Оспаривание кадастровой стоимости помещения и земельного участка

12

Вопрос

Как изменить кадастровую стоимость нежилого помещения и земельного участка за 2015 год - чтобы уменьшить налог на землю и дом за 2015 год. В конце 2016 года - была переоценка, и кадастровая стоимость данных объектов стала в два раза меньше, чем была ранее. Но неподъёмные налоги за 2015 год - налоговая выставила только летом 2017 года. В какой суд обращаться и какая практика имеется по Тюмени и Тюменской области. На какие правовые нормы можно сослаться в необходимости снижения кадастровой стоимости.

Ответ

Оспорить кадастровую стоимость помещения и земельного участка можно в общем порядке – см. рекомендацию «Как оспорить кадастровую стоимость», но оспорить в 2017 г. кадастровую стоимость за 2015 г. и уменьшить налог за 2015 г. не получится.

Кадастровая стоимость оспаривается не за конкретный год. При оспаривании кадастровой стоимости, новая стоимость устанавливается на дату, по состоянию на которую была определена первоначальная кадастровая стоимость.

Но новая кадастровая стоимость подлежит применению только с 1 января того года, в котором она была оспорена (п. 28 Постановления Пленума ВС РФ от 30.06.2015 № 28, ст.24.20 Закона об оценочной деятельности).

Т.е. оспорив кадастровую стоимость в 2016 г., новая стоимость и будет применяться с 01.01.2016 г. Произвести перерасчет налогов за предыдущие периоды – 2015 г. не получиться.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

Как оспорить кадастровую стоимость

<…>

«Оспорить кадастровую стоимость могут арендатор, собственник или другие заинтересованные лица. Для этого нужно обратиться в суд или комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (ч. 1 ст. 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»; далее – Закон № 237-ФЗ).

Обоснование

Кадастровая стоимость объекта недвижимости – это определенная расчетная величина. Ее устанавливает оценщик с учетом экономических характеристик объекта недвижимости.

Кадастровая стоимость нужна, чтобы рассчитать:

  • земельный налог или налог на имущество;
  • арендную плату или плату за пользование;
  • выкупную (продажную) стоимость при выкупе из государственной или муниципальной собственности и др.

Внимание! Прежде чем оспаривать кадастровую стоимость, нужно уточнить, по правилам какого закона это делать

С 1 января 2017 года до 1 января 2020 года – переходный период (ст. 24 Закона № 237-ФЗ). В течение этого времени действуют два закона. Какой именно из них применять, чтобы оспорить кадастровую стоимость, зависит от ситуации.

Ситуация 1. Кадастровую оценку нужно оспаривать по правилам Закона № 237-ФЗ, если ее провели по правилам этого закона. Полноценно закон начнет действовать на территории страны с 1 января 2020 года. Однако каждый субъект федерации вправе принять решение о переходе к оценке по правилам Закона № 243-ФЗ раньше, причем как в отношении всего недвижимого имущества, так и в отношении отдельных видов.

Ситуация 2. Кадастровую оценку нужно оспаривать по правилам Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ), если ее провели по правилам этого закона. Этот закон применяют, чтобы оспорить кадастровую стоимость, которую определили или начали определять до 1 января 2017 года, а также ту, которую определили по правилам Закона № 135-ФЗ в переходный период.*

Как узнать кадастровую стоимость

Узнать кадастровую стоимость объекта недвижимости и получить другие необходимые сведения можно как лично, так и на официальном сайте Росреестра. На этом сайте в разделе «Государственные услуги» нужно выбрать подраздел «Получить выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости». Чтобы найти информацию, понадобится кадастровый номер и адрес объекта. Этот номер указан в свидетельстве о регистрации права собственности, а также в выписке из ЕГРН.

Кто вправе оспорить кадастровую стоимость

Оспорить кадастровую стоимость вправе юридические и физические лица, чьи права и обязанности затрагивают результатами определения кадастровой стоимости (ч. 1 ст. 22 Закона № 135-ФЗ).

Обычно это:

  • собственник, в том числе участник долевой собственности;
  • бывший собственник, если он оспаривает кадастровую стоимость как налогоплательщик;
  • лицо, которое владеет недвижимостью на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения;
  • арендатор недвижимого имущества. Если арендатор пользуется недвижимостью, которая принадлежит гражданам или юридическим лицам, то для оспаривания необходимо, чтобы арендная плата рассчитывалась на основе кадастровой стоимости. Дополнительно требуется согласие собственника. Он может выразить его в договоре или иной письменной форме;
  • лицо, которое имеет исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Это следует из пункта 6 постановления Пленума Верховного суда РФ от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее – Постановление № 28).

В течение какого срока можно оспорить кадастровую стоимость

Это можно сделать в течение пяти лет с момента, когда сведения о кадастровой стоимости включили в ЕГРН, но до момента, когда сведения в ЕГРН изменятся в связи с новой оценкой или по итогам оспаривания (ч. 4 ст. 22 Закона № 237-ФЗ, ч. 10 ст. 24.18 Закона № 135-ФЗ).

Суд вправе восстановить пропущенный срок по ходатайству заявителя, если по истечении установленного законом периода в ЕГРН не внесли очередные результаты определения кадастровой стоимости (абз. 3 п. 8 Постановления № 28).*

По каким основаниям можно оспорить кадастровую стоимость

Заинтересованное лицо вправе оспорить кадастровую стоимость по двум основаниям (ч. 11 ст. 24.18 Закона № 135-ФЗ).

Основание 1. Оценщик использовал недостоверные сведения об объекте недвижимости, когда определял его кадастровую стоимость. Это означает, что в основе кадастровой оценки лежат искаженные данные об объекте оценки. Например, оценщик (п. 13 Постановления № 28):

  • неправильно указал сведения в перечне объектов недвижимости, которые нужно оценить;
  • не применил или ошибся в данных при расчете кадастровой стоимости;
  • неверно определил условия, которые влияют на стоимость объекта. В частности, местоположение объекта, его целевое назначение, разрешенное использование земельного участка, аварийное состояние объекта, нахождение объекта в границах санитарно-защитных зон и других зон с особыми условиями использования территории и иные условия.

Основание 2. Кадастровая стоимость завышена, нужно уменьшить ее и приравнять к рыночной стоимости на ту же дату.

Оценщик допустил ошибку, когда определял кадастровую стоимость. Как ее исправить

Это зависит от того, по правилам какого закона проходила оценка кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Вариант 1. Оценка проходила по правилам Закона № 135-ФЗ. Чтобы исправить техническую и кадастровую ошибку, нужно обратиться в комиссию или суд (п. 2 Постановления № 28).

Вариант 2. Оценка проходила по правилам Закона № 237-ФЗ. Чтобы исправить ошибку, нужно обратиться в бюджетное учреждение, которое проводило оценку. Учреждение исправит ошибку, если она повлияла на величину кадастровой стоимости (ст. 21 Закона № 237-ФЗ).

Как оспорить кадастровую стоимость в комиссии по рассмотрению споров

Чтобы оспорить кадастровую стоимость в комиссии, нужно:

Заявитель хочет оспорить кадастровую стоимость в суде. Нужно ли сначала обращаться в комиссию по рассмотрению споров

Если заявитель – физическое лицо, то не нужно.

Если заявитель – юридическое лицо, то он должен предварительно обратиться в комиссию. Это правило действует для кадастровой оценки, которую проводили по правилам Закона № 135-ФЗ (ч. 3 ст. 24.18 Закона № 135-ФЗ). Такое обращение имеет статус досудебного порядка урегулирования спора, а значит, к заявлению в суд нужно приложить доказательства, что порядок соблюден (п. 9 Постановления № 28). Если кадастровую оценку проводили по правилам Закона № 237-ФЗ, то предварительно обращаться в комиссию не нужно (ч. 1 ст. 22 Закона № 237-ФЗ).

Шаг 1. Составить заявление и собрать к нему пакет документов

В заявлении нужно указать, кто и куда подает заявление, а также причины, по которым кадастровая стоимость неверна.

Если заявление подает физическое лицо, то нужно указать фамилию, имя, отчество и место жительства.

Если заявление подает юридическое лицо, то нужно указать наименование, почтовый адрес и место нахождения.

Такие требования устанавливает пункт 13 приказа Минэкономразвития России от 4 мая 2012 г. № 263 «Об утверждении Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости и признании утратившим силу приказа Минэкономразвития России от 22 февраля 2011 г. № 69 «Об утверждении Типовых требований к порядку создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости» (далее – Порядок создания и работы комиссии).

Если оспаривать кадастровую стоимость по Закону № 135-ФЗ, к заявлению необходимо приложить (ч. 16 ст. 24.18 Закона № 135-ФЗ):

1) выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая содержит сведения об оспариваемой кадастровой стоимости;

2) нотариально заверенную копию правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости – если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подает лицо, которое обладает правом на этот земельный участок. Правоустанавливающие документы – это, например, договоры купли-продажи, судебные решения, акты органов государственной власти. Правоудостоверяющие документы – это, например, свидетельство о праве собственности, выписка из ЕГРН;

3) документы, которые подтверждают, что сведения, использованные оценщиком, недостоверны, – если кадастровую стоимость оспаривают в связи с недостоверностью сведений;

4) отчет об оценке рыночной стоимости на бумаге и в электронном виде – если кадастровую стоимость оспаривают, чтобы приравнять ее к рыночной.

Как доказать недостоверность кадастровой оценки

Для этого нужно запросить сведения об объекте недвижимости, которые использовал оценщик, чтобы определить кадастровую стоимость.

Такую информацию предоставляет орган кадастрового учета или заказчик работ по определению кадастровой стоимости. Заказчиком может быть министерство имущественных отношений, управление государственного имущества в субъекте РФ, иной орган власти субъекта РФ, а в некоторых случаях – орган местного самоуправления.

Соответствующий орган предоставит сведения в течение семи дней с даты запроса (ч. 15 ст. 24.18 Закона № 135-ФЗ).

Если оспаривать кадастровую стоимость по Закону № 237-ФЗ, к заявлению необходимо приложить (ч. 9 ст. 22 Закона № 237-ФЗ):

1) выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая содержит сведения об оспариваемой кадастровой стоимости;

2) нотариально заверенную копию правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости – если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подает лицо, которое обладает правом на этот земельный участок. Правоустанавливающие документы – это, к примеру, договоры купли-продажи, судебные решения, акты органов государственной власти. Правоудостоверяющие документы – это, например, свидетельство о праве собственности, выписка из ЕГРН;

4) отчет об оценке рыночной стоимости на бумаге и в электронном виде.

Комиссия может не принять заявление, если (п. 15 Порядка создания и работы комиссии):

  • заинтересованное лицо не приложило к нему обязательные документы или нарушило срок подачи;
  • кадастровая стоимость, которая оспаривается, ранее уже установлена в размере рыночной стоимости.

Заявитель может повторно обратиться в комиссию, только если он не приложил необходимые документы.

Шаг 2. Направить заявление

Направить заявление можно:

  • лично;
  • почтой. Днем подачи считают день, который указан на оттиске в уведомлении о вручении;
  • через Интернет, например, через портал государственных услуг.

Если заинтересованное лицо подает заявление лично, то сделать это можно через территориальное управление Росреестра в субъекте РФ или МФЦ.

Шаг 3. Получить решение

Комиссия рассматривает заявление в течение месяца с даты поступления. Заявитель может принять участие в рассмотрении, если желает (ч. 19, 20 ст. 24.18 Закона № 135-ФЗ, п. 16, 17 Порядка создания и работы комиссии).

По результатам рассмотрения комиссия принимает решение о пересмотре кадастровой стоимости или об отказе (ч. 15 ст. 22 Закона № 237-ФЗ). Свое решение она обязана направить заявителю в течение пяти рабочих дней с даты принятия.

Если решение не удовлетворяет заявителя, можно обратиться в суд (ч. 22 ст. 22 Закона № 237-ФЗ).

Как оспорить кадастровую стоимость в суде

Дела об оспаривании кадастровой оценки рассматривают суды общей юрисдикции по правилам Кодекса административного производства РФ.

Чтобы оспорить кадастровую стоимость в суде, нужно:

Шаг 1. Составить заявление и собрать пакет документов

В административном исковом заявлении нужно указать (ст. 125, ч. 1, 2 ст. 220, ч. 1 ст. 246 КАС РФ):

1) наименование суда;

2) наименование административного истца. Если заявление подает юридическое лицо, то его место нахождения и ОГРН. Если заявление подает физическое лицо, то его место жительства или место пребывания, дату и место его рождения. Также нужны номера телефонов, факсов, адреса электронной почты административного истца, его представителя;

3) наименование административного ответчика, его место нахождения, номера телефонов, факсов, адреса электронной почты, если известны;

Кого указывать ответчиком при оспаривании кадастровой стоимости

Это зависит от того, что именно оспаривает заявитель.

Если заявитель оспаривает кадастровую стоимость в связи с ее недостоверностью или просит приравнять ее к рыночной, то соответчиками выступают Росреестр и государственный орган или орган местного самоуправления, который утвердил результаты определения кадастровой стоимости.

Если заявитель оспаривает решение, действия или бездействие комиссии, то соответчиками выступают комиссия и отделение Росреестра, при котором она действует.

Такой вывод следует из пункта 7 Постановления № 28.

4) какие права, свободы и законные интересы истца нарушены или причины, которые могут повлечь за собой их нарушение;

5) основания и доводы в обоснование требования административного истца, то есть почему кадастровую стоимость нужно приравнять к рыночной или почему она недостоверна;

6) сведения об обращении в комиссию и результатах его рассмотрения – если нужно было соблюсти досудебный порядок.

Если истец оспаривает решение комиссии, то дополнительно нужно указать (п. 5, 7 ч. 2 ст. 220 КАС РФ):

1) наименование, номер, дату оспариваемого решения, дату и место оспариваемого действия или бездействия. Если обжалуется бездействие, то необходимо указать, в чем оно заключается;

2) нормативные правовые акты и их положения, на соответствие которыми нужно проверить оспариваемые решение, действие или бездействие.

Можно ли в иске совместить два требования: об оспаривании кадастровой стоимости и о пересчете арендной платы

Нет, нельзя.

Суд не рассматривает такие требования в рамках одного дела, так как это нарушит правила подведомственности и подсудности.

Однако заявитель может потребовать, чтобы суд установил рыночную стоимость объекта недвижимости, если заявитель оспаривает кадастровую стоимость из-за недостоверности (п. 5 Постановления № 28).

К заявлению нужно приложить такой же пакет документов, как и к заявлению для комиссии, с учетом того, в рамках какого закона происходит оспаривание: Закона № 135-ФЗ или Закона № 237-ФЗ (ст. 126, ч. 2, 3ст. 246, ч. 3 ст. 220 КАС РФ, п. 11 Постановления № 28).

Шаг 2. Подать заявление в суд

Споры о пересмотре кадастровой стоимости рассматривают суды города федерального значения (например, Московский городской суд), областной суд, верховный суд республики, краевой, суд автономной области и суд автономного округа.

Заявление нужно подавать в суд по месту нахождения заказчика работ по определению кадастровой стоимости или государственного органа, который ее определил (п. 15 ст. 20, ч. 1 ст. 22, ч. 2 ст. 24 КАС РФ, п. 3 Постановления № 28).

Требования о пересмотре кадастровой стоимости суд рассматривает по правилам главы 25 Кодекса административного судопроизводства РФ, а требования об оспаривании решения или действий (бездействия) комиссии – по правилам глав 22 и 25 Кодекса административного судопроизводства РФ.

Шаг 3. Получить решение суда

Суд рассмотрит заявление в течение двух месяцев, а заявление об оспаривании действий или бездействия комиссии – в течение месяца (ст. 141, ч. 1 ст. 226, ч. 1 ст. 247 КАС РФ).

Если суд удовлетворит заявление, то в резолютивной части он укажет новую кадастровую стоимость, а также дату подачи искового заявления. Эта дата нужна, чтобы определить год, с 1 января которого будет действовать новая стоимость для расчетов (ч. 5 ст. 24.20 Закона № 135-ФЗ).

Как суд распределит судебные расходы, если удовлетворит заявление об оспаривании кадастровой стоимости

Это зависит от требования, которое удовлетворил суд.

Вариант 1. Требование изменить кадастровую стоимость и приравнять ее к рыночной. В таком случае суд взыскивает судебные расходы с органа, который утвердил завышенную кадастровую стоимость. Если административный ответчик и заинтересованные лица не возражали против требований истца, то расходы несет истец.

Вариант 2. Требование изменить кадастровую стоимость, так как ее определили по недостоверным сведениям или требование исправить кадастровую ошибку. В таком случае суд взыскивает судебные расходы с органа, который утвердил результаты кадастровой оценки. Если ошибка была техническая – то с органа, который ее допустил.

Вариант 3. Требование признать незаконными решения или действия (бездействие) комиссии. В таком случае суд взыскивает судебные расходы с государственного органа, при котором действует комиссия.

Такие правила устанавливают глава 10 Кодекса административного судопроизводства РФ, часть 4 статьи 24.18 Закона № 135-ФЗ, пункт 31 Постановления № 28».

24.08.2017

Скоро в журнале «Юрист компании»
    Узнать больше
    Ваша персональная подборка

      Академия юриста компании

      Академия

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации  ПИ № ФС77-62254 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Посещая страницы сайта и предоставляя свои данные, вы позволяете нам предоставлять их сторонним партнерам.Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Простите, что прерываем ваше чтение

      Это профессиональный сайт для юристов-практиков. Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

      Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего полторы минуты.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      Вы продолжите читать статью через 1 минуту
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль