Срок заключения основного договора аренды

5

Вопрос

Если в предварительном договоре аренды указано следующее условие: "Стороны обязаны заключить Долгосрочный договор аренды в отношении Помещения после регистрации права собственности Арендодателя на Помещение в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, но не позднее «01» января 2020 г.". В какой срок в данном случае стороны должны заключитьСрок з? Считается ли условие о сроке заключения основного договора аренды согласованным?

Ответ

Да, считается.

В данном случае срок исполнения предварительного договора аренды имеет отлагательное условие его исполнения, и зависит от наступления определенных фактических обстоятельств, которые должна совершить одна из сторон не позднее 01.01.2020 (ст. 157 ГК РФ).

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист».

Рекомендация. Что нужно проверить при заключении предварительного договора

2. Срок для заключения основного договора.

Если стороны не установят срок, в течение которого они должны заключить основной договор, то сделать это нужно в течение года с момента заключения предварительного договора (п. 4 ст. 429 ГК РФ).*

Годичный срок может не отвечать интересам сторон. Например, арендодатель не успеет получить право собственности на недвижимое имущество и в связи с этим арендатор не сможет заключить договор аренды с собственником недвижимости.

Если стороны намерены заключить основной договор в иной временной промежуток (а не в течение года), то в предварительном договоре нужно согласовать условие о сроке.

Оптимальный вариант – указать конкретную дату, до наступления которой стороны должны заключить основной договор.

Пример формулировки условия о сроке для заключения основного договора. Срок истекает в конкретный день

«Стороны обязуются заключить Основной договор до 25 февраля 2018 года включительно».

Можно воспользоваться и другим вариантом – указать промежуток времени начиная с момента заключения предварительного договора. Однако при этом нужно учитывать, что тогда между сторонами может возникнуть неопределенность в отношении того, с какого дня договор начинает действовать (например, если стороны заключают его путем обмена письмами). Если будут такие разногласия, то возникнет и спор о том, когда необходимо заключить основной договор.

Пример формулировки условия о сроке для заключения основного договора. Срок исчисляется с момента заключения предварительного договора

«Стороны обязуются заключить Основной договор в течение 3 (трех) лет с момента заключения настоящего договора».

Кроме того, ничто не запрещает установить обязанность заключить основной договор в конкретный день (т. е. не раньше и не позже определенной даты).

Однако не стоит связывать срок для заключения основного договора с теми или иными действиями, которые стороны должны совершить во исполнение предварительного договора. Например, в определении от 10 марта 2015 г. № 5-КГ14-173 Верховный суд РФ указал:

  • «условием о сроке заключения основного договора не является... срок, в течение которого истец была вправе подтвердить свою платежеспособность путем предъявления векселей»;
  • «Указание... на исполнение покупателем своих обязанностей в срок не позднее двух месяцев с момента получения уведомления о наличии права собственности продавца на квартиру также не является условием, с которым связывается срок заключения основного договора»;
  • «Не является таким условием и предусмотренный... срок ввода дома в эксплуатацию, поскольку с ним предварительный договор никак не связывает заключение основного договора».

Такие условия, несмотря на появление в Гражданском кодексе РФ новой статьи 327.1, являются довольно рискованными. Практика ее применения к предварительному договору еще не устоялась. Суды со ссылкой на изложенную выше позицию Верховного суда РФ могут прийти к выводу о несогласованности срока и применить общее правило о годичном сроке.

25.08.2017

Скоро в журнале «Юрист компании»
    Узнать больше
    Ваша персональная подборка

      Академия юриста компании

      Академия

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации  ПИ № ФС77-62254 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Посещая страницы сайта и предоставляя свои данные, вы позволяете нам предоставлять их сторонним партнерам.Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Простите, что прерываем ваше чтение

      Это профессиональный сайт для юристов-практиков. Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

      Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего полторы минуты.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      Вы продолжите читать статью через 1 минуту
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль