Артезианская скважина введена в эксплуатацию по приказу Министерства имущества в 1981 году

738

Вопрос

Артезианская скважина введена в эксплуатацию по приказу Министерства имущества в 1981 году. Была списана ГУП в 2004г., но не ликвидирована. В настоящее время скважина находится на земельном участке, принадлежащем 3 (третьему) лицу на праве собственности, которое заинтересовано в восстановлении скважины для дальнейшей эксплуатации и приобретении на нее права собственности. ГУП не возражает против передачи скважины 3 лицу. Но есть проблема: 1. Право собственности на скважину за ГУП не зарегистрировано в Росреестре. 2. Правоустанавливающие документы, подтверждающих право собственности на данную скважину не сохранились, а именно утеряны или уничтожены, так как срок хранения документов истек. Нет акта на ввод скважины в эксплуатацию, нет паспорта на скважину. 3. Скважина на кадастровый учет не поставлена. (Соответственно кадастровый паспорт на скважину отсутствует). Вопрос: Как юридически правильно без рисков оформить передачу скважины от ГУП к 3 лицу? Возможно ли восстановить акт ввода скважины в эксплуатацию через ОМС (Орган местного самоуправления)? Будет ли являться только один акт приема передачи скважины 3-му лицу, основанием для постановки имущества у него (у 3-о лица) на балансе.».

Ответ

: В случае, если у продавца объекта недвижимости (артезианской скважины) отсутствует государственная регистрация права собственности на данное имущество, договор отчуждения данного имущества может быть признан ничтожным (см. Постановление ФАС СКО от 19.07.2004 №№ А63-2003/03-С1, Ф08-2656/2004).

 

В соответствии со статьей 2 Федерального Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» единственным документом права собственности на недвижимое имущество является государственная регистрация.

Отчуждение обществом объектов недвижимого имущества подлежит обязательной государственной регистрации. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у покупателя возникает с момента такой регистрации (абз. 1 п. 2 ст. 223 ГК РФ). Порядок государственной регистрации, основания приостановления или отказа в регистрации устанавливаются в соответствии с Гражданским кодексом РФ и Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о государственной регистрации). Об этом сказано в пункте 6 статьи 131 Гражданского кодекса РФ.

Таким образом, при отсутствии государственной регистрации права собственности за продавцом, при отсутствии правоустанавливающих документов на скважину, заключить сделку по отчуждению данного имущества не представляется возможным.

Между тем, в архиве органов местного самоуправления возможно запросить акт ввода в эксплуатацию и иные документы на данное имущество. Тем не менее следует учитывать, что отсутствие у ГУП правоустанавливающих документов на земельный участок на котором расположена скважина, практически лишает возможности признать право собственности на данный объект в судебном порядке (см.Постановление ФАС ЗСО от 21.02.2011 № А03-10744/2010).

Таким образом, учитывая, что документы, подтверждающие ввод объекта в эксплуатацию отсутствуют, 3-е лицо вправе самостоятельно как собственник земельного участка обратиться в суд с заявлением о признании права собственности на данный объект (см. Условия признания права собственности на самовольную постройку).

Между тем, действующие нормативно-правовые акты допускают принять к бухгалтерскому учету в качестве основных средств объекты недвижимости, права на которые не зарегистрированы в установленном законе порядке.

Так в п.22 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств установлено, что основные средства могут приниматься к бухгалтерскому учету в случаях: приобретения, сооружения и изготовления за плату; сооружения и изготовления самой организацией; поступления от учредителей в счет вкладов в уставный (складочный) капитал, паевой фонд; поступления от юридических и физических лиц безвозмездно.

В соответствии с п.52 данных Рекомендаций, объекты недвижимости, права собственности на которые не зарегистрированы в установленном законодательством порядке, принимаются к бухгалтерскому учету в качестве основных средств с выделением на отдельном субсчете к счету учета основных средств. Таким образом, акт приема-передачи имущества может являться основанием для принятия средства к учету.

Дополнительно Вы можете ознакомиться:

Что нужно сделать продавцу недвижимости, чтобы правильно оформить передачу объекта недвижимости;

Условия признания права собственности на самовольную постройку;

Легализация самовольной постройки. Какие обстоятельства необходимо доказывать в суде;

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах ЮСС «Система Юрист»

 

Что нужно сделать продавцу недвижимости, чтобы правильно оформить передачу объекта недвижимости

"Когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у покупателя возникает с момента такой регистрации (абз. 1 п. 2 ст. 223 ГК РФ). Порядок государственной регистрации, основания приостановления или отказа в регистрации устанавливаются в соответствии с Гражданским кодексом РФ и Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ"О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее — Закон о государственной регистрации). Об этом сказано в пункте 6 статьи 131 Гражданского кодекса РФ.*

Момент заключения договора купли-продажи недвижимости и момент перехода права собственности на недвижимое имущество не совпадают. Это один из самых острых вопросов договора купли-продажи для покупателя, так как момент оплаты по договору, как правило, связан с моментом подписания самого договора. Однако сделку можно считать завершенной только после того, как переход права собственности нашел отражение в ЕГРП и покупатель получает свидетельство о праве собственности на приобретенный объект недвижимости. Форма свидетельств и специальной надписи о переходе права собственности устанавливается Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (утвержденными постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. № 219).

Если одна из сторон уклоняется от регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности (п. 3 ст. 551 ГК РФ).

Регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности (абз. 1 п. 1 ст. 16 Закона о государственной регистрации). Помимо заявления о государственной регистрации, заявители должны приложить документы, необходимые для проведения государственной регистрации (абз. 1 п. 2 ст. 16 Закона о государственной регистрации). Полный перечень документов в каждом конкретном случае определяется индивидуально. Общие требования к документам указаны в статьях 16–18 Закона о государственной регистрации и Методических рекомендациях по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (утвержденных приказом Минюста России от 1 июля 2002 г. № 184).

Примерный список документов, которые необходимо приложить к заявлению о государственной регистрации:

1. Договор купли-продажи, передаточный акт. Количество, равное числу участников сделки, и один для регистрационного дела.

2. Документы органов технической инвентаризации (например, технический паспорт, кадастровый паспорт, выписка из реестра объектов градостроительной деятельности). Вместе с тем, предметом купли-продажи может быть объект недвижимости, право собственности на который не зарегистрировано в ЕГРП. Кроме того, объект недвижимости может вовсе не существовать в момент совершения сделки. В таких случаях предмет договора можно индивидуализировать (вместо названных выше документов) путем указания иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю. Например, к таким сведениям относятся местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией.

3. Решение об одобрении сделки либо подтверждение, что сделка не является для организации крупной. Например, соответствующая справка с подписями руководителя и главного бухгалтера.

4. Копия и подлинник платежного документа об оплате госпошлины. Государственная пошлина за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, договоров об отчуждении недвижимого имущества составляет для физических лиц 1 тыс. руб., для организаций — 15 тыс. руб. (подп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).

5. Нотариальная доверенность лиц, представляющих документы на государственную регистрацию. Если документы подает руководитель организации, то он представляет устав и документ об избрании его на должность.

6. Нотариальные копии учредительных документов юридических лиц, представленных в сделке, свидетельства ФНС России о регистрации, перерегистрации юридического лица, свидетельства обо всех изменениях.

7. Документы, подтверждающие полномочия руководителя..."

Профессиональная справочная система для юристов, в которой вы найдете ответ на любой, даже самый сложный вопрос.
Попробуйте бесплатный доступ на 3 дня >>
Скоро в журнале «Юрист компании»
    Узнать больше


    Ваша персональная подборка

      Академия юриста компании

      Академия

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации  ПИ № ФС77-62254 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Простите, что прерываем ваше чтение

      Это профессиональный сайт для юристов-практиков. Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

      Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего полторы минуты.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      Вы продолжите читать статью через 1 минуту
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль