Наша организация приобрела два объекта недвижимости (склад и железнодорожную ветку)

110

Вопрос

Наша организация приобрела два объекта недвижимости (склад и железнодорожную ветку). Земельные участки, на которых расположены указанные объекты, сейчас будут оформляться нами в аренду (и в последствии в собственность). Земельные участки по своей площади равны площади объектов недвижимости, то есть нет свободной прилегающей территории. Фактически доступ к этим объектам возможен лишь через территорию смежного земельного участка, который пока находится в муниципальной собственности и предоставлен в аренду другой организации. Эта организация уже занимается оформлением права собственности на землю. Для нормальной эксплуатации принадлежащих нам объектов недвижимости необходимо получить беспрепятственный доступ (право прохода/проезда, в том использование железнодорожной ветки предполагает проведение погрузочно-разгрузочных работ, которые территориально могут проводиться лишь на территории смежного земельного участка). Каким образом следует поступить в данной ситуации?

Ответ

Поскольку организация является собственником недвижимости, эксплуатация которой невозможна без прохода/поезда по смежному земельному участку, необходимо установление сервитута — ст. 274 ГК РФ.

 

Так как смежный земельный участок находится в настоящий момент в муниципальной собственности, с предложением о заключении соглашения об установлении сервитута следует обращаться к органу местного самоуправления — п. 3 ст. 274 ГК РФ.

Целесообразно заключить трехстороннее соглашение между организацией, собственником смежного земельного участка и арендатором земельного участка.

При переходе права собственности на земельный участок, сервитут сохраняется — п. ст. 275 ГК РФ.

В случае отказа заключить соглашение, организация вправе требовать установления сервитута в судебном порядке.

Подробнее об установлении сервитута читайте в статье.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах ЮСС «Система Юрист».

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС УО от 07.08.2012 №№ А34-3617/2011, Ф09-6539/2012

«В силу ст. 23 Земельного кодекса Российской Федерации частный сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством.

Согласно п. 1 ст. 274 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). Сервитут может устанавливаться в том числе для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае не достижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута (п. 3 ст. 274 данного Кодекса).

На основании п. 5 ст. 274 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.

Установив, что у предпринимателя Кайгородова Е.А. отсутствует возможность организовать доступ к принадлежащим ему объектам недвижимости иначе как путем проезда (прохода) через земельный участок, принадлежащий на праве собственности обществу «Зауральский хладокомбинат», что сторонами не оспаривалось, суд пришел к выводу о наличии оснований для установления частного сервитута за плату в размере 6033 руб. в месяц*.

Поскольку данные выводы суда обществом «Зауральский хладокомбинат» в кассационном порядке не оспаривается, законность судебного акта в указанной части судом кассационной инстанции не проверяется (ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Обращаясь в Федеральный арбитражный суд Уральского округа, общество «Зауральский хладокомбинат» просит установить сервитут в соответствии с вариантом № 4, предусмотренном в экспертном заключении от 19.10.2011 № 54 общества с ограниченной ответственностью «Земсервис», через ул. Выгонная, в то время как судом установлен сервитут в соответствии с вариантом № 1, предусмотренном в указанном заключении.

Согласно п. 11.5, таблице 8 СП 42.13330.2011 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений», утвержденных приказом Минрегиона России от 28.12.2010 № 820, ширина полосы движения основного проезда должна составлять 2,75 м при наличии 2 полос движения, второстепенного — 3,5 м при наличии 1 полосы движения.

В соответствии с п. 11.6 СП 42.13330.2011 в конце проезжих частей тупиковых улиц и дорог следует устраивать площадки с островками диаметром не менее 16 м для разворота автомобилей. Судом установлено, что второй и третий варианты из предложенных в экспертном заключении данным требованиям не соответствуют.

В силу п. 6.25 СП 18.13330.2011 «Свод правил. Генеральные планы промышленных предприятий. Актуализированная редакция СНиП II-89-80*», утвержденных приказом Минрегиона России от 27.12.2010 № 790, высота от уровня земли до низа труб или поверхности изоляции, прокладываемых на высоких опорах надземных трубопроводов, в местах пересечения с автодорогами должна быть 5 м.

Оценив представленные в дело доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды установили, что над земельными участками предпринимателя Кайгородова Е.А. и общества «Зауральский хладокомбинат» со стороны ул. Выгонная проходит теплотрасса (коммуникации находятся на высоте примерно 4 метра), железнодорожный путь, строения, проезд через указанную улицу невозможен без сноса опор теплотрассы, демонтажа железобетонного ограждения, собственник которого не установлен, ликвидации свалки и переноса мусорных баков. Все это исключает возможность установления частного сервитута при использовании варианта № 4 в соответствии с экспертным заключением от 19.10.2011.

Поскольку обществом «Зауральский хладокомбинат» в нарушение ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не доказана возможность осуществления доступа к принадлежащим истцу объектам недвижимости посредством проезда через ул. Выгонная, судом обоснованно не принят указанный вариант при разрешении спора*.

Ссылка общества «Зауральский хладокомбинат» на нарушение судами п. 5 ст. 23 Земельного кодекса Российской Федерации рассмотрена и правомерно отклонена апелляционным судом. При этом суд обоснованно указал на то, что названная норма права применяется в случае, когда установление сервитута в различных вариантах является одинаково возможным, тогда как в рассматриваемом случае реальная возможность использования варианта № 4 ответчиком не доказана".

2. Форма: Соглашение об установлении частного сервитута земельного участка (постоянного, возмездного)

3. Статья: Проблемы правового регулирования сервитутов

Профессиональная справочная система для юристов, в которой вы найдете ответ на любой, даже самый сложный вопрос.
Попробуйте бесплатный доступ на 3 дня >>
Скоро в журнале «Юрист компании»
    Узнать больше


    Ваша персональная подборка

      Академия юриста компании

      Академия

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации  ПИ № ФС77-62254 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Простите, что прерываем ваше чтение

      Это профессиональный сайт для юристов-практиков. Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

      Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего полторы минуты.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      Вы продолжите читать статью через 1 минуту
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль