передать другой стороне:

 экземпляр договора с отметкой о регистрации и

 иные документы, которые возвратил Росреестр.

Также еще до подписания договора стоит записаться на прием в территориальном отделении регистрирующего органа. Услугой можно воспользоваться на сайте Росреестра. Это позволит быстрее подать документы на регистрацию и избежать длинных очередей. Подробнее о том, как записаться на прием, см. видео.

Как узнать состав пакета документов

Единого универсального перечня документов, которых будет достаточно для регистрации любых сделок с недвижимостью, не существует. В каждом отдельном случае набор документов определяется в зависимости от вида сделки, ее сторон и иных условий.

Однако на сайте Росреестра есть специальный сервис «Жизненные ситуации». С помощью него можно узнать перечень документов, которые нужны в конкретной ситуации. Для этого нужно:

1) выбрать объект (например, это может быть земельный участок, нежилое помещение, объект незавершенного строительства);

2) выбрать операцию, которую планируете совершить (например, арендовать, купить);

3) уточнить информацию в появившейся анкете (например, кто является арендатором и арендодателем – физическое лицо или организация; кто подает заявление – сам заявитель лично или его представитель).

При этом можно выделить стандартный набор документов, которые для регистрации необходимы всегда:

1) заявление на совершение регистрационного действия;

2) документы–основания для государственной регистрации прав;

3) документ об уплате госпошлины;

4) документ, который удостоверяет личность заявителя;

5) документы, которые подтверждают:

право заявителя подавать документы на регистрацию;

правовой статус сторон сделки (для организаций и предпринимателей);

полномочия лиц, подписавших договор (когда основание для регистрации – сделка).*

Внимание! Ко всем документам, которые нужно представить на регистрацию, Закон № 218-ФЗ предъявляет общие требования. Если их нарушить, то Росреестр откажет в приеме документов

Можно выделить три общих требования ко всем документам, которые нужно собрать.

1. Понятность текстов (п. 2 ст. 21 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»; далее – Закон № 218-ФЗ)

Заявитель должен оформить тексты документов разборчиво, без сокращения наименования юридических лиц, с указанием их мест нахождения. Фамилии, имена и отчества физических лиц, адреса их мест жительства нужно писать полностью.

2. Отсутствие исправлений (п. 2 ст. 25 Закона № 218-ФЗ)

Росреестр не примет:

1) документы, которые имеют:

 подчистки,

 приписки,

 зачеркнутые слова

 и иные, не оговоренные в них исправления;

2) документы, которые написаны карандашом;

3) документы с серьезными повреждениями, которые не позволяют однозначно истолковать их содержание.

3. Минимальное число экземпляров – два (п. 3 ст. 21 Закона № 218-ФЗ)

Заявитель должен представить документы на бумажном носителе (за исключением актов госорганов и судов, заявления на регистрацию) не менее чем в двух экземплярах. Росреестр после регистрации возвращает правообладателю один из них.

Росреестр требует предоставить на регистрацию сделки с недвижимостью кадастровый паспорт объекта, выписку из ЕГРН, выписку из ЕГРЮЛ и (или) нотариально заверенные учредительные документы. Обязан ли заявитель их предоставить

Нет, не обязан.

Заявитель обязан представить только документы, которые указал пункт 4 статьи 18 Закона № 218-ФЗ.

Росреестр не вправе требовать у заявителя документы, если они (или сведения, которые в них содержатся) есть в распоряжении:

 государственных органов,

 органов местного самоуправления либо

 их подведомственных организаций.

Росреестр самостоятельно запрашивает такие документы (или сведения, которые в них есть) в соответствующих органах и организациях. Заявитель может их представить, но только по своей инициативе (п. 5 и 6 ст. 18 Закона № 218-ФЗ).

Так, Росреестр предлагает сообщать заявителям о фактах, когда у них требуют кадастровый паспорт. Росреестр разместил на специальной странице своего официального сайта адрес электронной почты (stats_UVGD@rosreestr.ru), куда можно писать, если при регистрации требуют кадастровый паспорт.

Документ 1. Заявление на совершение регистрационного действия

Законодатель перечислил лиц, которые вправе подать заявление о регистрации, в статье 15 Закона № 218-ФЗ.

Заявитель сам выбирает, как подать заявление:

1) в бумажном виде при личном обращении:

 в Росреестр;

 к уполномоченному лицу Росреестра при выездном приеме;

 через МФЦ;

2) в бумажном виде по почте: письмом с объявленной ценностью, описью вложения и уведомлением о вручении;

3) в форме электронных документов и (или) электронных образов документов по Интернету через:

единый портал государственных и муниципальных услуг (функций);

официальный сайт.

Такое правило указано в пункте 2 Порядка представления заявления..., утвержденного приказом Минэкономразвития России от 26 ноября 2015 г. № 883, далее – Порядок № 883.

Форма заявления указана в приложении 1 к приказу Минэкономразвития России от 8 декабря 2015 г. № 920 «Об утверждении форм заявления...», а требования к ее заполнению – в приложении 4. Также образцы для заполнения есть на сайте Росреестра.

Заявление в форме документа на бумаге правообладатель подписывает собственноручно. Заявление в форме электронного документа – подписывает усиленной квалифицированной электронной подписью (п. 3 Порядка № 883).

Росреестр уведомляет заявителя, что принял заявление и документы, указывает их перечень, дату и время (п. 17 ст. 18 Закона № 218-ФЗ). Порядок и способы уведомления... утвердил приказ Минэкономразвития России от 15 марта 2016 г. № 127, далее – Порядок № 127.

Как Росреестр уведомит заявителя, зависит от формы обращения, которую он выбрал:

1) если заявитель лично обратился в МФЦ, направил документы в электронной форме или по почте, то Росреестр обязан уведомить заявителя:

 письмом на электронную почту, в котором будет ссылка на уведомление, – электронный документ на сайте Росреестра. Ссылка доступна в течение суток с момента первого перехода, который возможен в течение одного месяца (подп. 1 п. 2 Порядка № 127) или

 письмом по почте, если заявитель отправил заявление по почте и не указал в нем электронный адрес (подп. 2 п. 2 Порядка № 127);

2) если сотрудник выехал к заявителю, то расписку выдают сразу на месте (подп. 1 п. 17 ст. 18 Закона № 218-ФЗ).

Совет

Не стоит сразу ставить дату подачи на заявлении. Тогда не придется переделывать заявление, если в такую дату по каким-либо причинам подать документы на регистрацию сделки не удалось. Дату можно будет поставить уже в ходе проверки документов специалистом отделения Росреестра перед тем, как он их примет на регистрацию.

Число заявлений, которое подают на регистрацию, как правило, зависит от количества сторон договора. Каждая из них подает заявление от своего имени (ст. 18 Закона № 218-ФЗ). Исключение – договор аренды. Его регистрация возможна по заявлению любой из сторон сделки (п. 1 ст. 51 Закона № 218-ФЗ).

Если заявитель отправляет документы по почте, то должен засвидетельствовать подлинность своей подписи на заявлении у нотариуса (подп. 1 п. 12 ст. 18 Закона № 218-ФЗ).

Документ 2. Документы–основания для государственной регистрации прав

Основания для регистрации устанавливает пункт 2 статьи 14 Закона № 218-ФЗ. Например, это может быть свидетельство о наследстве, судебный акт.

В большинстве случаев основание для регистрации – договор, который нужно зарегистрировать или из которого возникают правоотношения. Передавать на регистрацию нужно будет только один подлинник (ч. 3 ст. 21 Закона № 218-ФЗ).

В Росреестр необходимо представить:

 не менее чем два экземпляра-подлинника, один из которых тут же возвращают правообладателю, второй помещают в реестровое дело, – если стороны совершили сделку в простой письменной форме;

 не менее чем два экземпляра, один из которых (подлинник) тут же возвращают правообладателю, – если стороны совершили сделку в нотариальной форме или право на основании сделки возникло до вступления в силу Закона № 122-ФЗ.

Об этом сказано в пункте 3 статьи 21 Закона № 218-ФЗ.

Как убедить контрагента передать свой экземпляр (оригинал) договора на регистрацию, если он боится не получить его обратно

Есть два решения.

Решение 1 – подписать дополнительный экземпляр договора (можно даже заверить у нотариуса копию подписанного договора) и оставить его контрагенту, не отдавая на регистрацию, а после регистрации передать контрагенту еще один экземпляр – уже с регистрационной записью.

Решение 2 – объяснить контрагенту, что он сможет получить копию договора с регистрационной надписью в Росреестре по своему заявлению без участия второй стороны (п. 13 ст. 62 Закона № 218-ФЗ).

Если право возникло из публичных отношений с госорганами – они сами обязаны передать документы в Росреестр. Закон № 218-ФЗ установил новый порядок регистрации (ч. 2 ст. 19). С 2017 года госорган (или орган местного самоуправления) обязан сам направить в Росреестр документы на регистрацию в срок не позднее пяти рабочих дней:

1) с даты, когда принят акт, по которому возникает:

 право;

 ограничение права;

 обременение объекта недвижимости;

2) с даты, когда совершена сделка в отношении недвижимости (в т. ч. сделка, которая произошла на основании акта органа государственной власти или органа местного самоуправления).

Документ 3. Документ об уплате госпошлины

Формально закон не обязывает подавать документ об уплате госпошлины. Росреестр не откажет в приеме документов, если заявитель не приложит доказательство ее оплаты (п. 7 ст. 18 Закона № 218-ФЗ).

Если лицо подало заявление, но не оплатило пошлину, то ему выдают или направляют уникальный идентификатор платежа для уплаты пошлины, а также указывают дату, до которой необходимо ее оплатить (п. 6 Порядка № 883).

Однако документ об уплате госпошлины (и его копию) лучше представить при подаче заявления на регистрацию. Есть риск, что Росреестр не получит сведения об оплате госпошлины.

Обоснование

Росреестр будет проверять, поступила ли оплата от заявителя через Государственную информационную систему о государственных и муниципальных платежах.

Если в этой системе не будет информации об уплате пошлины (например, из-за технического сбоя), то Росреестр вернет документы без рассмотрения по истечении пяти дней с момента подачи заявления.

Такие правила установил пункт 3 статьи 25 Закона № 218-ФЗ.

Организация на регистрацию представляет платежное поручение об оплате госпошлины с отметкой банка о его исполнении. Физическое лицо – квитанцию об оплате госпошлины наличным платежом. Бланки этих документов есть на сайте Росреестра на специальной странице.

На оригинале документа об оплате госпошлины сотрудник Росреестра сразу делает отметку о его погашении.

Совет

Лучше заранее сделать копию документа об оплате. Это позволит избежать потери времени при подаче документов на регистрацию. После окончания регистрации эта копия останется в деле, а оригинал документа об оплате госпошлины заявителю будет возвращен.

Размеры государственной пошлины за регистрацию недвижимости указаны в части 1 статьи 333.33 Налогового кодекса РФ. На сайте Росреестра в специальном разделе можно найти удобную таблицу с размерами госпошлины по каждому регистрационному действию.

Документ 4. Документ, который удостоверяет личность заявителя

Заявитель всегда должен предоставить документ, который удостоверяет его личность.

Обычно это паспорт гражданина РФ (п. 1 Положения, утвержденного постановлением Правительства РФ от 8 июля 1997 г. № 828, п. 1 Указа Президента РФ от 13 марта 1997 г. № 232 «Об основном документе, удостоверяющем личность гражданина Российской Федерации на территории Российской Федерации»). Если документы на регистрацию подает иностранный гражданин или лицо без гражданства, то нужно обратиться к статье 10 Федерального закона от 25 июля 2002 г. № 115-ФЗ «О правовом положении иностранных граждан в Российской Федерации». В ней указаны возможные документы-заменители.

Обязанность предоставить документ, который удостоверяет личность, не зависит от того, чьи интересы представляет заявитель, – свои, другого физического лица или организации (п. 8 и 9 ст. 18 Закона № 218-ФЗ).

Если заявитель направляет документы по почте, то нужно приложить копии документа, который удостоверяет личность:

1) физического лица:

 правообладателя,

 стороны или сторон сделки,

 их представителя, если заявитель – представитель,

2) представителя организации, если правообладатель, сторона или стороны сделки – юридические лица.

Об этом сказано в подпункте 4 пункта 12 статьи 18 Закона № 218-ФЗ.

Документ 5. Документ, который подтверждает право заявителя подавать документы на регистрацию

Если заявитель представляет интересы другого физического лица или организации, то он должен доказать, что у него есть право подавать документы.

Это право подтверждают:

1) доверенность на подачу заявления на регистрацию сделки

Такая доверенность должна быть нотариально удостоверена (п. 8 ст. 18 Закона № 218-ФЗ).

Совет

Если заявление на регистрацию подается от нескольких сторон сделки, то юристу необходимо иметь доверенность на регистрацию от каждой стороны. В противном случае в Росреестр нужно идти юристам каждой из сторон сделки. На практике это считается нецелесообразным.

С собой нужно иметь подлинник и копию доверенности (можно даже не заверенную). Сотрудник Росреестра:

 их проверяет и сверяет,

 заверяет копию и оставляет ее в деле,

 возвращает подлинник заявителю.

2) документ, который подтверждает право действовать без доверенности от имени юридического лица

Лицо, которое имеет право действовать без доверенности от имени организации (например, директор), должно предъявить на выбор:

 оригиналы учредительных документов юридического лица;

 их нотариальные копии;

 копии, которые заверило лицо с правом действовать без доверенности от имени организации (если есть печать, то ее также нужно поставить).

Об этом сказано в пункте 9 статьи 18 Закона № 218-ФЗ.

Документ 6. Документы, которые подтверждают правовой статус сторон сделки (для организаций и предпринимателей)

С 2017 года Росреестр сам запрашивает учредительные документы в налоговой инспекции.

Закон № 218-ФЗ обязывает Росреестр самостоятельно запрашивать в налоговом органе учредительные документы заявителя (ч. 9 ст. 18 Закона № 218-ФЗ). При этом не имеет значения, представлял ли их ранее заявитель на регистрацию прав и вносил ли в них изменения.

Документ 7. Документы, которые подтверждают полномочия лиц, подписавших договор (когда основание для регистрации – сделка)

Если основание для регистрации – сделка, то нужно подтвердить полномочия лица, которое ее заключило (подписало) (п. 9 ст. 18 Закона № 218-ФЗ).

Так, если договор подписал генеральный директор (единоличный руководитель организации), то нужно представить:

 протокол об избрании директора либо

 решение о его назначении.

Эти документы представляются в копиях, которые можно заверить в организации, с обязательным приложением печати.

Если договор подписало лицо по доверенности, то нужно представить нотариально удостоверенную копию этой доверенности».

29.08.2017

Скоро в журнале «Юрист компании»
    Узнать больше
    Ваша персональная подборка

      Академия юриста компании

      Академия

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации  ПИ № ФС77-62254 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Посещая страницы сайта и предоставляя свои данные, вы позволяете нам предоставлять их сторонним партнерам.Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Простите, что прерываем ваше чтение

      Это профессиональный сайт для юристов-практиков. Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

      Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего полторы минуты.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      Вы продолжите читать статью через 1 минуту
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль