Сдача участка в субаренду

2

Вопрос

Мы взяли в аренду земельный участок. И часть (около 4 кв.м.) хотим сдать в субаренду на 6 месяцев. Как правильно обозначить в договоре какую именно часть участка мы сдаем в субаренду: на плане самим отмерить расстояние, нарисовать и заштриховать эту часть участка и сделать этот план неотъемлемой частью договора? Или обязательно надо делать геосъемку и чтобы они на плане выделяли этот кусочек участка? Или мы вообще не имеем права сдавать в субаренду часть участка, так как в кадастре участок один (единый) и надо вносить изменения в кадастр? Второй вопрос. Речь идет о том же самом участке, который у нас в аренде (но не о тех 4 кв.м., которые мы хотим сдать в субаренду). На этом нашем участке есть дорога, по которой другие предприятия проезжают к своим складам. На плане соответственно эта дорога также никак не обозначена. Мы хотим заключить договор сервитута на 6 или 11 месяцев с теми предприятиями, которые проезжают по этой дороге. Как правильно обозначить в договоре на какую именно часть участка устанавливается сервитут: на плане самим отмерить расстояние, нарисовать и заштриховать эту часть участка и сделать этот план неотъемлемой частью договора? Или обязательно надо делать геосъемку и чтобы они на плане выделяли этот кусочек участка? Или мы вообще не имеем права устанавливать сервитут на часть участка, так как в кадастре участок один (единый) и надо вносить изменения в кадастр?

Ответ

Ответ на данный вопрос зависит от статуса участка, и условий договора аренды.

Если участок находится в частной собственности, то для передачи части участка в субаренду следует учитывать условия договора аренды.

В силу ч. 6 ст.22 ЗК РФ, арендатор земельного участка имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

Если участок находится в публичной собственности, то получать согласие арендодателя участка на передачу части участка в субаренду не требуется (т.к. договор аренды заключен на срок более 5 лет), но арендодателя нужно уведомить. Такие правила устанавливает ч. 9 ст.22 ЗК РФ.

Если договор субаренды части участка заключен на срок год и более, его необходимо регистрировать. Для регистрации договора, часть участка, переданного в аренду, требуется ставить на кадастровый учет. Это следует из п. 5 ст. 44 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ.

Если договор субаренды не подлежит регистрации, индивидуализировать часть участка можно составив документ, который содержит графическое и (или) текстуальное описание передаваемой в аренду площади.

Эти документы сторонам нужно удостоверить своими подписями и приложить к договору. Если в них точно описать передаваемую в аренду часть участка, этого будет достаточно, чтобы условие о предмете договора было согласовано.

Такая позиция содержится в п.9 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73.

Если участок находиться в частной собственности, то арендатор не может заключить соглашение о сервитуте (в отсутствии полномочий от собственника), поскольку такое соглашение по смыслу ст.274 ГК РФ заключает собственник участка.

Если арендуемый участок находиться в публичной собственности, соглашение о сервитуте между арендатором и лицами, осуществляющим эксплуатацию участка может быть заключено в порядке

При заключении арендатором соглашения о сервитуте в отношении публичного участка,
закон устанавливает, какие положения нужно предусмотреть в соглашении, а также порядок его заключения (ст. 39.25–39.26 ЗК РФ).

Согласие в письменной форме уполномоченного органа на заключение такого соглашения не требуется, если договором аренды не предусмотрено иное.

Арендатор земельного участка, заключившие соглашение об установлении сервитута в отношении такого земельного участка, в течение десяти дней со дня заключения указанного соглашения обязан направить в уполномоченный орган уведомление о заключении указанного соглашения.

При заключении соглашения на срок до трех лет допускается сервитут в отношении части земельного участка без проведения работ, кадастрового учета и регистрации обременения (п. 4 ст. 39.5 ЗК РФ).

В ином случае, сервитут надо регистрировать, и ставить на кадастровый учет ту часть участка, которая обременяется сервитутом.

В этих случаях согласно п.4 ч.3 ст.14, ч.4 ст.44 Закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав в связи с образованием части земельного участка, в отношении которой устанавливается сервитут, осуществляются одновременно. В соответствии с п.5 ч.1 ст.15 Закона № 218-ФЗ при осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав одновременно такие государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются по заявлению собственника объекта недвижимости и (или) лица, в пользу которого устанавливаются ограничения прав и обременения объекта недвижимости, - при государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации ограничений прав и обременений объекта недвижимости, в том числе в связи с образованием или прекращением существования части объекта недвижимости, на которую распространяются соответствующие ограничения прав и обременения.

См. Письмо Минэкономразвития России от 18.04.2017 № Д23и-2143.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

Как изменились положения Земельного кодекса РФ с 1 марта 2015 года

«Появилась возможность использовать землю без предоставления участка, договора аренды и сервитута

Использовать землю, которая находится в государственной или муниципальной собственности, можно без предоставления участков и сервитута, когда нужно (ст. 39.33 и 39.36 ЗК РФ):

  • провести инженерные изыскания;
  • отремонтировать линейный объект;
  • построить временные или вспомогательные сооружения (ограждения, бытовки, навесы);
  • сложить строительные материалы, оставить технику для строительства, реконструкции линейных объектов;
  • исследовать недра;
  • вести деятельность для сохранения и развития традиционного образа жизни малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока России в местах их проживания, за исключением участков в границах земель лесного фонда;
  • разместить нестационарные торговые объекты, рекламу, а также иные объекты, виды которых устанавливает Правительство РФ.

Использовать публичный участок в таких случаях можно на основании разрешения уполномоченного органа (ст. 39.34 ЗК РФ).

Также можно заключить соглашение об установлении сервитута, когда нужно (ст. 39.23 ЗК РФ):

  • разместить линейный объект, сооружение связи, специальный информационный знак и защитное сооружение;
  • провести изыскательские работы;
  • вести работы, связанные с пользованием недрами.

Закон называет обязательные положения для соглашения об установлении сервитута, а также устанавливает порядок его заключения (ст. 39.25–39.26 ЗК РФ).

Также закон разрешил заключать соглашение о сервитуте в отношении части участка без кадастрового учета и регистрации обременения. Срок такого соглашения не должен превышать три года (п. 4 ст. 39.5 ЗК РФ)*».

17.08.2017

Скоро в журнале «Юрист компании»
    Узнать больше
    Ваша персональная подборка

      Академия юриста компании

      Академия

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации  ПИ № ФС77-62254 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Посещая страницы сайта и предоставляя свои данные, вы позволяете нам предоставлять их сторонним партнерам.Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Простите, что прерываем ваше чтение

      Это профессиональный сайт для юристов-практиков. Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

      Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего полторы минуты.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      Вы продолжите читать статью через 1 минуту
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль