• Главная страница
  • » Ответы на вопросы
  • » ОАО "ЗВЕЗДА" на праве собственности принадлежал объект недвижимости, что подтверждено свидетельством о праве, выданным управлением Росреестра.

ОАО "ЗВЕЗДА" на праве собственности принадлежал объект недвижимости, что подтверждено свидетельством о праве, выданным управлением Росреестра.

133

Вопрос

ОАО "ЗВЕЗДА" на праве собственности принадлежал объект недвижимости, что подтверждено свидетельством о праве, выданным управлением Росреестра. В 2011 году ОАО "ЗВЕЗДА" продало гражданину Иванову данный объект недвижимости, составлен акт приёма - передачи, имеются документы об оплате. Однако стороны своевременно в управление Росреестра за регистрацией сделки не обратились. Впоследствии в 2012 году ОАО "ЗВЕЗДА" реорганизовано в форме преобразования в ООО "ЗВЕЗДА". По передаточному акту вышеназванное здание не передавалось. У вновь созданного ООО "Дельта" никаких прав на здание не возникло. В 2013 году гражданин Иванов обратился в управление Росреестра с намерением зарегистрировать возникшее у него право, но получил отказ. В отказе отмечено, 1) что не представлено заявление правообладателя на регистрацию перехода права собственности к покупателю; 2)у правопреемника продавца - ООО "ЗВЕЗДА" в силу статьи 131 ГК РФ не возникло права собственности на здание. Для регистрации права собственности необходимо представить заявление собственника на переход права собственности. Иванов обратился в суд с заявлением о признании отказа управления Росреестра незаконным. Судья считает, что необходимо Иванову предъявлять иск к ООО "ЗВЕЗДА" о переходе права собственности , а не обжаловать отказ Росреестра. Подскажите с учётом конкретных судебных решений - какой путь правильный? У Иванова есть ещё время отказаться от заявленных требований и предъявить иски.

Ответ

Позиция судьи, предложившего обратиться с иском к ООО «Дельта» о переходе права собственности, а не обжаловать отказ Росреестра не лишена смысла.

 

Согласно ст. 219 Гражданского кодекса РФ (далее — «ГК РФ») право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Таким образом, до момента регистрации перехода право собственности на спорное здание принадлежит продавцу.

Согласно ч. 3 п. 2 ст. 218 ГК РФ в случае реорганизации юридического лица право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит к юридическим лицам — правопреемникам реорганизованного юридического лица.

В связи с чем, отсутствие в учете такого объекта как спорное здание, это ошибка учета ОАО «Дельта».

В связи с чем, минуя судебные разбирательства, во избежание траты времени и судебных расходов, целесообразно обратиться заново в Росреестр ООО «Дельта» (правопреемнику ОАО «Дельта») и покупателю, представить документы о реорганизации, не поясняя, что в учете была совершена ошибка, в связи с чем, новое свидетельство о регистрации прав на здание не было переоформлено на ООО «Дельта» и попытаться заново зарегистрировать переход права.

Оспаривание отказа Росреестра, скорее нецелесообразно, поскольку у Росреестра более административные функции и его действия подчинены регламентам и императивным нормам закона, однако формально ст. 16 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» предусматривает, что государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора. И в суд к стороне договора добросовестная сторона вправе обратиться при уклонении одной из сторон договора, тогда государственная регистрация прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны.

Однако, для покупателя обращение к стороне чревато иными последствиями, например, если продавец начнет оспаривать заключенный договор, поясняя, что договор был подписан, но переход права собственности не был зарегистрирован, т.к., например, изменились обстоятельства, не было оплаты, был отказ от покупки и т.д. Во избежание подобных инсинуаций Росреестр и отказал, мотивируя тем, что, в случае, если будет решение суда — он обязан будет зарегистрировать переход права, но до того момента, с учетом изложенной диспозиции есть подозрения, что ВОЛЯ сторон не была направлена на переход права. Более того, при подаче иска о признании права за покупателем может возникнуть такая ситуация, когда суд посчитает, что ответчик и не уклоняется от государственной регистрации перехода прав собственности, что повлечет отказ в иске.

В связи с вышеизложенным, как было уже указано ранее имеет смысл обратиться обеим сторонам договора с заявлением в Росреестр, представить документы о реорганизации и зарегистрировать переход права собственности в обычном порядке, т.к. до настоящего момента, юридически право собственности принадлежит ООО «Дельта», пусть даже и неоформленное новым свидетельством о праве собственности..

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах ЮСС «Система Юрист»

<...>

Постановление Президиума ВАС РФ от 24 ноября 2009 г. № 10602/09

«...право собственности на здание у покупателя не возникло из-за несоблюдения правил государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, установленных законом: »... истец, обратившись в суд с требованием о признании права собственности на здание, по существу просил суд признать за ним право, отсутствующее у него на момент предъявления иска, оснований для удовлетворения данного требования не имелось". (

Кроме того, суд указал на то, что покупатель избрал ненадлежащий способ защиты своего нарушенного права, обратившись к Росрегистрации с требованием о понуждении зарегистрировать переход права собственности на объект недвижимости. Суд разъяснил, что если одна сторона уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности, то согласно пункту 3 статьи 551 Гражданского кодекса РФ требование должно быть предъявлено одной из сторон по сделке к другой имеющейся стороне, уклоняющейся от выполнения своих обязанностей. В данном же случае покупатель соответствующее требование ошибочно предъявил не продавцу, а Федеральной регистрационной службе«

1 Рекомендация: Что нужно сделать покупателю недвижимости, чтобы зарегистрировать переход права собственности

2 Рекомендация: Что нужно сделать покупателю недвижимости, если продавец уклоняется от регистрации

3. Рекомендация: Когда требуется регистрация договора

4. Рекомендация: На что покупателю обратить внимание при заключении договора купли-продажи недвижимости

5. Рекомендация: Как оформить приобретение земельного участка

6 Рекомендация: На что продавцу обратить внимание при заключении договора купли-продажи недвижимости

09.12.2013

С уважением,

эксперт «Системы Юрист», адвокат Флоненкова Светлана (АПРО, Адвокатский кабинет Флоненковой С.Н. , рег. № 61/4043)

Ответ утвержден:

ведущий эксперт Горячей линии «Системы Юрист» Валентина Яковлева

 

Профессиональная справочная система для юристов, в которой вы найдете ответ на любой, даже самый сложный вопрос.
Попробуйте бесплатный доступ на 3 дня >>
Скоро в журнале «Юрист компании»
    Узнать больше


    Ваша персональная подборка

      Академия юриста компании

      Академия

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации  ПИ № ФС77-62254 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Простите, что прерываем ваше чтение

      Это профессиональный сайт для юристов-практиков. Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

      Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего полторы минуты.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      Вы продолжите читать статью через 1 минуту
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль