По условиям договора купли- продажи квартиры кредитные денежные средства Банк перечисляет на счет Покупателя, а Покупатель в течении 5 дней с момента предоствления свидетельства в Банк перечисляет на счет Продавца

347

Вопрос

По условиям договора купли- продажи квартиры кредитные денежные средства Банк перечисляет на счет Покупателя, а Покупатель в течении 5 дней с момента предоствления свидетельства в Банк перечисляет на счет Продавца.также в договоре к-п прописано, что в квартире прописаны граждане, Продавец обязуется в течении 10 дней с момента получения Покупателем свидетельства о праве собственности сняться с регистрационного учета и освободить квартиру от проживания, Покупатель свидетельство о праве собственности получил и готов деньги перечислить Продавцу, но выясняется что на квартире проживают квартиранты и жить они собираются весь декабрь, тем самым Продавец нарушает условия договора. Продавцу было вручено уведомление - письмо от Покупателя, (в котором он расписался) что кредитные денежные средства Покупатель не будет перечислять до того момента пока Продавец не освободит квартиру от проживания в соответствии с условиями договора купли- продажи. До истечения 10 дневного срока осталось 2-3 дня, в письме было указано, что в случае невыполнения данных условий Покупатель будет вынужден обратиться в суд? Какие еще действия необходимо предпринимать в подобных ситуациях? Как нужно действовать в случае невыполнения Продавцом условий договора и после уведомления его об этом Покупателем? Можно ли установить штрафные санкции за нарушение условий договора?

Ответ

В данном случае Покупатель предпринял все необходимые действия для досудебного урегулирования спора.

 

Если обязанность продавца сняться с регистрационного учета и освободить квартиру предшествует обязанности покупателя перечислить деньги, то обязательство покупателя является встречным по отношению к обязательству продавца. В таком случае покупатель вправе не перечислять денежные средства до выполнения обязательств продавцом — п. 2 ст. 328 ГК РФ.

В случае невыполнения продавцом условий договора и после уведомления его об этом покупателем, покупатель вправе обратиться в суд с требованием о признании проживающих в квартире лиц утратившими права пользования жилым помещением и снятии с регистрационного учета на основании ст. 304, п. 1 ст. 209, п. 2 ст. 292 ГК РФ, ст. ст. 30, 35 ЖК РФ, подп. «е» п. 31 «Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации», утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 17 июля 1995 года № 713, согласно которому признание гражданина утратившим или не приобретшим право пользования жилым помещением, на основании вступившего в законную силу решения суда, является основанием для снятия гражданина с регистрационного учета по месту жительства.

Если штрафные санкции за неисполнение продавцом своих обязательств по договору купли-продажи не установлены, установить их в одностороннем порядке нельзя.

В обосновании приведены примеры судебных решений по данному вопросу.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах ЮСС «Система Юрист».

Определение Пермского краевого суда от 12.08.2013 № 33-7286/2013

"Н. обратилась с иском к Б.А.А., Б.Н., Б.А.В. о признании утратившими право пользования жилым помещением по адресу: г. Пермь ул. <...>, снятии ответчиков с регистрационного учета* по указанному адресу.

Исковые требования мотивированы тем, что 17.01.2013 года истец на основании договора купли-продажи, заключенного с Б.А.А., приобрела в собственность квартиру по ул. <...> в г. Перми. В соответствии с п. 6 договора купли-продажи, продавец обязался в срок до 30.01.2013 года снять с регистрационного учета всех зарегистрированных в квартире лиц, освободить квартиру от личного имущества и передать истцу ключи от жилого помещения. Однако до настоящего времени ответчики не снялись с регистрационного учета. Данными действиями ответчики препятствуют истцу в осуществлении своих прав, как собственника спорного жилого помещения. Регистрация ответчиков в квартире приводит к начислению за них коммунальных платежей, что является для истца обременительным*.

Судом постановлено приведенное выше решение.

Ответчик Б.А.В. с решением суда не согласен, в апелляционной жалобе просит решение отменить в части признания его утратившим право пользования спорным помещением, в указанной части принять новый судебный акт об отказе в иске. Суд при вынесении решения не учел, что в настоящее время фактически заявитель жалобы лишен права на жилое помещение, являвшееся для него единственным местом жительства. Право проживания ему было гарантировано при заключении договора дарения 3/4 доли в спорной квартире между ответчиком и дочерью. Договор купли-продажи спорной квартиры с истцом заключен без уведомления ответчика, полагает, что он является фиктивным, так как истец — подруга бывшей жены, работает вместе с ней. Б.А.В. продолжает вносить коммунальные платежи и оплачивать содержание спорной квартиры. Считает, что поскольку он не имеет права пользования иным жилым помещением, истец в договоре купли-продажи была поставлена в известность о проживании в квартире ответчика, при этом каких-либо договоренностей с ним не достигла, постольку Н. согласилась признать его право на проживание в данном помещении. Суду при рассмотрении спора следовало установить, имеется ли между сторонами какое-либо соглашение о пользовании спорной квартирой.

Истцом представлены возражения на апелляционную жалобу, в которых указано на отсутствие оснований для отмены решения суда по доводам жалобы.

Рассмотрев материалы дела, заслушав лиц, участвовавших в судебном заседании суда апелляционной инстанции, обсудив доводы апелляционной жалобы (ст. 327.1 ГПК РФ), судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда по доводам жалобы.

На основании ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения*.

Как следует из положений ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены Кодексом. Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, Кодексом.

В силу п. 1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Согласно п. 2 ст. 292 ГК РФ переход права собственности на квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом*.

В соответствии с ч. 1 ст. 35 ЖК РФ в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им) *.

При рассмотрении дела судом первой инстанции установлено и подтверждено материалами дела, что 17.01.2013 года между Н. и Б.А.А. (в лице Б.Н., действующей по доверенности) заключен договор купли-продажи двухкомнатной квартиры по адресу: г. Пермь, ул. <...> (л.д. 4). Договор и переход права собственности зарегистрированы органом по государственной регистрации прав в установленном законом порядке (л.д. 5). В п. 6 договора купли-продажи продавец гарантировала снятие с регистрационного учета зарегистрированных в квартире лиц и передать ключи в срок до 30.01.2013 г.

Согласно справке, выданной 14.03.2013 г. ООО <...>, в жилом помещении по ул. <...> в г. Перми, зарегистрированы Б.А.В., Б.А.А. (л.д. 6).

Разрешая настоящий спор по существу и принимая решение о признании ответчиков утратившими право пользования спорным жилым помещением, снятии их с регистрационного учета, суд первой инстанции, руководствуясь положениями ст. 292 ГК РФ, правомерно исходил из того, что с переходом права собственности на спорную квартиру право пользования проживающих в ней лиц прекратилось, сохранение регистрации ответчиков в квартире нарушает права истца, как собственника жилого помещения*".

Определение Московского городского суда от 16.02.2012 № 33-5354/2012

«Истец В. обратился в суд с иском к ответчику Н. о расторжении договора купли-продажи квартиры № ***, расположенной по адресу: ***.

В обоснование своих требований истец ссылался на то, что ответчик нарушил условия договора об оплате стоимости квартиры, а именно: не оплатил часть стоимости квартиры в размере ***., которую обязался оплатить не позднее пятнадцати месяцев с даты государственной регистрации договора и перехода права собственности на квартиру к ответчику, то есть не позднее 13 августа 2010 года.

Ответчик Н. обратился со встречным иском к В. о снятии с регистрационного учета по адресу: ***, в связи с тем, что В. не исполнил обязательств по договору купли-продажи и не снялся с регистрационного учета.

Представитель В. — К. в суде первой инстанции иск о расторжении договора просила удовлетворить, возражала против удовлетворения требований о снятии с регистрационного учета.

Представитель ответчика Старчиков С.Д. исковые требования не признал, просил удовлетворить требования о снятии с регистрационного учета, пояснил, что ответчик готов передать денежные средства, однако истец уклоняется от их получения.

Судом постановлено приведенное выше решение, об отмене которого просит В. по доводам кассационной жалобы.

Проверив материалы дела, выслушав объяснения представителя В. — К., возражения представителя Н. — адвоката Старчикова С.Д., обсудив доводы жалобы, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда и считает его правильным.

Пунктом 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со ст. 307 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Согласно ст. 309 — 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В силу ст. 328 Гражданского кодекса Российской Федерации встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое в соответствии с договором обусловлено исполнением своих обязательств другой стороной.

Судом установлено, что 29 января 2009 года между сторонами был заключен договор купли-продажи квартиры *** по адресу: ***.

Согласно условиям указанного договора часть стоимости квартиры в размере ***. была оплачена Н. в день подписания договора, а оставшаяся сумма в размере ***. должна была быть оплачена в срок не позднее пятнадцати месяцев с даты государственной регистрации договора и перехода права собственности, то есть не позднее 13 августа 2010 года (п. 6.1).

В соответствии с п. 8.3 договора В. обязался сняться с регистрационного учета в течение 1 года с момента государственной регистрации договора, то есть не позднее 13 мая 2010 года.

Обязательства, предусмотренные п. 6.2 и п. 8.3 договора на момент рассмотрения дела не исполнены.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что обязанности Н. оплатить оставшуюся часть стоимости квартиры в размере ***. предшествовала обязанность В. сняться с регистрационного учета*.

Из содержащегося в п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации понятия существенного нарушения договора одной из сторон (существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора) следует, что сторона, предъявляющая в суд требование о расторжении договора по этому основанию, должна представить доказательства, подтверждающие именно такой характер нарушения.

Между тем В. не представил суду каких-либо доказательств причинения значительного, по смыслу п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, ущерба, как того требует ч. 1 ст. 56 ГПК Российской Федерации.

В связи с чем, суд первой инстанции, оценив представленные доказательства, правомерно отказал в удовлетворении требований В., поскольку оснований для расторжения договора купли-продажи не имеется, обязательства сторонами исполнены частично, оставшаяся сумма по договору не была передана в связи с тем, что В. не было исполнено обязательство о снятии с регистрационного учета*.

Отказывая в удовлетворении исковых требований В., суд обоснованно удовлетворил требования Н. и обязал ОУФМС района «Бибирево» г. Москвы снять В. с регистрационного учета по адресу***, поскольку данные обязательства вытекают из договора купли-продажи*.

В обоснование доводов кассационной жалобы заявитель указал, что обязательство В. сняться с регистрационного учета и обязательство Н. оплатить оставшуюся сумму по договору, не связанные между собой обстоятельства. Однако с данным доводом не может согласиться судебная коллегия, поскольку из содержания договора купли-продажи вытекает, что исполнение обязательств Н. по оплате оставшейся стоимости квартиры по договору наступает после исполнения обязательств В. по снятию с регистрационного учета, то есть обусловлено исполнением обязательств В*.

Ссылка на то, что ответчик не готов произвести полный расчет по договору купли-продажи не нашла своего подтверждения в материалах дела.

Указание на то, что Н. были нарушены существенные условия договора, в связи с чем имелись основания для его расторжения, приводилось истцом в обоснование своих требований, было проверено судом при вынесении решения, дана надлежащая правовая оценка, оснований сомневаться в правильности которой у судебной коллегии не имеется".

3. Форма: Исковое заявление о снятии с регистрационного учета

4. Форма: Заявление о принудительном выселении



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Только для зарегистрированных пользователей

Всего минута на регистрацию и документы у вас в руках!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.