Отказ наследнику в перезаключении договора аренды

9

Вопрос

В праве ли муниципальное образование отказать наследнику, в перезаключении договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, при условии, что предыдущий арендатор умер до окончания срока аренды, а на момент обращения наследника, срок договора аренды истек. При этом, в договоре указано, что в случае смерти арендатора до истечения срока аренды арендодатель обязан перезаключить договор с одним их его наследников при его согласии стать арендатором. А так же в договоре указано, что после истечения срока договора при отсутствии возражений арендодателя договор не считается возобновленным. А ч.2, ст.617 Гражданского кодекса РФ устанавливает:" 2. В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное. Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора."

Ответ

Да, вправе.

В силу ч. 1 ст.1110, ст. 1112, ч. 1 ст.418, п. 2 ст.617 ГК РФ в случае смерти гражданина, который арендует недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное. Таким образом, переход прав по договору к наследнику является предусмотренным законом случаем для изменения договора в части сведений об арендаторе недвижимого имущества в порядке п.2 ст.450 ГК РФ.

Но в рассматриваемом случае, на момент обращения наследника, срок договора аренды истек. А для заключения нового договора аренды требуется основания, предусмотренные ЗК РФ.

Чтобы заключить новый договор аренды по истечении срока действия прежнего договора, с 1 марта 2015 года требуется проводить аукцион. Это следует из п. 15 ст.39.8 ЗК РФ.

Однако в ряде случаев преимущественное право на заключение договора аренды у арендатора сохраняется. Так, в частности, закон устанавливает, что проводить торги не нужно, если (п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ):

Чтобы заключить новый договор без торгов, нужно учитывать несколько условий (п. 4 ст. 39.6 ЗК РФ):

- заявление о заключении нового договора арендатору нужно подать до истечения срока действия заключенного договора;

- исключительным правом на заключение договора аренды не обладает иное лицо;

- ранее заключенный договор аренды не был расторгнут.

В рассматриваемом случае, соблюдение условий для перезаключения договора, установленных ст.39.6 ЗК РФ не усматривается.

Кроме того, после 1 марта 2015 года пролонгация договора аренды публичного земельного участка не допускается, вне зависимости, когда был заключен договор (до 01.03.2015 или после), и в каком порядке был заключен договор аренды (на торгах или нет). Данные разъяснения содержатся в Письме Минэкономразвития России от 26.09.2016 № Д23и-4545.

Договор аренды может быть заключен в общем порядке – см. «Как определить способ выкупа или получения в аренду земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности».

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

1.Особая процедура предоставления в аренду государственного и муниципального имущества

«Имеет ли арендатор публичного земельного участка преимущественное право заключить договор аренды участка на новый срок

Нет, не имеет. Чтобы заключить новый договор аренды по истечении срока действия прежнего договора, с 1 марта 2015 года требуется проводить аукцион. Это следует из пункта 15 статьи 39.8 Земельного кодекса РФ.

Ранее закон предусматривал для арендатора такое преимущественное право заключения договора аренды на новый срок (п. 3 ст. 22 ЗК РФ).

Из этого следует, что отмена преимущественного права затрагивает договоры, заключенные до марта 2015 года, а не только договоры, которые будут заключены после этой даты. Однако в ряде случаев преимущественное право на заключение договора аренды у арендатора сохраняется. Так, в частности, закон устанавливает, что проводить торги не нужно, если (п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ):*

  • земельный участок был предоставлен без проведения торгов (см. когда проводить торги не требуется) (ст. 39.6 ЗК РФ);
  • договор аренды был заключен на аукционе и землю получил гражданин для ведения садоводства или дачного хозяйства.
  • земельный участок был предоставлен без проведения торгов (см. когда проводить торги не требуется) (ст. 39.6 ЗК РФ);
  • договор аренды был заключен на аукционе и землю получил гражданин для ведения садоводства или дачного хозяйства.

Исключение: случаи, когда участок был предоставлен без торгов в связи с признанием аукциона несостоявшимся. То есть если только один заявитель был признан участником аукциона (п. 13, 14 и 20 ст. 39.12 ЗК РФ). В этих случаях новый договор аренды нужно заключать на торгах.

Чтобы заключить новый договор без торгов, нужно учитывать несколько условий (п. 4 ст. 39.6 ЗК РФ):

  • заявление о заключении нового договора арендатору нужно подать до истечения срока действия заключенного договора;
  • исключительным правом на заключение договора аренды не обладает иное лицо;
  • ранее заключенный договор аренды не был расторгнут.*

Внимание! Для некоторых видов договоров аренды с 1 марта 2015 года закон установил ограничения по срокам заключения договоров

В зависимости от назначения использования земельного участка договор можно заключить на определенный срок в пределах, предусмотренных законом, а именно (п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ):

  • для строительства или реконструкции зданий и сооружений – от трех до десяти лет;
  • для комплексного освоения территории или ведения дачного хозяйства – от трех до пяти лет;
  • собственникам здания или сооружения – до 49 лет;
  • для индивидуального жилищного строительства или личного подсобного хозяйства – до 20 лет;
  • для сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных, огородничества – до трех лет;
  • для сельскохозяйственного производства – от трех до 49 лет;
  • в случае предоставления в аренду земельного участка, образованного из исходного участка – на срок, не превышающий срока аренды участка, являющегося исходным;
  • для завершения строительства объекта незавершенного строительства – до трех лет и др.

Кого нужно уведомлять при уступке прав по договору аренды земли, находящейся в публичной собственности: собственника или арендодателя

Нужно уведомить арендодателя (п. 9 ст. 22 ЗК РФ).

Собственник и арендодатель не всегда совпадают в одном лице. Например, собственником участка может быть администрация муниципалитета, а арендодателем – муниципальное унитарное предприятие (МУП) (постановление арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 21 января 2015 г. № Ф04-14360/2014 по делу № А46-6723/2014).

Поэтому в случае уступки права аренды участка, находящегося в публичной собственности, третьим лицам уведомлять об этом нужно не собственника, а арендодателя (ранее закон закреплял обязанность уведомлять собственника).

Распространяются ли новые нормы Земельного кодекса РФ на договоры аренды, которые были заключены до 1 марта 2015 года

Нет, новые положения об аренде не распространяются на договоры, заключенные до 1 марта 2015 года. Это следует из статьи 34 Закона № 171-ФЗ.

Такие договоры будут действовать по правилам, которые существовали на момент их заключения. В частности, до 1 марта 2018 года земельный участок предоставляется в аренду в соответствии с положениями Земельного кодекса РФ, которые действовали в редакции до 1 марта 2015 года, без проведения торгов (ч. 1 ст. 34 Закона № 171-ФЗ):

  • на основании заявления арендатора;
  • если предоставление участка предусмотрено решением о предварительном согласовании места размещения объекта, принятым до 1 марта 2015 года, но не ранее чем за три года до предоставления участка.

Кроме того, земельный участок, в отношении которого до 1 марта 2015 года было принято решение о предварительном согласовании места размещения объекта, в течение трех лет со дня принятия этого решения не может быть:

  • предметом аукциона по продаже участка или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка;
  • предоставлен без проведения торгов лицу, если оно не указано в этом решении.

Это также следует из части 1 статьи 34 Закона № 171-ФЗ.

Земельные участки предоставляют в аренду в соответствии с редакцией Земельного кодекса РФ, которая действовала до 1 марта 2015 года, если до этой даты было опубликовано (ч. 2 ст. 34 Закона № 171-ФЗ):

  • извещение о проведении торгов по продаже права на заключение договора аренды участка либо
  • сообщение о наличии участков, предлагаемых для передачи в аренду и находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Аналогичные правила действуют, если уполномоченный орган уже утвердил схему расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте территории для его предоставления в целях, не связанных со строительством или с эксплуатацией зданий и сооружений. На это указано в части 3статьи 34 Закона № 171-ФЗ.

Вместе с тем, нужно отметить, что норма об отмене преимущественного права заключать договоры аренды распространяется в том числе на договоры, которые были заключены до 1 марта 2015 года*».

2.Как изменились положения Земельного кодекса РФ с 1 марта 2015 года

«Арендаторы участков, находящихся в публичной собственности, утратили преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок

Арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов (п. 15 ст. 39.8 ЗК РФ).

При этом сохраняет свое действие позиция Пленума ВАС РФ, разъясняющая механизм реализации преимущественного права арендатора в рамка процедуры торгов (постановление Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»).

В ряде случаев преимущественное право на заключение договора сохраняется. Так, в частности, закон устанавливает, что проводить торги не нужно, если (п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ):

  • земельный участок был предоставлен без проведения торгов (когда проводить торги не требовалось) (п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ);
  • договор аренды был заключен на аукционе и землю получил гражданин для ведения садоводства или дачного хозяйства.

При этом нужно учитывать следующее (п. 4 ст. 39.6 ЗК РФ):

  • заявление о заключении нового договора аренды арендатору нужно подать до истечения срока заключенного договора;
  • исключительным правом на заключение договора аренды обладает только действующий арендатор;
  • ранее заключенный договор аренды не должен быть расторгнут*».

18.08.2017

Скоро в журнале «Юрист компании»
    Узнать больше
    Ваша персональная подборка

      Академия юриста компании

      Академия

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации  ПИ № ФС77-62254 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Посещая страницы сайта и предоставляя свои данные, вы позволяете нам предоставлять их сторонним партнерам.Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Простите, что прерываем ваше чтение

      Это профессиональный сайт для юристов-практиков. Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

      Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего полторы минуты.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      Вы продолжите читать статью через 1 минуту
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль