Риски при покупки нежилого здания

19

Вопрос

Нашему предприятию предложить купить нежилое здание. До сделки запросили выписку из ЕГРН. Выяснилось, что данное здание: 1) обременено залогом до декабря текущего года в пользу банка. 2) дважды наложен арест налоговой службой. 3) наложен арест по сводному исполнительному производству. При этом продавец утверждает, что может продать данное здание, минуя торги. Не могу представить себе каким образом. При этом банк, у которого в залоге находится здание, пока не является взыскателем по исполнительному производству. Любые регистрационные действия в отношении данного здание невозможны. Руководство настаивает на решении вопроса о покупке. Каким образом это возможно сделать? Планировали работать с судебными приставами, дождаться торгов, однако продавец предлагает взаимодействовать с банком, у которого здание в залоге, мотивируя тем, что банк может продать здание без торгов. Договор залога не видели, но судя по выписке ЕГРН срок расчета с банком еще не наступил.

Ответ

Сделка с такой недвижимостью влечет ряд существенных рисков для покупателя.

Во-первых, продажа обремененного залогом имущества возможна только с согласия банка (если в договоре залога не предусмотрено другое условие). Такие правила установила ст.37 ФЗ от 16.07.1998 № 102-ФЗ.

Во-вторых, арест недвижимого имущества в рамках исполнительного производства (ст.80 ФЗ от 02.10.2007 № 229-ФЗ) и налоговых отношений (ст.77 НК РФ) не позволит осуществить регистрацию перехода права собственности покупателю, до снятия данных арестов.

См. также «Инструкция: как купить недвижимость».

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

Как покупателю проверить продавца и сам объект недвижимости

«Главное, что нужно сделать перед тем, как приобретать недвижимость:

1) проверить продавца:

исследовать открытые источники информации;

запросить и исследовать его документы;

проверить полномочия подписанта;

убедиться в праве распоряжаться недвижимостью;

2) проверить объект недвижимости:

запросить выписку из ЕГРН;

проверить, не ведется ли судебный спор в отношении объекта;

исследовать правоустанавливающие документы;

провести визуальный осмотр объекта;

проверить будущие риски.

Это необходимо сделать, чтобы исключить три группы рисков.

Группа 1. Риски, которые связаны с самим процессом покупки.

Так, нужно убедиться, что в отношении имущества нет ареста и иных ограничений. Иначе Росреестр не зарегистрирует переход права.*

Группа 2. Риск, что суд признает сделку недействительной.

Например, нужно выяснить, дееспособен ли продавец, если это гражданин; или имеет ли право руководитель организации продавать объект без одобрения акционеров.

Группа 3. Постриски, которые связаны с дальнейшей эксплуатацией объекта.

Так, нужно осмотреть, нет ли на участке трубопровода, под который придется менять проект застройки; или узнать, не собирается ли госорган снести или изъять объект.

Как проверить продавца

Определенные риски могут быть связаны не только с объектом недвижимости, но и с самим продавцом. Чтобы проверить его, нужно выполнить четыре действия.

1. Проверить открытые источники информации

Чтобы проверить организацию или предпринимателя, нужно:

1) проверить информацию о госрегистрации продавца:

воспользоваться бесплатным сервисом на сайте налоговой службы;

получить выписку из ЕГРЮЛ или ЕГРИП;

2) убедиться, что продавец – не банкрот или не потенциальный банкрот. Для этого нужно проверить ИНН или ОГРН продавца:

 по Единому федеральному реестру сведений о банкротстве и по Единому федеральному реестру сведений о фактах деятельности юридических лиц;

 в картотеке арбитражных дел на случай, когда заявление о признании продавца банкротом арбитражный суд уже принял к рассмотрению, а сведений в федеральных реестрах еще нет. Кроме того, на этом ресурсе можно проверить информацию относительно заявлений о банкротстве физических лиц;

3) проверить, не принял ли налоговый орган решение о предстоящем исключении контрагента из ЕГРЮЛ. Информация есть на сайте ФНС России;

4) проверить реестр недобросовестных поставщиков и банк данных исполнительных производств;

5) узнать, входят ли в состав исполнительных органов юридического лица дисквалифицированные лица;

6) проверить, находится ли организация по месту массовой регистрации юридических лиц.

См. подробнее Как проверить контрагента при помощи внешних источников информации (государственные реестры, интернет-сайты, СМИ).

2. Проверить документы продавца

Чтобы проверить организацию или предпринимателя, нужно запросить у него ряд документов. См. Как убедить продавца представить необходимые документы.

Также см. отдельные рекомендации об особенностях заключения договора:

 с госорганом;

 с унитарным предприятием;

 с казенным предприятием;

 с некоммерческой организацией;

 с товариществом собственников жилья.

Чтобы проверить физическое лицо, необходимо затребовать:

 данные об учете в психоневрологическом и наркологическом диспансерах. Такую информацию гражданин предоставляет добровольно, в отличие от других документов в этом списке, которые нужны будут в том числе для регистрации в Росреестре;

 нотариальное подтверждение, что лицо не состоит в браке, или нотариальное согласие супруга на продажу конкретного объекта, если лицо состоит в браке;

 документ, который удостоверяет личность. Обычно это паспорт гражданина РФ (п. 1 Положения, утвержденного постановлением Правительства РФ от 8 июля 1997 г. № 828, п. 1 Указа Президента РФ от 13 марта 1997 г. № 232 «Об основном документе, удостоверяющем личность гражданина Российской Федерации на территории Российской Федерации»). Если речь идет об иностранном гражданине или лице без гражданства, то нужно обратиться к статье 10 Федерального закона от 25 июля 2002 г. № 115-ФЗ «О правовом положении иностранных граждан в Российской Федерации». В ней указаны возможные документы-заменители.

Дополнительно можно попросить предоставить справку о наличии (отсутствии) судимости. Эти справки выдает ФКУ «ГИАЦ МВД России» (п. 15 Административного регламента... утвержденного приказом МВД России от 7 ноября 2011 г. № 1121). Подробнее см. на специальном сайте.

Крупные компании обычно возлагают полномочия по запросу таких справок на службу безопасности. Если такой службы нет, проверять контрагента и в этой части придется юристу.

3. Проверить полномочия подписанта

Нужно проверить полномочия того лица, которое будет подписывать договор.

Если это представитель, нужно проверить:

 не истек ли срок действия доверенности;

 указана ли дата совершения доверенности, без которой доверенность будет ничтожной (абз. 2 п. 1 ст. 186 ГК РФ);

 есть ли необходимые полномочия у лица, которое ее удостоверило и подписало;

 вправе ли представитель подписывать договор и иные документы;

не отозвана ли доверенность.

Если представитель предоставил доверенность, которую подписали в порядке передоверия, то нужно учитывать специальные правила.

4. Проверить полномочия по распоряжению недвижимостью

Недвижимость – дорогой актив, поэтому часто операции с ней согласно учредительным документам подпадают под критерии «крупной сделки».

Юристу необходимо проверить, будет ли это сделкой с заинтересованностью или крупной сделкой, причем как для покупателя, так и для продавца. Если будет, то важно соблюсти процедуру одобрения сделки. Если этого не сделать, то есть риск, что могут признать сделку недействительной:

акционер (участник) компании-продавца или

третьи лица.

Другие ограничения могут быть связаны с запретом продавать имущество без согласия собственника.

Примеры, когда собственник ограничил право на продажу недвижимости

1. Предприятие не может продавать недвижимость, которая принадлежит ему на праве хозяйственного ведения, без согласия собственника (ст. 295 ГК РФ). Следовательно, нужно проверить согласие собственника.

2. Правообладатель обратился с заявлением в Росреестр, чтобы он сделал отметку в ЕГРН о невозможности регистрации права без его личного участия (ст. 36 Закона о регистрации). В этом случае на регистрации должен присутствовать собственник лично.

Как проверить объект недвижимости

Чтобы проверить объект, нужно выполнить пять действий.

1. Запросить выписку из ЕГРН

Информацию о зарегистрированных правах на недвижимость и об обременениях содержит Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН, реестр). Этот реестр ведет Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии – Росреестр.

До 2017 года Росреестр вел Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП). См. подробнее В чем отличие ЕГРН от ЕГРП.

Получить выписку можно тремя способами. Подробнее см. отдельную рекомендацию Как получить у Росреестра информацию о недвижимости из ЕГРН.

Внимание! Может оказаться, что в ЕГРН есть отметка о возражении лица, право которого было зарегистрировано ранее, или отметка о судебном споре

Эта возможность установлена в части 7 статьи 8.1 Гражданского кодекса РФ и статье 35 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации).

Такие отметки не помешают зарегистрировать права на это имущество.

Правовое последствие внесения в реестр таких отметок – лицо, которое обратилось за регистрацией права, считается знавшим о соответствующем притязании в случае спора с лицом, по заявлению которого внесли эту отметку.

Если лицо, по заявлению которого в реестр внесли отметку, не оспорило зарегистрированное право или суд отказал в таком иске, оно обязано возместить убытки, причиненные наличием такой отметки.

Так разъяснил Верховный суд РФ в пункте 4 постановления Пленума от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».

Закон закрепил принцип публичной достоверности ЕГРН:

 добросовестное лицо может полагаться на запись, сделанную в реестре;

 недобросовестное лицо (т. е. лицо, которому известно или должно быть известно о недостоверности указанной записи) не может получить защиту на основании записей в реестре.

На это указывает статья 8.1 Гражданского кодекса РФ.

При этом лицо, которое зарегистрировано в реестре в качестве правообладателя, считается правообладателем, но в действительности может таковым не являться, поскольку запись могут оспорить в судебном порядке (п. 6 ст. 8.1 ГК РФ).

Сведения в ЕГРН – общедоступные. Действует правило открытости сведений о государственной регистрации прав. Росреестр обязан предоставить выписку из ЕГРН любому лицу, которое обратится с запросом.

Росреестр не предоставит сведения из ЕГРН в двух случаях: у заявителя нет допуска к ним или их нет в реестре.

По общему правилу Росреестр предоставляет заявителю сведения из ЕГРН в срок не более трех рабочих дней с даты, когда Росреестр получит запрос (п. 9 ст. 62 Закона о госрегистрации). Если заявитель обратился не напрямую в отделение Росреестра, а в МФЦ, то срок составит четыре дня (п. 11 ст. 62 Закона о госрегистрации).

Размер платы определяет приложение 1 к приказу Минэкономразвития России от 10 мая 2016 г. № 291 «Об установлении размеров платы за предоставление...» (далее – приказ № 291).

Например, чтобы запросить выписку о правах на любую недвижимость, нужно заплатить:

1) юридическому лицу:

 2200 руб. за выписку на бумаге;

 600 руб. за электронную выписку;

2) физическому лицу – 750 и 300 руб. соответственно.

Внимание! Без выписки из ЕГРН покупатель рискует приобрести объект, который обременен, например, находится в залоге или в аренде. Обременение сохранится и при переходе прав на объект. Если же недвижимость находится под арестом, Росреестр вовсе не зарегистрирует переход права собственности.

Выписка из ЕГРН позволит покупателю:

 удостовериться, что объект действительно принадлежит продавцу на праве собственности;

 заручиться гарантией, что он добросовестный приобретатель, который предпринял надлежащие действия для законного приобретения имущества (ст. 302 ГК РФ);

 проверить, есть ли обременения на недвижимость, например арест, залог или сервитут на земельный участок;

 проверить, есть в ЕГРН отметка о невозможности регистрации права без личного участия правообладателя (ст. 36 Закона о регистрации).

2. Проверить открытые источники информации

Покупатель может бесплатно воспользоваться двумя сервисами на сайте Росреестра:

1) «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online». Этот сервис позволит получить онлайн минимальную общедоступную информацию. Например, можно набрать кадастровый номер и узнать адрес объекта и кадастровую стоимость;

2) «Публичная кадастровая карта». Этот сервис позволит проверить только земельный участок.

3. Проверить, не ведется ли судебный спор в отношении объекта

Информация о судебных разбирательствах в отношении потенциального предмета покупки крайне важна. Если в отношении объекта есть судебный спор, он может быть никак не отражен в ЕГРН. Росреестр вносит в ЕГРН только информацию о решениях суда, которые вступили в силу.

При этом закон разрешает внести отметку по обращению (ч. 7 ст. 8.1 ГК РФ):

1) лица, которое имеет возражения в отношении зарегистрированного права. Если оно не оспорит в течение трех месяцев зарегистрированное право в суде, Росреестр аннулирует отметку о возражении. В этом случае лицо не вправе повторно вносить отметку о возражении;

2) лица, которое уже оспаривает зарегистрированное право в суде.

Однако это право, а не обязанность. Поэтому, даже если спор есть, отметки об этом может и не быть в ЕГРН. Значит, нужно проверить:

картотеку арбитражных дел и

 сайт арбитражного суда того региона, где находится объект.

Кроме того, стоит дополнительно проверить не только судебные разбирательства в отношении предмета сделки, но и судебные процессы с участием самого продавца. Может оказаться, что продавец – профессиональный сутяжник, который уклоняется от своих обязательств.

4. Проверить правоустанавливающие документы

Нужно проверить историю сделок с объектом недвижимости. Лучше проверить как минимум две цепочки – не только как продавец приобрел объект, но и как продавец имущества продавцу стал собственником.

Бывает, продавец ссылается на то, что документов, которые связаны с предыдущей куплей-продажей или приватизацией нет. В таком случае нужно оценить риски и попробовать самостоятельно найти документы с помощью госархивов.

Главное, на что следует обратить внимание, – есть ли у третьих лиц право требовать объект в порядке виндикации. Исследовать нужно до глубины срока исковой давности.

Внимание! Право собственности не гарантирует, что объект не признают самовольной постройкой и не снесут

Обоснование

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество не может подменять собой основание возникновения, изменения и прекращения права. Так отметил Конституционный суд РФ в определении от 27 сентября 2016 г. № 1748-О.

Поэтому нужно проверить:

 основание, в связи с которым возникло первичное право на объект при его создании, и

 вероятность того, что суд удовлетворит требования местных органов власти о сносе объекта как самовольной постройки.

См. подборку судебных решений 2016 года, когда суд удовлетворил требование госоргана признать объект самовольной постройкой и снести его:

по Москве;

по другим регионам.

5. Провести визуальный осмотр объекта

Когда речь идет о покупке одного простого объекта, например офиса, то такое действие провести несложно. Однако если организация покупает несколько десятков объектов, например земельные участки, то юристы могут пренебречь осмотром всей недвижимости.

На что обратить внимание при осмотре земельного участка

1. Проверить, соответствуют ли сведения об участке тому, что есть на местности:

 удостовериться, что фактическая площадь участка соответствует площади в документах;

 проконтролировать соответствие вида разрешенного использования. Например, в документах указан вид разрешенного использования земельного участка «под индивидуальный жилой дом», а фактически на участке расположен магазин или автомастерская;

 убедиться, что местоположение границ участка соответствует сведениям в документах;

 проверить, нет ли на участке объектов, правовой статус которых будет затруднять использование (например, линии электропередачи, трубопроводы);

 удостовериться, что на участке нет чужих объектов недвижимости. Иначе есть риск, что владельцы таких объектов будут претендовать на часть земельного участка (п. 1 ст. 35 ЗК РФ, п. 1 ст. 552 ГК РФ).

2. Осмотреть участок на предмет иных факторов, которые могут помешать его использованию:

 проверить, что оставляют на участке прежние владельцы: постройки, мусор;

 удостовериться, что рядом нет опасных производств;

 узнать, чем занимаются предприятия на соседних участках. Например, соседство со сборщиками металла может отпугивать соискателей на работу и клиентов;

 проверить, есть ли рядом автомагистрали, железнодорожные пути.

6. Проверить будущие риски

Покупатель в сделке по купле-продаже недвижимости – менее защищенная сторона, чем продавец. В частности, покупателю достаются все постриски, которые связаны с эксплуатацией имущества.

Поэтому покупателю стоит удостовериться при покупке:

 участка – не собираются ли госорганы изъять его для государственных нужд;

 помещения – не собираются ли сносить здание, например, из-за аварийного состояния.

Подобную информацию нужно запросить в местных органах власти по месту нахождения объекта».

29.08.2017

Скоро в журнале «Юрист компании»
    Узнать больше
    Ваша персональная подборка

      Академия юриста компании

      Академия

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации  ПИ № ФС77-62254 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Посещая страницы сайта и предоставляя свои данные, вы позволяете нам предоставлять их сторонним партнерам.Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Простите, что прерываем ваше чтение

      Это профессиональный сайт для юристов-практиков. Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

      Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего полторы минуты.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      Вы продолжите читать статью через 1 минуту
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль