Договор купли-продажи дома

2

Вопрос

Есть договор купли-продажи дома от 25 мая 2015 г. между фирмой и физ. лицом. Акт приема-передачи отдельный не подписывался. По указанному договору шли оплаты, но потом 06 мая 2017 г. был подписан новый договор купли-продажи того же дома. И этот договор уже был зарегистрирован в росреестре. По договору от 2015 г. двухлетний срок на предъявление претензий уже истек, а по договору от 2017 г., который зарегистрирован в Росреестре, еще нет. Может ли физ. лицо - покупатель предъявить свои гарантийные требования со ссылкой на договор от 2017 г.?

Ответ

Да, физ. лицо может предъявить претензии продавцу недвижимости, ссылаясь на договор купли-продажи от 2017 г., поскольку именно на основании этого договора произошла регистрация перехода права собственности – см. «Как предъявить продавцу претензии, связанные с недостатками полученного объекта недвижимости».

Продавец в таком случае может представить доказательства, что фактическая передача недвижимости покупателю состоялась раньше – в 2015 г. и покупатель был осведомлен о фактическом состоянии объекта недвижимости – см. «Как возразить на претензии покупателя относительно недостатков объекта недвижимости».

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

Как возразить на претензии покупателя относительно недостатков объекта недвижимости

«Сделка по купле-продаже прошла: государственная регистрация произведена, объект недвижимости передан покупателю. Как быть, если у покупателя возникли претензии по поводу качества переданного имущества? С одной стороны, у продавца в таком споре более защищенное положение, так как именно покупатель должен доказывать наличие недостатков объекта недвижимости (проводить экспертизы за свой счет и т. п.). С другой стороны, есть риск, что суд сочтет требования покупателя обоснованными. Возникает вопрос, как возразить на претензию покупателя.

Есть возможности, предоставленные продавцу законом (например, несоблюдение сроков покупателем), которые позволят даже при наличии недостатков имущества возразить на претензию покупателя. Прежде всего, это ссылка на то, что покупатель нарушил сроки предъявления претензий.

Не соблюдены сроки предъявления претензии

Законом установлены сроки для предъявления покупателем претензии по качеству недвижимого имущества. Для того чтобы предъявить претензию, покупатель должен соблюсти два срока: «срок обнаружения недостатков» (ст. 477 ГК РФ) и «срок извещения продавца о ненадлежащем исполнении договора купли-продажи» (ст. 483 ГК РФ).

Соответственно, нарушение покупателем этих правил позволит продавцу по формальным основаниям (не вдаваясь в содержание предъявляемой претензии по существу, только по основанию пропуска срока) возразить покупателю на требования, связанные с качеством.

1. По общему правилу срок обнаружения недостатков переданного недвижимого имущества составляет два года. Закон или договор купли-продажи могут устанавливать более длительный срок.

Обоснование

Претензия, связанная с недостатками недвижимого имущества, может быть предъявлена покупателем при условии, что недостатки проданного имущества были обнаружены в пределах двух лет со дня передачи недвижимости по акту приема-передачи либо в пределах другого (даже более длительного) срока, если такой срок установлен законом или договором купли-продажи (п. 2 ст. 477 ГК РФ).

2. Срок извещения продавца о ненадлежащем исполнении договора купли-продажи определяется законом, либо договором, либо применяется разумный срок (ст. 483 ГК РФ). Последствием несоблюдения этого срока будет право продавца отказаться полностью или частично от удовлетворения требований покупателя. Однако если продавец знал или должен был знать о том, что переданный покупателю объект недвижимости не соответствует условиям договора купли-продажи, он не вправе ссылаться на несоблюдение этого срока покупателем.

Обоснование

Покупатель обязан известить продавца о нарушении условий договора купли-продажи относительно качества недвижимого имущества. Законом определен срок, в течение которого должно направляться извещение:

  • в срок, предусмотренный законом, иными правовыми актами или договором;
  • если такой срок не установлен, то в разумный срок после того, как нарушение должно было быть обнаружено исходя из характера и назначения имущества.

Помимо этих сроков, есть еще срок исковой давности, в течение которого покупатель имеет право на принудительную судебную защиту. Cрок исковой давности не может превышать 10 лет со дня нарушения права, для защиты которого этот срок установлен, за исключением случаев, определенных Федеральным законом от 6 марта 2006 г. № 35-ФЗ «О противодействии терроризму» (п. 2 ст. 196 ГК РФ). Общий срок исковой давности составляет три года с момента, когда лицо, чье право нарушено, узнало или должно было узнать о нарушении и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (ст. 196, п. 1 ст. 200 ГК РФ).*

Пример из практики: покупатель магазина в процессе его эксплуатации обнаружил скрытые недостатки и предъявил требования в суд о взыскании суммы снижения стоимости приобретенного по договору купли-продажи недвижимого имущества. Несмотря на наличие экспертного заключения, суд отказал в удовлетворении требования покупателя, так как пропущен срок обнаружения недостатков и срок исковой давности

Индивидуальный предприниматель Ч. обратилась в суд с иском к ООО «Г.» о взыскании 229 668 руб. – суммы снижения стоимости магазина, приобретенного по договору купли-продажи от 29 ноября 2005 года. Исковые требования мотивированы тем, что в процессе эксплуатации магазина выявлены скрытые недостатки: не выполнена вентиляция канализационного стояка, отсутствуют прочистки, неисправны радиаторы отопления, возникли трещины на потолке и стенах, уклон пола превышает допустимый.

В ходе рассмотрения спора суд установил, что факт возникновения недостатков установлен в 2005 году экспертным учреждением при рассмотрении Арбитражным судом Ярославской области дела № А82-4839/04-36 по иску ООО «Л.» к продавцу о взыскании 2 062 593 руб. задолженности по договору подряда. По утверждению Ч., она узнала об этом в 2008 году. Вместе с тем, доказательств этого в материалах дела не имеется.

Апелляционный суд поддержал решение суда первой инстанции об отказе в удовлетворении исковых требований, так как Ч. « была осведомлена о качественном состоянии приобретаемого в собственность имущества в момент его приобретения. Согласно статье 477 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель вправе предъявить требования, связанные с недостатком товара, при условии, что они обнаружены в сроки, установленные данной статьей, то есть в пределах 2-х лет со дня передачи товара. В силу пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске» (постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 6 апреля 2010 г. по делу № А82-16719/2009-21).

Возражения, которые могут быть заявлены продавцом

В случае обнаружения недостатков покупатель может предъявить требования согласно статье 475 Гражданского кодекса РФ и потребовать от продавца: соразмерно уменьшить покупную цену, безвозмездно устранить недостатки товара в разумный срок, возместить расходы покупателя на устранение недостатков товара. Как возражать на подобные требования? В зависимости от действительных обстоятельств дела продавец может использовать следующие типовые возражения:

  • недостатки были оговорены в договоре (п. 1 ст. 475 ГК РФ);
  • недостатки появились после передачи товара покупателю (ст. 476 ГК РФ);
  • недостатки касаются существенного нарушения (п. 2 ст. 475 ГК РФ), поэтому покупатель может предъявить требования только об отказе от исполнения. Покупатель часто не желает возвращать приобретенную недвижимость продавцу, поэтому такой довод может убедить покупателя пойти на нужный продавцу компромисс;
  • недостатки носили общеизвестный характер, явствовали из общего состояния объекта. Иначе говоря, возражения продавца касаются осведомленности покупателя о недостатках недвижимости.*

Обстоятельство виновности либо невиновности продавца в возникновении недостатков в проданном товаре также является юридически значимым при рассмотрении споров и может стать одним из возражений продавца на требования покупателя.

Покупатель не доказал несоответствие товара по качеству условиям договора

Важно отразить в договоре все детали и характеристики объекта недвижимого имущества. Например, если речь идет о здании, в договоре должны быть отражены технические характеристики, указанные в техническом (кадастровом) паспорте, которые определяют не столько его качество, сколько предмет договора (ст. 554 ГК РФ). Эта мера позволит в случае претензий со стороны покупателя сослаться на то, что ответственность продавца ограничивается обязанностью передать покупателю имущество, пригодное для целей, для которых имущество такого рода обычно используется.

Пример из практики: суд отказал в удовлетворении иска покупателя о взыскании убытков, причиненных продажей недвижимого имущества ненадлежащего качества. Суд установил, что наличие деревянных перекрытий вместо железобетонных не является недостатком и не препятствует эксплуатации объекта недвижимости

ОАО «Н.» обратилось в суд с иском к муниципальному образованию о взыскании 1 064 390 руб. убытков. По мнению ОАО «Н.», наличие деревянных междуэтажных перекрытий вместо железобетонных является недостатком товара (объекта недвижимости) в смысле статьи 475 Гражданского кодекса РФ.

В ходе рассмотрения спора суд установил, что предметом договора купли-продажи являлось здание парикмахерской, а строительно-технические нормы и правила не предусматривают обязательного наличия железобетонного междуэтажного перекрытия для зданий парикмахерских. «Таким образом, наличие деревянных перекрытий вместо железобетонных не является недостатком недвижимого имущества и не препятствует использованию объекта в соответствии с его назначением».

Аргумент покупателя о том, что продавец должен был передать помещение, пригодное для размещения банковского офиса, является необоснованным, поскольку целевое назначение отчуждаемого объекта недвижимости изначально было оговорено как здание парикмахерской. В результате суд отказал в удовлетворении исковых требований (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 9 июня 2010 г. по делу № А28-12672/2009-400/30).

Пример из практики: суд только частично удовлетворил требования покупателя о соразмерном уменьшении покупной цены. Покупатель не смог доказать, что холодильное и иное технологическое оборудование продавец был обязан передать вместе со зданиями по договору купли-продажи недвижимости

Индивидуальный предприниматель Р. обратился в суд с иском к ОАО «П.» о соразмерном уменьшении покупной цены по договору купли-продажи недвижимого имущества до 8 601 722 руб. и о взыскании 688 277 руб., составляющих разницу между уплаченной покупной ценой договора и новой соразмерно уменьшенной ценой.

Покупатель мотивировал иск тем, что из-за отсутствия холодильного оборудования здание убойного пункта не может рассматриваться как отвечающее эксплуатационным требованиям и их назначению.

В акте приема-передачи здания убойного пункта покупатель зафиксировал отсутствие в отдельных помещениях холодильного и технологического оборудования, электроснабжения.

В ходе рассмотрения спора суд установил, что в техническом паспорте на здание убойного пункта холодильное оборудование не указано в качестве конструктивных элементов здания; согласно экспликации к поэтажному плану, в составе здания убойного пункта значатся два помещения с назначением «холодильник» площадью 188,8 и 65,4 кв. м. В договоре купли-продажи не содержится описание холодильного и иного технологического оборудования, продаваемого вместе со зданиями.

Суд удовлетворил иск частично, уменьшив цену договора только на стоимость демонтированной компрессорной в здании убойного пункта (постановление ФАС Северо-Западного округа от 21 мая 2010 г. по делу № А42-3776/2009, определением ВАС РФ от 7 октября 2010 г. № ВАС-12884/10 отказано в передаче дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора).

Не соблюден обязательный претензионный порядок

Закон не устанавливает обязательный досудебный порядок для требований покупателя в порядке статьи 475 Гражданского кодекса РФ. Однако такой порядок можно установить в самом договоре купли-продажи недвижимости. Кроме того, может случиться так, что вместо требований по статье 475 Гражданского кодекса РФ покупатель предъявил иск о расторжении договора по общим правилам Гражданского кодекса РФ. В этом случае будет действовать правило об обязательном досудебном претензионном порядке (п. 2 ст. 452 ГК РФ).

Суд оставит без рассмотрения иск покупателя с требованием о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, если покупателем не соблюден обязательный претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора (п. 2 ч. 1 ст. 148 АПК РФ).

Пример из практики: суд оставил без рассмотрения требование о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества в порядке статьи 452 Гражданского кодекса РФ, так как не соблюден обязательный претензионный порядок урегулирования спора

Индивидуальный предприниматель К. обратилась в суд с иском к ООО «Ю.» о взыскании денежных средств в порядке статьи 475 Гражданского кодекса РФ в связи с существенными недостатками недвижимого имущества. В ходе процесса К. изменила исковые требования: просила расторгнуть договор купли-продажи и взыскать уплаченные по этому договору денежные средства в размере 5 031 000 руб.

Исковые требования мотивированы тем, что нежилые помещения имеют существенные недостатки, которые были выявлены после их передачи истцу, что подтверждается освидетельствованием строительных конструкций помещений подземной части жилого дома. Кроме того, покупатель мотивировал свои требования тем, что недостатки помещений (замачивание стен, полов и отделки помещения после дождя) не могут быть устранены без несоразмерных расходов.

Суд установил, что «недостатки являются устранимыми, стоимость устранения недостатков составляет 16 282 руб.» В результате суд сделал вывод о том, что у истца не было оснований для отказа от исполнения договора в порядке статьи 475 Гражданского кодекса РФ.

Далее суд сослался на статью 452 Гражданского кодекса РФ, согласно которой требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо доказательства направления истцом ответчику предложения о расторжении договора купли-продажи нежилого помещения.

В ходе рассмотрения спора суд установил, что доказательства направления истцом ответчику предложения о расторжении договора купли-продажи нежилого помещения в деле отсутствуют.

В связи с этим суд кассационной инстанции решил, что «требование истца о расторжении договора судом первой инстанции в силу пункта 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обоснованно оставлено без рассмотрения» (постановление ФАС Поволжского округа от 9 декабря 2011 г. по делу № А65-15360/2010)».

23.08.2017

Скоро в журнале «Юрист компании»
    Узнать больше
    Ваша персональная подборка

      Академия юриста компании

      Академия

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации  ПИ № ФС77-62254 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Посещая страницы сайта и предоставляя свои данные, вы позволяете нам предоставлять их сторонним партнерам.Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Простите, что прерываем ваше чтение

      Это профессиональный сайт для юристов-практиков. Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

      Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего полторы минуты.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      Вы продолжите читать статью через 1 минуту
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль