Получение разрешения на строительство жилого комплекса

2

Вопрос

1. Каким требованиям должен соответствовать Застройщик, чтобы иметь право в январе 2018г. привлекать деньги участников долевого строительства в соответствии с Законом № 214-фз от 30.12.2004г.? 2. Какие мероприятия должен осуществить для этого Застройщик? 3. Каким требованиям должен соответствовать Застройщик, чтобы иметь право в январе 2018 г. на получение разрешения, на строительство жилого комплекса состоящего из многоквартирных домов?

Ответ

Привлекая денежные средства дольщиков в январе 2018 г., застройщик должен соответствовать требованиям, которые установлены на настоящий момент. Основные изменения для застройщиков будут в том случае, если разрешения на строительство они будут получать после 01.07.2018 г. – см. «Что изменится для застройщика, который получит разрешение на строительство после 1 июля 2018 года».

В январе 2018 г., на застройщиков будут распространяться уже установленные требования - застройщик вправе привлекать деньги дольщиков при трех условиях:

- получил разрешение на строительство;

- опубликовал проектную декларацию. Форму проектной декларации утвердил Минстрой России приказом от 20 декабря 2016 г. № 996/пр;

- имеет права собственности, аренды или безвозмездного пользования на земельный участок для строительства.

Такие условия установила ч.1 ст.3 Закона № 214-ФЗ. Эти документы застройщик обязан опубликовать на своем официальном сайте.

Если застройщик зарегистрировал договор с первым дольщиком после 1 июля 2017 года, то он вправе принимать деньги дольщиков, только если соблюдает одно из двух условий.

Первое: имеет уставный капитал не меньше размера, установленного для застройщиков. Минимальный размер уставного капитала зависит от объемов строительства (ч. 2.1 ст. 3 Закона № 214-ФЗ).

Второе: застройщик заключил договор поручительства (п. 1 ч. 2 ст. 3 Закона № 214-ФЗ).

Особые требования и к сайту застройщика – см. более подробно рекомендации:

- Как проверить квартиру и застройщика по договору участия в долевом строительстве;

- Что изменилось в положениях об участии в долевом строительстве многоквартирных домов с 1 января 2017 года;

- Что изменилось в положениях об участии в долевом строительстве многоквартирных домов с 1 июля 2017 года.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

Как проверить квартиру и застройщика по договору участия в долевом строительстве

<…>

«Главное, что нужно сделать перед тем, как приобрести квартиру по договору долевого участия (ДДУ):

1) проверить застройщика:

  1. изучить его сайт;
  2. убедиться в праве застройщика принимать деньги дольщиков;
  3. исследовать открытые источники информации госорганов;
  4. прийти в офис и проверить документы;
  5. проверить информацию о застройщике в Интернете;

2) проверить объект недвижимости:

  1. запросить выписку из ЕГРН;
  2. проверить открытые источники информации;
  3. узнать, дают ли ипотеку банки под строительство объекта, как признак надежности объекта;
  4. осмотреть объект.

Как проверить застройщика

Чтобы проверить застройщика, нужно выполнить четыре действия.

1. Изучить его сайт.

С 2017 года застройщик обязан:

1) иметь свой сайт. Право на доменное имя должно принадлежать застройщику либо поручителю;

2) размещать на нем в электронном виде в отношении каждого объекта:

  1. проектную декларацию (п. 3 ч. 2 ст. 3.1 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов...»; далее – Закон № 214-ФЗ);
  2. разрешения на ввод в эксплуатацию объектов, в строительстве которых застройщик принимал участие за три года до публикации проектной декларации (п. 1 ч. 2 ст. 3.1, п. 4 ч. 1 ст. 20 Закона № 214-ФЗ);
  3. аудиторское заключение за последний год деятельности застройщика (п. 2 ч. 2 ст. 3.1, п. 6 ч. 2 ст. 20 Закона № 214-ФЗ);
  4. разрешение на строительство (п. 2 ч. 2 ст. 3.1, п. 1 ч. 2 ст. 21 Закона № 214-ФЗ);
  5. заключение экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установила статья 49 Градостроительного кодекса РФ (п. 2 ч. 2 ст. 3.1, п. 3 ч. 2 ст. 21 Закона № 214-ФЗ);
  6. документы, которые подтверждают права застройщика на земельный участок (п. 2 ч. 2 ст. 3.1, п. 5 ч. 2 ст. 21 Закона № 214-ФЗ);
  7. заключение регионального надзорного госоргана о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, которые установили часть 2 статьи 3, статьи 20 и 21 Закона № 214-ФЗ (п. 4 ч. 2 ст. 3.1 Закона № 214-ФЗ);
  8. проект договора участия в долевом строительстве, который отвечает требованиям Закона № 214-ФЗ (п. 5 ч. 2 ст. 3.1 Закона № 214-ФЗ);
  9. сведения о способах обеспечения исполнения обязательств по договору участия в долевом строительстве, которые выбрал застройщик, – поручительство банка или страхование гражданской ответственности. Если вместо них застройщик выбрал применять эскроу-счета, то нужно указать условия привлечения денег таким способом (п. 6 ч. 2 ст. 3.1 Закона № 214-ФЗ);
  10. договор поручительства, если уставный капитал застройщика не соответствует минимальному размеру (п. 7 ч. 2 ст. 3.1 Закона № 214-ФЗ);
  11. текущие фотографии объектов, которые возводит застройщик (п. 8 ч. 2 ст. 3.1 Закона № 214-ФЗ);

3) обеспечить любому посетителю открытый и круглосуточный доступ к информации на сайте. Застройщик не вправе требовать от посетителя сайта для доступа к информации:

  • зарегистрироваться и (или) предоставить персональные данные;
  • установить на компьютер программы, специально созданные для просмотра информации (кроме интернет-браузера);
  • заключить лицензионное или иное соглашение с правообладателем программы, которое предусматривает плату с пользователя;

4) предоставить информацию о каждом доме в форме:

  • электронной копии отсканированного бумажного документа;
  • копии электронного документа, заверенного электронной подписью уполномоченного лица организации.

Так установили:

  • статья 3.1 Закона № 214-ФЗ;
  • пункты 3 и 5 Требований к порядку размещения на сайте застройщика информации о многоквартирном доме и (или) ином объекте, строящихся с привлечением денег участников долевого строительства, которые утвердил Минстрой России приказом от 9 декабря 2016 г. № 914/пр.

Если застройщик не соблюдает все эти правила, его могут привлечь к ответственности по части 2 статьи 14.28 Кодекса об административных правонарушениях РФ (ч. 6 ст. 3.1 Закона № 214-ФЗ). Штраф составляет от 200 000 до 400 000 руб. Если обязательных сведений нет на сайте, то стоит насторожиться: почему застройщик, несмотря на угрозу штрафа в 400 000 руб., не выполняет свою обязанность. Возможно, у застройщика нет необходимых документов.

2. Убедиться в праве застройщика принимать деньги дольщиков.

Застройщик вправе привлекать деньги дольщиков при трех условиях:

1) получил разрешение на строительство;

2) опубликовал проектную декларацию. Форму проектной декларации утвердил Минстрой России приказом от 20 декабря 2016 г. № 996/пр;

3) имеет права собственности, аренды или безвозмездного пользования на земельный участок для строительства.

Такие условия установила часть 1 статьи 3 Закона № 214-ФЗ. Эти документы застройщик обязан опубликовать на своем официальном сайте.

Необходимо изучить заключение регионального органа о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям Закона № 214-ФЗ. Такое заключение застройщик обязан опубликовать на своем сайте. Без него Росреестр не зарегистрирует договор (п. 4 ч. 2 ст. 48 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»; далее – Закон № 218-ФЗ).

Далее требования различаются в зависимости от того, когда застройщик зарегистрировал договор с первым дольщиком.

Застройщик зарегистрировал договор с первым дольщиком после 1 января 2017 года.

Закон запрещает принимать деньги дольщиков, если застройщик:

1) ликвидируется.

Убедиться, что застройщик – не банкрот или не потенциальный банкрот, можно, если проверить ИНН или ОГРН:

2) имеет решение арбитражного суда о введении одной из процедур банкротства или приостановлении деятельности в качестве меры административного наказания;

3) состоит в реестре недобросовестных поставщиков или реестре недобросовестных участников аукциона по продаже участка или аукциона на право заключения договора аренды участка;

4) имеет долг по налогам, сборам и иным платежам, который превышает 25 процентов стоимости активов по балансу за последний отчетный период.

Посмотреть отчетность нужно в аудиторском заключении за год, которое застройщик обязан публиковать на своем официальном сайте (п. 2 ч. 2 ст. 3.1, п. 6 ч. 2 ст. 20 Закона № 214-ФЗ);

5) привлекает к работе в качестве руководителя и главного бухгалтера лиц с судимостью за экономические преступления или судебным запретом занимать определенные должности или заниматься определенной деятельностью в сфере строительства.

Перечень таких ограничений установили пункты 2–8 части 2 статьи 3 Закона № 214-ФЗ. Эти ограничения будут касаться застройщика, только если он привлекает деньги для строительства дома, по которому договор с первым дольщиком зарегистрировали в Росреестре после 1 января 2017 года (п. 3 ст. 6 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 304-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон...».

Застройщик зарегистрировал договор с первым дольщиком после 1 июля 2017 года.

Если застройщик зарегистрировал договор с первым дольщиком после 1 июля 2017 года, то он вправе принимать деньги дольщиков, только если соблюдает одно из двух условий.

Первое: имеет уставный капитал не меньше размера, установленного для застройщиков. Минимальный размер уставного капитала зависит от объемов строительства (ч. 2.1 ст. 3 Закона № 214-ФЗ).

Второе: застройщик заключил договор поручительства (п. 1 ч. 2 ст. 3 Закона № 214-ФЗ).*

За соблюдением этих требований следит региональный орган власти (ч. 2 ст. 23 Закона № 214-ФЗ). Если он обнаружит, что застройщик больше не вправе принимать деньги дольщиков, то направит в Росреестр уведомление (ч. 2.6 ст. 3 Закона № 214-ФЗ).

Росреестр обязан выполнить два действия, когда получит уведомление о том, что застройщик не вправе привлекать деньги дольщиков (ч. 7 ст. 48 Закона № 218-ФЗ):

1. Внести запись в ЕГРН в отношении уже зарегистрированных договоров, что у застройщика нет права привлекать деньги дольщиков.

2. Отправить дольщикам уведомление об отсутствии у застройщика права привлекать деньги.

Что вправе потребовать гражданин, если застройщик привлек его деньги без оснований

Дольщик вправе потребовать:

  • вернуть деньги;
  • уплатить в двойном размере проценты на эти деньги по правилам статьи 395 Гражданского кодекса РФ;
  • возместить убытки сверх этих процентов.

Так установила часть 3 статьи 3 Закона № 214-ФЗ.

Для этого придется расторгать договор по правилам статьи 9 Закона № 214-ФЗ.

3. Исследовать открытые источники информации госорганов.

Чтобы узнать официальную информацию о застройщике через сервисы, которые предоставляют госорганы, нужно:

1) проверить информацию о госрегистрации – воспользоваться бесплатным сервисом на сайте налоговой службы;

2) посмотреть, не принял ли налоговый орган решение о предстоящем исключении застройщика из ЕГРЮЛ. Информация есть на сайте ФНС России;

3) проверить банк данных исполнительных производств.

Внимание! Дольщику нужно проверить, нет ли судебных споров в отношении застройщика

Есть опасность, что у застройщика не хватит денег достроить объект. Например, он затянул срок строительства, и дольщики массово обращаются в суд за неустойкой.

Чтобы избежать риска, нужно проверить:

  • картотеку арбитражных дел;
  • ГАС Правосудие – система содержит сведения о делах в судах общей юрисдикции по всей России. Дольщики как потребители вправе подать иски не только по адресу застройщика или объекта, но и по своему адресу и адресу заключения договора (ч. 7 ст. 29 ГПК РФ).

С 1 июля 2017 года должен был появиться Единый реестр застройщиков (ст. 23.1 Закона № 214-ФЗ). Но его еще разрабатывают. Пока Правительство РФ не установило состав сведений единого реестра застройщиков и порядок его ведения (ч. 3 ст. 23.1 Закона № 214-ФЗ).

Обоснование

Это государственный информационный ресурс, в котором будут все застройщики. Сведения из реестра будут доступны всем.

Предполагается, что вести реестр будет созданная публично-правовая компания «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства». Об этом говорит проект Федерального закона «О публично-правовой компании по защите прав граждан – участников долевого строительства и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», который подготовил Минстрой России.

4. Прийти в офис и проверить документы.

Застройщик обязан представить любому лицу документы, которые указаны в части 2 статьи 20 Закона № 214-ФЗ. Так, он обязан показать:

  • учредительные документы;
  • бухгалтерскую отчетность за три последних года;
  • аудиторское заключение за последний год.

5. Проверить информацию о застройщике в Интернете.

Чтобы проверить застройщика, нужно изучить форумы на сторонних сайтах и группы в соцсетях, которые создал не застройщик.

Совет

Негативные отзывы о застройщике, скорее всего, будут. Например, по качеству отделки или обслуживанию клиентов. Но стоит обратить внимание на массовые жалобы в связи с задержкой строительства и на способы компенсации от застройщика за такую задержку.

Как проверить объект недвижимости

Чтобы проверить объект, нужно выполнить пять действий.

1. Запросить выписку из ЕГРН.

Информацию о зарегистрированных правах на недвижимость и об обременениях содержит Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН, реестр). Этот реестр ведет Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии – Росреестр.

Получить выписку можно тремя способами. Подробнее об этом – в отдельной рекомендации Как получить у Росреестра информацию о недвижимости из ЕГРН.

Нужно заказать выписку из ЕГРН о зарегистрированных ДДУ. В запросе на выписку надо указать кадастровый номер земельного участка, на котором застройщик возводит объект. Все ДДУ обременяют участок, поэтому в выписке Росреестр укажет информацию по каждому ДДУ отдельно:

  • реквизиты;
  • дольщика;
  • дату госрегистрации;
  • наименование объекта (строительный адрес);
  • информацию об ипотеке (при наличии).

Такая информация будет полезна тем, что потенциальный дольщик:

  • убедится, что именно его объект свободен – не продали по-другому ДДУ;
  • узнает, как идут продажи. Например, представители застройщика говорят, что все объекты купили, а в выписке будет только несколько десятков ДДУ.

Физическому лицу нужно заплатить 1500 руб. за выписку на бумаге или 700 руб. за электронную выписку.

Размер платы определил Минэкономразвития России в приложении №1 к приказу от 10 мая 2016 г. № 291 «Об установлении размеров платы за предоставление...».

2. Проверить открытые источники информации.

Дольщик может бесплатно воспользоваться двумя сервисами на сайте Росреестра:

1) сервисом «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online». Он позволит получить онлайн минимальную общедоступную информацию. Например, если вбить кадастровый номер земельного участка, можно получить информацию:

  • об адресе объекта;
  • площади;
  • кадастровой стоимости;
  • разрешенном использовании;
  • обременениях (залоге);

2) сервисом «Публичная кадастровая карта». Он позволит проверить, что один и тот же земельный участок:

  • зафиксировал Росреестр;
  • указал застройщик в ДДУ;
  • осмотрел дольщик на местности при осмотре объекта.

3. Узнать, дают ли ипотеку банки под строительство объекта.

Это косвенный признак надежности объекта, поскольку банки:

1) имеют профессиональный штат сотрудников, которые изучают положение застройщика и проверяют риски;

2) соглашаются выдать кредит, когда застройщик имеет разрешительную документацию и регистрирует ДДУ в Росреестре по Закону № 214-ФЗ.

4. Посмотреть объект.

Сначала стоит выехать и лично осмотреть участок и степень готовности объекта. Затем можно следить за ходом строительства – смотреть на сайте застройщика видео с веб-камеры на объекте.

Совет

Имеет смысл понаблюдать за ходом строительства несколько недель через прямую трансляцию с камер на объекте.

Добросовестные застройщики, как правило, устанавливают онлайн-камеры. Стоит насторожиться, если застройщик не предоставляет возможности дольщикам следить за ходом строительства онлайн.

На что обратить внимание при осмотре земельного участка

1. Проверить, соответствуют ли сведения об участке тому, что есть на местности:

  • удостовериться, что фактическая площадь участка соответствует площади в документах;
  • убедиться, соответствует ли местоположение границ участка той информации, которая есть во всех полученных сведениях;
  • удостовериться, что на участке нет нерасселенных домов, в которых проживают люди, не желающие выезжать.

2. Осмотреть участок на предмет иных, неюридических факторов, которые могут помешать проживанию:

  • удостовериться, что рядом нет опасных, грязных, шумных производств;
  • узнать виды деятельности предприятий, которые находятся на соседних участках;
  • проверить наличие рядом автомагистралей, железнодорожных путей.

Совет

Стоит лично посетить один из завершенных объектов и расспросить жителей построенных домов. Часто информация на форумах противоречивая и заказная. Личное посещение позволит объективнее оценить качество уже построенного жилья, реакцию застройщика на претензии дольщиков».

17.08.2017

Скоро в журнале «Юрист компании»
    Узнать больше
    Ваша персональная подборка

      Академия юриста компании

      Академия

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации  ПИ № ФС77-62254 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Посещая страницы сайта и предоставляя свои данные, вы позволяете нам предоставлять их сторонним партнерам.Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Простите, что прерываем ваше чтение

      Это профессиональный сайт для юристов-практиков. Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

      Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего полторы минуты.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      Вы продолжите читать статью через 1 минуту
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль