В силу п.1 ст.673 Гражданского кодекса РФ Объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома)

355

Вопрос

В силу п.1 ст.673 Гражданского кодекса РФ Объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома). Согласно ст.671 Гражданского кодекса договор социального найма заключается на жилое помещение. Прошу выслать практику районных судов г.Москвы и Московского городского суда по поводу заключения одного договора социального найма жилого помещения на два отдельных изолированных жилых помещения (квартиры). Спор заключается в том, что на две отдельные квартиры, находящиеся на одной лестничной площадке заключен один договор социального найма жилого помещения. Надо понять что думают по этому поводу суда, законно ли это? Нужна практика московских судов общей юрисдикции. Отвечает Руслан Назаров, эксперт горячей линии «Системы Юрист» 20 ноября, 16:39 В Решении Клинского городского суда Московской области от 26.01.11 г. №2-214\2011 сделан следующий вывод: «В соответствии с нормами нового жилищного кодекса изменение договора социального найма (раздел лицевых счетов и заключении отдельного договора социального найма с одним из членов семьи нанимателя) такая возможность не предусмотрена и этот вопрос жилищным законодательством не урегулирован. Кроме того, по общему правилу, предметом договора социального найма должно быть изолированное жилое помещение (жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры)». Аналогичный вывод содержится в Решении Химкинского городского суда от 20.12.2010 г. №2-3930/10. ПРОШУ дать ответ по существу вопроса поскольку я не спрашивал делят ли лицевые счета или нет, то что лицевые счета не делят я и сам знаю. Наши исковые требования в суде признать право пользования за одной семьей квартирой 100 и заключить договор социального найма, за другими истцами (семьей) признать прав пользования и заключить договор найма на квартиру 101. На две отдельные квартиры 100,101 заключен один договор социального найма жилого помещения, что противоречит ст.673 ГК РФ. Прошу выслать Московскую практику судов, судья просила принести практику для удовлетворения иска.

Ответ

В судебной практике было обнаружено Решение Балашихинского районного суда Московской области по делу № 2-1910/11.

 

В данном решении суд обязал муниципалитет заключить отдельные договора соцнайма с семьями, проживающими в изолированных помещениях. Ранее в отношении таких помещений был заключен один договор соцнайма.

В обосновании суд сослался на то, что ранее заключенный договор является недействительным, так как заключен в отношении двух неизолированных квартир. Учтя тот факт, что жильцы пользуются помещениями, а муниципалитет не возражает против этого, суд посчитал возможным обязать муниципалитет заключить договора.

Обратите внимание, что если истцы требуют изменить договор соцнайма, то, как правило, суд отказывает им в этом, ссылаясь на отсутствие такого основания для изменения договора, как требование жильцов. Но в том случае, если истцы потребуют признать договор соцнайма недействительным, суд может удовлетворить также их требования о заключении раздельных договоров.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах ЮСС «Система Юрист».

Решение Балашихинского районного суда Московской области по делу № 2-1910/11

«Истцы обратились в суд с иском к ответчику о заключении с ними договоров социального найма на жилые помещения — квартиры № и № в доме <адрес>.

В обоснование иска истцы указали, что Козин Е.Н. проживает в жилом помещении (квартире) расположенном по адресу: <адрес>. Также в указанной квартире проживают его жена — Козина Н.М., сын — Козин Е.Е..

Исупова С.Е. проживает в жилом помещении (квартире), расположенном по адресу: <адрес>. Также в указанной квартире проживают её муж Исупов А.В., дочь — Исупова Е.А..

Истцы и члены их семей проживают в указанных жилых помещениях на основании одного договора социального найма жилого помещения от 6 февраля 2007 г. № 225, заключённым с Козиным Е.Н..

На заявления истцов по вопросу заключения с ними отдельных договоров найма на указанные жилые помещения ответчик — Администрация городского округа Балашиха отказал, сославшись на невозможность разделения договора социального найма по требованию нанимателя.

В судебном заседании истцы поддержали исковые требования по основаниям изложенным в иске и просили их удовлетворить.

В судебном заседании представитель ответчика — Администрации городского округа Балашиха по доверенности Шайдуров М.М. иск не признал. Пояснил суду, что ответчик не имеет полномочий по изменению ранее заключённого с Козиным Е.Н. договора социального найма.

В настоящее время квартира истцов в числе прочего жилищного фонда мкр. Заря передана в городской округ Балашиха, однако действующее законодательство не предусматривает изменение ранее заключённых договоров социального найма при смене собственника жилья. В этой связи в удовлетворении иска представитель ответчика просил отказать.

Выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд находит исковое заявление подлежащим удовлетворению в связи со следующим.

Из материалов дела усматривается, Козину Е.Н. на состав семьи шесть человек при увольнении с военной службы в 2007 году для постоянного проживания были предоставлены две отдельные двухкомнатные квартиры №№ № и № в <адрес>.

На указанные жилые помещения с Козиным Е.Н. был заключён договор социального найма (л.д.10, 11). Наймодателем являлась войсковая часть 96000 в лице командира войсковой части Горячева С.А.

Истцами определён порядок пользования занимаемыми жилыми помещениями и осуществляется следующим образом:

квартиру № № занимают Козин Е.Н. его жена — Козина Н.М., сын — Козин Е.Е.;

квартиру № № занимают Исупова С.Е., её муж — Исупов А.В., дочь — Исупова Е.А..

Указанный порядок пользования жилыми помещениями засвидетельствован нотариально что подтверждается материалами дела.

Согласно ст. 672 ГК РФ договор социального найма жилого помещения заключается по основаниям на условиях и в порядке, предусмотренных жилищным законодательством.

В соответствии с п.7 Постановления Правительства РФ от 21 января 2006 г. № 25 «Об утверждении Правил пользования жилыми помещениями»: Право пользования жилым помещением по договору социального найма жилого помещения возникает на основании договора, заключенного (в письменной форме).

В соответствии с пунктом 1 ст. 62 ЖК РФ предметом договора социального найма жилого помещения должно быть жилое помещение (жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры).

Аналогичная норма содержится в статье 673 Гражданского кодекса РФ: Объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома).

Фактически истцы проживают разными семьями в двух изолированных отдельных квартирах по одному договору социального найма жилого помещения, что противоречит требованиям вышеуказанных нормативных актов.

В соответствии с п. 2 статьи 677 Гражданского кодекса РФ в договоре найма жилого помещения должны быть указаны граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем.

В договоре найма с Козиным Е.Н. указаны в качестве членов семьи нанимателя граждане, которые проживают в другом жилом помещении, что также является нарушением действующего законодательства.

Указанные выше нарушения допущены при заключении договора социального найма с Козиным Е.Н. и с учетом положений п. 3 части 3 статьи 11 Жилищного кодекса РФ, ст.ст. 168 ГК РФ указанный договор является недействительным, независимо от признания его таковым судом.

Однако, учитывая, что новый собственник жилых помещений, в которых проживают истцы не оспаривает законность предоставления им вышеуказанных квартир, при таких обстоятельствах суд считает возможным удовлетворить иск о заключении отдельных договоров социального найма на две двухкомнатные квартиры № и № в <адрес>*."



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Только для зарегистрированных пользователей

Всего минута на регистрацию и документы у вас в руках!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.