Залог по договору ипотеки

2

Вопрос

Мы юридическое лицо, у нас физическое лицо хочет приобрести товар, но денег нет. Физик хочет передать квартиру в залог до выплаты денег за товар. Товар по стоимости меньше стоимости квартиры. Как это все оформляется юридически, и с какими подводными камнями мы можем столкнуться.

Ответ

Данные отношения оформляются через ипотеку (залог недвижимости).

Нужно учитывать, что законодательство позволяет обратить взыскание на любое жилье, предоставленное в залог по договору ипотеки, в том числе и на единственное.

Сложности могут быть связаны с выселением, т.к. с учетом конкретных обстоятельств дела, при наличии соответствующего заявления от заинтересованных лиц суд может отсрочить исполнение судебного решения при обращении взыскания предмета залога.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист».

1. Постановление Президиума ВАС РФ от 26.11.2013 № 6283/13

<…>

«Согласно части 1 статьи 446 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на жилое помещение (его части), принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности, если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением имущества, которое является предметом ипотеки и на которое в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание.

Из пунктов 1 и 2 статьи 6, пункта 1 статьи 50 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке) следует, что залогодержатель вправе обратить взыскание на квартиру, заложенную по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этой квартиры требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, причем независимо от того, на какие цели предоставлен заем (кредит); сам по себе факт наличия у гражданина-должника жилого помещения, являющегося для него и членов его семьи единственным пригодным для постоянного проживания, не препятствует обращению взыскания на него, если оно обременено ипотекой.»*

2. Определение Московского городского суда от 26.01.2011 № 33-1585

В связи с этим суд установил начальную продажную цену указанной квартиры в размере <...> руб.

Е. были предъявлены встречные исковые требования к Акционерному коммерческому банку «Расчетный Объединенный Союзный Европейский Банк» (Открытое акционерное общество), Е.М. о признании договора ипотеки (залога) № <...> от <...> года, заключенного между Акционерным коммерческим банком «Расчетный Объединенный Союзный Европейский Банк» (Открытое акционерное общество) и Е.М., Е., недействительным.

Свои требования Е. обосновала тем, что сотрудники банка ввели ее в заблуждение относительно природы заключаемой ею сделки. При подписании договора ипотеки она (Е.) не предполагала, что в случае неисполнения условий кредитного договора ее бывшим супругом Е.М. банк вправе обратить взыскание на единственное принадлежащее ей на праве собственности жилое помещение, что она и ее несовершеннолетние дети лишатся жилья.*

В соответствии с п. 3.4.4 договора залога, залогодержатель вправе потребовать исполнения заемщиками обеспеченного ипотекой обязательства, а при неудовлетворении данного требования в течение пятнадцати календарных дней, следующих за днем получения любым из заемщиков (по выбору кредитора) уведомления о досрочном истребовании кредита, обратить взыскание на предмет ипотеки.

Таким образом, суд, руководствуясь положениями п. 1 ст. 178 ГК РФ, пришел к обоснованному выводу о том, что встречные исковые требования удовлетворению не подлежат, поскольку оснований, что указанный договор был подписан Е. вследствие введения ее в заблуждение сотрудниками банка, у суда не имеется. Каких-либо доказательств, свидетельствующих о том, что АКБ «Расчетный Объединенный Союзный Европейский Банк» вводил Е. в заблуждение относительно цели заключения договора ипотеки, истцом по встречному иску Е. суду не представлено, а в ходе судебного разбирательства не установлено.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами, в связи с чем суд пришел к обоснованному выводу о том, что Е., при заключении указанного договора ипотеки, была ознакомлена с его условиями, а значит согласилась с ними.

Судебная коллегия находит, что судом правильно применен материальный закон, подлежащий применению, установлены обстоятельства, имеющие значение для дела, имеющимся доказательствам дана надлежащая правовая оценка в соответствии с требованиями ст. ст. 67, 196 ГПК РФ.

Довод кассационной жалобы Е.М. о том, что он не был извещен о дате и времени судебного разбирательства, не может быть признан состоятельным.

По смыслу ст. 14 Международного пакта о гражданских и политических правах лицо само определяет объем своих прав и обязанностей в гражданском процессе. Поэтому лицо, определив свои права, реализует их по своему усмотрению. Распоряжение своими правами по усмотрению лица является одним из основополагающих принципов судопроизводства.

Учитывая задачи судопроизводства, принцип правовой определенности, распространение общего правила, закрепленного в ч. ч. 3, 4 ст. 167 ГПК РФ, нерассмотрение дела, находящегося длительное время в производстве суда в случае неявки в судебное заседание какого-либо из лиц, участвующих в деле, неоднократно извещаемых судом о слушании дела и при отсутствии сведений о причинах неявки в судебное заседание не соответствовало бы конституционным целям гражданского судопроизводства, что, в свою очередь, не позволит рассматривать судебную процедуру в качестве эффективного средства правовой защиты в том смысле, который заложен в ст. 6 Конвенции о защите прав человека и основных свобод, ст. ст. 7, 8 и 10 Всеобщей декларации прав человека и ст. 14 Международного пакта о гражданских и политических правах.

Суд обоснованно исходил из того, что неполучение ответчиком направляемых судом повесток и извещений о времени и месте рассмотрения дела с учетом того обстоятельства, что ответчик знал о нахождении в производстве суда гражданского дела, в котором к нему предъявлены требования материального характера, по его кассационной жалобе было отменено прежнее решение суда по основаниям его не извещения, разъяснено о добросовестном пользовании предоставленными ему процессуальными правами, свидетельствует об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в судебном разбирательстве дела и иных процессуальных прав.

Суд пришел к обоснованному выводу о том, что в условиях предоставления законом равного объема процессуальных прав неявку ответчика в судебное заседание суда нельзя расценивать как нарушение принципа состязательности и равноправия сторон.

Из дела видно, что ответчик извещался о времени и месте судебного разбирательства по всем известным судом адресам, в том числе и по последнему известному суду месту жительства, который был указан самим ответчиком в своих процессуальных документах, о причинах неявки суду не сообщил, ходатайств об отложении рассмотрения дела не представил (л.д. 93 - 103, 109 - 136, 150 - 154). Судом неоднократно принимались и другие меры к вызову Е.М. в судебное заседание. Так, согласно рапорту УУМ УПМ № 05 ОВД по О. району от <...> г., вручить судебную повестку Е.М. не представило возможным ввиду того, что неоднократном посещении квартиры по адресу: <...>, дверь в квартиру никто не открыл. По тем же причинам вручить судебную повестку через курьера ЗАО "ДХЛ Интернешнл", а также телеграммы по адресам: <...>, и <...>, не представилось возможным.

Таким образом, судебная коллегия находит, что судом были приняты исчерпывающие меры по обеспечению явки Е.М. в судебное заседание, а его неявку суд обоснованно расценил как неявку на вызов суда без уважительных причин. Кроме того, ответчику Е.М., было известно о наличии в производстве суда указанного дела, поскольку по вышеуказанному кассатором основанию решение суда уже отменялось, в связи с чем, судебная коллегия считает, что права ответчика Е.М. нарушены не были.

Довод кассационной жалобы Е. о том, что суд необоснованно отказал в удовлетворении ходатайства о принятии заявления об изменении основания встречного иска, не может служить основанием для отмены правильного по существу решения, поскольку Ефремова О.Ю. не лишена возможности обратиться в суд с самостоятельными исковыми требованиями о признании указанного договора ипотеки недействительным по иным основаниям.

Оснований для отмены решения суда по доводам кассационной жалобы судебная коллегия не находит, так как суд с достаточной полной исследовал все обстоятельства дела, дал надлежащую правовую оценку представленным доказательствам, выводы суда не противоречат материалам дела, юридически значимые обстоятельства по делу судом установлены, нормы материального права, подлежащие применению к спорным правоотношениям, судом применены правильно.

Нарушений норм процессуального закона, которые могли бы служить основанием для отмены решения суда, судом допущено не было.

Руководствуясь ст. ст. 360, 361 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Гагаринского районного суда г. Москвы от 01 октября 2010 года оставить без изменения, кассационные жалобы без удовлетворения.

18.08.2017

Скоро в журнале «Юрист компании»
    Узнать больше
    Ваша персональная подборка

      Академия юриста компании

      Академия

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации  ПИ № ФС77-62254 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Посещая страницы сайта и предоставляя свои данные, вы позволяете нам предоставлять их сторонним партнерам.Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Простите, что прерываем ваше чтение

      Это профессиональный сайт для юристов-практиков. Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

      Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего полторы минуты.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      Вы продолжите читать статью через 1 минуту
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль